Contabilidade de sociedades gestoras do sector da habitação e serviços comunitários. Renda da empresa de gestão na usn. Contabilização de acordos com fornecedores e consumidores

A contabilidade na habitação e nos serviços comunitários tem várias características: uma estrutura especial de despesas, muitos tipos de acordos mútuos e até a gestão das casas é realizada por organizações comerciais e sem fins lucrativos, cuja contabilidade é diferente. Considere as nuances da contabilidade no setor imobiliário.

Contabilidade em empresas de gestão

A sociedade gestora (doravante - MC) é uma estrutura comercial criada para gerir e manter edifícios de apartamentos (doravante - MKD) em bom estado técnico e sanitário. Na maioria das vezes, a empresa de gerenciamento não apenas fornece seus serviços para a manutenção do MKD, mas também atua como intermediária entre proprietários de apartamentos e organizações fornecedoras de recursos.

Os proprietários dos apartamentos MKD escolhem independentemente a forma de gestão: a sociedade gestora ou a parceria dos proprietários (doravante denominada HOA). Considere o procedimento contábil em cada um deles.

A contabilidade em empresas de habitação e serviços comunitários não possui uma estrutura legislativa separada. Com base nas normas, métodos, recomendações e cartas explicativas do Ministério das Finanças, as empresas de habitação e serviços comunitários desenvolvem independentemente métodos para manter registros contábeis e fiscais e os fixam em um documento regulamentar local - a política contábil da empresa.

Para o algoritmo para compilar uma política contábil, consulte o material “Como elaborar uma política contábil para uma organização (2019)?” .

1. MPZ contabilidade.

A contabilidade de estoque é realizada de acordo com as normas da PBU 5/01 e é realizada por meio da conta 10 "Materiais". O recebimento do estoque é fixado pelo lançamento de Dt 10 Kt 60 (71), baixa - Dt 20 (25, 26) Kt 10 e é emitido pela nota fiscal de requisição.

1. Contabilidade de custos.

A contabilidade de custos é realizada com base na PBU 10/99 (aprovada por portaria do Ministério das Finanças datada de 06.05.1999 No. 33n). As despesas de reparação e manutenção dos bens da casa comum são registadas em contas Dt 20 em correspondência com contas de liquidações com fornecedores, responsáveis, etc., lançamentos Dt 20 Kt 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76, etc. . .). Além disso, se a sociedade gestora contiver várias divisões, cada uma das quais inclui um número maior ou menor de casas, então a contabilidade de custos deve ser organizada no contexto de cada divisão e de cada casa. Exemplo de estrutura de conta 20:

Os custos relacionados diretamente com a gestão de cada unidade estrutural são coletados na conta 25 "Custos gerais de produção" por item de despesa: depreciação, salários, prêmios de seguro, aluguel, etc.

Todos os custos de gestão para manutenção do aparelho de gestão são debitados na conta 26 “Despesas comerciais gerais”.

No final do mês, o saldo das contas 25 e 26 é fechado em Dt 20 e 20 é distribuído ao custo das vendas Dt 90,2.

1. Contabilização de acordos mútuos.

Como o trabalho da administradora oferece várias opções de acordos mútuos tanto com residentes de MKDs quanto com empresas fornecedoras de recursos, as nuances de sua contabilidade são diferentes. Considere as principais e mais comuns delas, consagradas no parágrafo 6.2 do art. 155 do Código de Habitação da Federação Russa, quando o Código Penal faz parte de um acordo sobre a prestação de serviços mediante pagamento. Nesse caso, todas as receitas dos proprietários da MKD referem-se às receitas da empresa e os pagamentos efetuados por recursos, serviços de terceiros, etc. - às despesas.

A fiação neste caso será a seguinte:

		Utilidades recebidas da empresa fornecedora de recursos
		IVA de entrada alocado
		IVA aceite para dedução
		Pagamentos acumulados no Reino Unido para consumidores
		IVA cobrado
		Custos baixados
		Recebeu pagamentos dos proprietários
		Pagamento pelos serviços de uma empresa fornecedora de recursos

Se a empresa gestora receber fundos direcionados do orçamento, por exemplo, para grandes reparos ou outros subsídios, esses cálculos serão registrados na 86ª conta “Financiamento alvo”.

Fiação:

• Dt 50 (51) Kt 86 - alvo DS recebido do orçamento.
• Dt 20 Kt 10 (60) - materiais baixados (serviços recebidos) para a execução do trabalho direcionado.
• Dt 86 Kt 20 - os custos reais incorridos são refletidos nos fundos-alvo.

De qualquer forma, a situação com a reforma do MKD deve ser considerada especialmente em relação às nuances da tributação.

Por um lado, de acordo com a lei “Sobre as alterações ao Código de Habitação da Federação Russa” de 25 de dezembro de 2012 nº 271-FZ, a obrigação de realizar grandes reparos foi atribuída aos proprietários de instalações em MKD; além disso, os próprios proprietários devem cuidar da disponibilidade de recursos para reparos, formando um fundo com as deduções mensais. Ou seja, uma sociedade gestora comercial que cobra contribuições obrigatórias dos residentes para a posterior reforma, acaba por ser parte recetora de fundos ao abrigo de um contrato de prestação de serviços. Acontece que a empresa gestora deve levar em consideração as contribuições recebidas para reforma como parte da receita.

Por outro lado, apenas formando um fundo de reparação de capital com as contribuições dos proprietários do MKD, a administradora, de fato, não vende nada, não realiza obras e nem mesmo obtém receita de agência com essa operação. Ou seja, as contribuições recebidas para reforma não atendem aos critérios de renda previstos no art. 39 do Código Tributário da Federação Russa. Portanto, pode-se presumir que a sociedade gestora não tem qualquer venda de contribuições especiais para o fundo de reforma, ou seja, estes valores não devem ser incluídos nos resultados da sociedade gestora. E deve ser levado em consideração por analogia com o financiamento orçamentário direcionado na conta 86. Uma redação um tanto vaga também está contida no subparágrafo. 14 p. 1 art. 251 do Código Tributário que destinava contribuições para reforma feitas a "organizações gestoras" estão isentas de tributação. A imprecisão do texto é que as palavras “organizações de gerenciamento” estão listadas na lista de todas as possíveis associações sem fins lucrativos de proprietários de MKD.

Com base no conteúdo do art. 170, 175 e 178 do Código de Habitação da Federação Russa (conforme alterado pela lei de 25 de dezembro de 2012 nº 271-FZ), os residentes, para formar um fundo de reparação de capital, devem usar uma conta separada com um banco ou com uma operadora regional (mais sobre isso abaixo). Ou seja, se os proprietários do MKD confiaram ao seu CC a abertura e manutenção de uma conta especial para acumular contribuições para grandes reparos, somente então as normas do art. 251 do Código Tributário, não devendo essas contribuições compor a base de cálculo dos rendimentos do Código Penal. Posição semelhante pode ser rastreada na carta do Ministério da Fazenda de 14 de maio de 2015 nº 03-03-10 / 27648 (levada ao conhecimento do fisco e contribuintes por ofício da Receita Federal de 4 de junho de 2015 No. GD-4-3 / [e-mail protegido]). Ao mesmo tempo, é claro, essas contribuições de revisão estão sujeitas a contabilidade separada no departamento de contabilidade do Código Penal em subcontas separadas para 51 e 86, e os fundos arrecadados não podem ser gastos para outros fins. Se tal despesa ocorreu (por exemplo, eles gastaram parte das contribuições de revisão para as necessidades atuais da empresa de gerenciamento), essa parte já atenderá a todos os critérios de receita para fins fiscais.

A sociedade gestora também pode celebrar um contrato de agenciamento para cobrar taxas por contas de serviços públicos, inclusive para grandes reparos, com uma operadora regional - um único centro de liquidação de caixa (doravante denominado ERCC). Na maioria das vezes, o ERCC distribui os valores arrecadados entre as organizações fornecedoras de recursos e a empresa gestora, direcionando os CDs arrecadados para a conta corrente da empresa gestora para revisão e prestação de serviços para a manutenção do MKD. É mais conveniente organizar a contabilidade com o ERCC na 76ª conta abrindo a subconta 5 “Liquidações com o ERCC”.

O bloco de postagem será o seguinte:

• Dt 51 Kt 76,5 - DS listado ERCC.
• Dt 76,5 Kt 62 - pagamento de habitação e serviços comunitários pelos proprietários de MKD.

Ao mesmo tempo, se as organizações fornecedoras de recursos emitirem faturas para a empresa gestora para cobrar pagamentos, e o ERCC as pagar diretamente à organização de habitação e serviços comunitários, então as compensações devem ser feitas entre essas empresas.

• Dt 20 Kt 60 - os serviços foram recebidos da concessionária.
• Dt 60 Kt 76,5 - a compensação foi realizada em termos do pagamento feito pelo ERCC à organização fornecedora de recursos.
• Dt 76.5 Ct 62 - A ERCC transmitiu informação sobre o pagamento de habitação e serviços comunitários pela população.
• Dt 62 Kt 90,1 - a receita é refletida.
• Dt 90,2 Kt 20 - o preço de custo foi baixado.

Na contabilidade fiscal, os fundos recebidos pela sociedade gestora (excepto fundos para grandes reparações) estão sujeitos a inclusão no cálculo do imposto sobre o rendimento. Esses fundos podem ser classificados como direcionados e não levados em consideração ao tributar lucros e IVA (ou STS) apenas associações de proprietários de imóveis (subcláusula 1, cláusula 2, artigo 251 do Código Tributário da Federação Russa).

Características da contabilidade no HOA

HOA é uma organização sem fins lucrativos, cujos membros são proprietários de apartamentos MKD. Esta estrutura também está sendo criada com o objetivo de efetiva gestão, manutenção sanitária e técnica do MKD.

A contabilização de custos e materiais é realizada de forma semelhante à contabilidade no Código Penal. E aqui vem o DS:

• como taxas de associação de membros do HOA;
• direcionar o financiamento do orçamento;
• atividades comerciais realizadas com o objetivo de atrair receitas adicionais.

Pelo fato de a atividade do HOA ser realizada de acordo com a estimativa e não visar o lucro, o resultado financeiro tributável será igual a zero, desde que não haja atividade empresarial adicional. E os pagamentos dos proprietários pelos serviços do HOA são taxas de adesão e referem-se ao financiamento direcionado contabilizado na conta 86 "Financiamento direcionado". Neste caso, o IVA suportado é incluído nos custos.

Na maioria das vezes, o HOA também executa uma função de coleta e distribuição entre a organização fornecedora de recursos e os consumidores de recursos (consulte o Diagrama 1). Mas, como o HOA não cobra comissões por serviços intermediários, esses fundos também são direcionados e contabilizados na conta 86 "Financiamento de destino" (carta do Ministério das Finanças de 29/10/1993 nº 118), e os pagamentos de serviços públicos são refletido no trânsito pela 76ª conta.

		Pagamentos obrigatórios de serviços públicos acumulados aos proprietários de apartamentos MKD de acordo com a estimativa
		Materiais comprados
		Materiais descartados
		Os custos de aquisição de serviços estão refletidos, incluindo IVA
		Custos de gerenciamento de HOA
		O salário do pessoal de gestão do HOA
		DS recebido de proprietários de MKD para serviços consumidos
		Contas de serviços públicos pagas de organizações fornecedoras de recursos
		As contribuições dos proprietários destinam-se a reembolsar os custos dos serviços consumidos

Na carta acima do Ministério das Finanças datada de 29 de outubro de 1993 nº 118, recomenda-se usar a 96ª conta para contabilizar os fundos direcionados. As diferenças entre as contas prendem-se com a aprovação do novo plano de contas por despacho do Ministério das Finanças de 31 de Outubro de 2000 nº 94n - a 86ª é a “sucessora” da antiga conta 96ª.

Além das atividades estatutárias, os HOAs podem se envolver em empreendedorismo.

A contabilidade das atividades comerciais é realizada de forma semelhante à contabilidade do Código Penal, mas o lucro dela não é distribuído entre a administração ou membros do HOA, mas é direcionado para atingir os objetivos de constituição de uma parceria (art. o Código Civil da Federação Russa). A fiação é a seguinte:

• Dt 99 "Lucro/perda" Kt 84 "Ganhos retidos (perda não coberta)".
• Dt 84 "Lucros retidos" Kt 86 "Financiamento alvo".

As receitas e despesas das atividades empresariais do HOA são incluídas na base tributável ao tributar lucros (ou STS).

Resultados

A contabilidade no campo da habitação e dos serviços comunitários não é regulada por normas separadas da legislação contábil. Nesse sentido, as empresas desenvolvem de forma independente um procedimento contábil baseado nas regras e princípios gerais da PBU, instruções, métodos e cartas explicativas do Ministério da Fazenda e da Receita Federal.

No último artigo, examinamos as atividades e, neste artigo, vamos nos atentar para as seguintes questões: qual é a atividade principal da Sociedade Gestora (MC) e quais são as características da contabilidade na Sociedade Gestora?

A empresa de gestão compra habitação e serviços comunitários de fornecedores e os vende ao público. Considere como a contabilidade é organizada na Sociedade Gestora.

Inserções contábeis no Código Penal.

Dt 20 Kt 60 - contas recebidas de provedores de habitação e serviços comunitários.

Dt 19 Kt 60 - IVA cobrado das contas de habitação e prestadores de serviços comunitários.

Dt 26 Kt 60 - foram recebidas as facturas da ERC pelos serviços prestados à população.

Dt 19 Kt 60 - IVA suportado da SRC.

D-t 76 "ERC" K-t 90.1 - acumulado pelos serviços habitacionais e comunitários de acordo com o certificado do ERC para o mês atual.

A contabilidade analítica separada para cada pagador (pagamento e provisão) é mantida no SRC. As organizações de habitação e serviços comunitários (nomeadamente, MCs) recebem do SRC apenas dados resumidos sobre acumulação e pagamento, respetivamente, o MC reflete na contabilização apenas a dívida total dos cidadãos por habitação e serviços comunitários, que é recolhida pelo SRC.

Acontece uma situação um pouco incompreensível com a organização da contabilidade na Sociedade Gestora, no entanto, existem muitos para a Rússia. A saber: o Reino Unido na contabilidade reflete a dívida da população apenas como a dívida do SRC para a cobrança de pagamentos. A SRC, por outro lado, não indica a dívida para com a sociedade gestora no seu balanço, uma vez que os fundos que por ela transitam estão em trânsito. Muitas vezes, o SRC indica a dívida aos serviços de habitação e comunidade (Reino Unido) apenas depois de receber os pagamentos da população. Neste caso, a fiação é feita:

Dt 50, 51 Kt 76 "Dívidas a fornecedores de habitação e serviços comunitários"

Recebemos pagamentos do público.

Em seguida, o SRC transfere dinheiro para os provedores de serviços públicos menos sua remuneração e essa operação é refletida pela postagem:

Dt 76 "Dívida aos fornecedores de habitação e serviços comunitários" Kt 51.

Consequentemente, a atividade da Sociedade Gestora consiste em estabelecer relações contratuais com os cidadãos e com a ERC. Um contrato de agência também pode ser celebrado com o ERC. Tomemos como exemplo a seguinte situação.

O SRC se dedica à prestação de serviços para o cálculo de pagamentos de moradia e serviços comunitários aos cidadãos, e indica a conta corrente do Código Penal nos recibos. No final do mês, o SRC transfere todos os dados de acréscimos para a sociedade gestora. Nesse caso, o próprio Código Penal mantém registros analíticos para cada cidadão separadamente: para o acúmulo e pagamento de moradia e serviços comunitários.

Em seguida, o Código Penal fará as seguintes entradas para cada pessoa separadamente.

Dt 76 Kt 90,1 - a dívida dos cidadãos por habitação e serviços comunitários foi acumulada.
Dt 90,3 Kt 68 "IVA" - O IVA foi cobrado sobre os serviços.
Dt 90,2 Kt 20, 26 - amortização de custos.
Dr. c. 90.9 Conjunto de contas 99 (ou conta Dt 99 Kt conta 90.9) - é calculado o resultado financeiro das atividades da sociedade gestora.

Com base no parágrafo 13 do art. 40 do Código Tributário da Federação Russa ao vender bens, obras, serviços a preços estatais regulamentados, os preços estatais são aceitos para tributação. Se as organizações vendem impostos aos cidadãos a preços preferenciais, devem refletir o produto dos serviços a preços estatais sem o uso de benefícios que são estabelecidos para certas categorias de cidadãos.

Aqueles. montantes preferenciais são incluídos na venda e sobre eles incide IVA. Isso faz um registro:

Dt 76 "Dívida orçamentária sobre benefícios" Kt 90.1
Dt 90,3 Kt 68 - O IVA foi cobrado do orçamento.

A contabilidade analítica dos beneficiários é mantida no contexto de cada categoria e o orçamento correspondente (federal, regional ou local) no débito da conta 76 "Dívida orçamentária sobre benefícios".

Existem casos em que a sociedade gestora arrenda ou para manutenção de bens municipais (caldeiras, redes de aquecimento, redes de abastecimento de água, esgotos, etc.) ou parte deles. Assim, o Código Penal tem o direito de se envolver na prestação de serviços públicos em si. Em seguida, o custo do empreendimento incluirá o custo do aluguel da propriedade municipal.

Por lei, a prestação de serviços já é uma atividade empresarial (cláusula 1, artigo 2 do Código Civil da Federação Russa), que visa obter lucro com o uso de bens e é realizada por sua própria conta e risco . Trata-se de uma atividade comercial que já está sujeita à tributação na forma geral. Portanto, a contabilidade na Sociedade Gestora deve ser mantida de acordo com as regras gerais de contabilidade.

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Os empreendimentos de habitação e serviços comunitários (HCS) relacionam-se direta ou indiretamente com todas as pessoas jurídicas e cidadãos. Essa relação se manifesta não apenas no consumo de habitação e serviços comunitários, mas também no surgimento de um sistema de direitos e obrigações dos consumidores e provedores de habitação e serviços comunitários. Os consumidores celebram contratos diretos com o fornecimento de energia e outras organizações do setor de habitação e serviços comunitários, ou interagem com eles indiretamente por meio do locador, HOA, etc.

Como a contabilidade é conduzida em organizações de habitação e serviços comunitários

As organizações habitacionais e de serviços comunitários, que são organizações comerciais, mantêm a contabilidade de maneira geral, guiada pela contabilidade geral, bem como pelas recomendações do setor.

Assim, ao manter a contabilidade na habitação e serviços comunitários, o lançamento, por exemplo, na acumulação de receitas da venda de habitação e serviços comunitários é refletido na ordem geral de lançamentos contábeis (Portaria do Ministério das Finanças de 31 de outubro de 2000 Nº 94n):

Conta de débito 62 "Acertos com compradores e clientes" - Conta de crédito 90 "Vendas".

E a formação dos custos associados à prestação de tais serviços é cobrada no débito das contas 20 "Produção principal", 23 "Produção auxiliar", 26 "Despesas gerais", etc.

Penalidades para habitação e serviços comunitários: como levar em consideração

Os contratos com consumidores podem prever penalidades por pagamento intempestivo de habitação e serviços comunitários. Mesmo que o consumidor não interaja diretamente com os serviços públicos, mas receba novas faturas, por exemplo, do proprietário, a responsabilidade decorrente da violação dos termos dos contratos de prestação de serviços habitacionais e comunitários está sujeita a compensação.

Esta responsabilidade na forma de penalidade é refletida de maneira geral como uma sanção por violação dos termos de um contrato comercial como parte de outras despesas (cláusula 11 PBU 10/99). Assim, a contabilização das multas por habitação e serviços comunitários será a seguinte:

Débito da conta 91 “Outras receitas e despesas”, subconta “Outras despesas” - Crédito da conta 76 “Liquidações com vários devedores e credores”, subconta “Liquidação de sinistros”.

A contabilidade da empresa gestora e do HOA é realizada de acordo com regras diferentes e devem ser compreendidas. No artigo, vamos considerar as características da contabilidade para sociedades gestoras e sociedades, bem como examinar questões relacionadas ao pagamento de serviços públicos. Será útil ter informação sobre os esquemas existentes e métodos de pagamento que podem ser escolhidos pela HOA e pelos residentes das casas que gerem.

A contabilidade de empresas que atuam na área de habitação e serviços comunitários tem suas próprias nuances. Eles formam uma estrutura especial de despesas e usam inúmeras opções para acordos mútuos. O MKD pode ser gerenciado por organizações comerciais e sem fins lucrativos, dentro das quais a contabilidade é conduzida de diferentes maneiras.

Contabilidade em empresas de gestão

É construído levando em consideração o fato de a empresa gestora operar como uma organização comercial que administra o MKD e recebe o pagamento por isso. Sua responsabilidade é manter a condição adequada da casa. Na maioria dos casos, a administradora não apenas mantém um prédio de apartamentos, mas também realiza trabalhos intermediários. Ela cobra o pagamento dos inquilinos e o transfere para os recursos.

Ao manter registos em empresas de gestão de habitação e serviços comunitários (bem como em associações de proprietários ou cooperativas de habitação), são utilizadas contas de liquidação, para as quais são recebidos regularmente dois tipos de pagamentos:

• pela manutenção e reparação corrente dos bens da casa comum, bem como pela sua gestão;
• para pagar pelos serviços que os proprietários recebem de várias organizações (TV, rádio, etc.).

No caso do Código Penal, o parágrafo primeiro inclui verbas que venham como pagamento pelo trabalho realizado, bem como receitas provenientes dos serviços prestados. O segundo ponto são os pagamentos de trânsito. Não geram rendimentos para as sociedades gestoras.

Na maioria das situações, os provedores de serviços públicos continuam sendo organizações fornecedoras de recursos. Em casos raros, as próprias empresas de gestão trabalham nessa capacidade. Para fazer isso, eles precisam possuir algum objeto importante da infraestrutura comunitária, por exemplo, um poço com água ou uma caldeira. Só assim a empresa de gestão pode se tornar um verdadeiro fornecedor de habitação e serviços comunitários.

Para a contabilidade de uma sociedade gestora que opere no regime fiscal simplificado ou no regime fiscal regular, não existe um quadro legislativo próprio que defina as regras de trabalho. Utiliza as normas gerais do PBU, recomendações e cartas explicativas do Ministério da Fazenda e do fisco. Com base em tudo isso, o Código Penal constrói seus próprios métodos de contabilidade. Eles são fixados na política contábil da empresa.

Contabilidade na HOA

O HOA é uma organização sem fins lucrativos. Ao contrário da sociedade gestora, os fundos que recebe pela gestão dos bens da casa comum, sua manutenção e reparações correntes não constituem receita. São receitas direcionadas para a parceria.

Os custos de operação de um HOA são levados em conta da mesma forma que acontece nas organizações gestoras. As parcerias podem receber dinheiro de três fontes:

• taxas de adesão dos participantes;
• financiamento de meta orçamentária;
• atividades comerciais realizadas para gerar renda adicional.

Uma característica do trabalho do HOA é que ele é realizado de acordo com a estimativa. Obter lucro para uma organização sem fins lucrativos não é o objetivo da atividade. Na situação padrão, o resultado financeiro tributável é zero aqui. Exceções são casos em que a parceria também está envolvida em atividades empresariais.

O dinheiro recebido pelo HOA dos residentes como um contador anota no relatório da conta 86 - já dissemos acima que esses acréscimos na contabilidade das cooperativas habitacionais são chamados de "financiamento de destino". O IVA suportado é tido em conta como parte dos custos.

Os pagamentos-alvo dos cidadãos são chamados, entre outras coisas, porque a parceria não recebe comissões deles. As recomendações gerais para a reflexão destas operações constam da carta do Ministério das Finanças n.º 118 de 23 de Outubro de 1993.

Além de pagar pelos serviços públicos, as receitas em dinheiro para o HOA são possíveis a partir de suas atividades comerciais. O lucro obtido em decorrência disso não pode ser distribuído entre os dirigentes da parceria ou seus participantes. É direcionado para a implementação dos principais objetivos para os quais o HOA foi criado, o que se reflete no parágrafo 4 do artigo 50 do Código Civil da Federação Russa.

As receitas e despesas das atividades comerciais, como no caso do departamento de contabilidade da organização gestora, de acordo com a metodologia geral de contas e lançamentos padrão, são enviadas para a base tributável, inclusive quando simplificadas (não há benefícios para associações habitacionais ).

Pagamento de utilidades no HOA

Os proprietários podem pagar contas de serviços públicos de três maneiras principais.

1. Ao abrigo de um acordo que a parceria celebra com uma organização fornecedora de recursos. Os pagamentos neste caso são cobrados pelo próprio departamento de contabilidade do HOA. A parceria, ao implementar esse método, utiliza suas contas correntes para receber pagamentos de utilidades, após o que são feitos pagamentos mútuos com os recursos. Esta opção de pagamento é de longe a mais popular.
2. Ao abrigo de um acordo que a parceria celebra com uma organização fornecedora de recursos e um centro de liquidação de informação (IRC). Neste caso, cabe ao IRC a contabilização mensal das quantias exigidas para o pagamento, bem como o envio de recibos aos proprietários dos imóveis. Duas situações são possíveis aqui:
   • os pagamentos dos residentes são enviados para a conta de liquidação de uma organização bancária, indicada no contrato com o centro de liquidação. O banco então envia os recursos recebidos para a conta de liquidação da parceria para que esta pague a dívida aos trabalhadores de recursos;
   • os proprietários de apartamentos pagam pelos recursos consumidos diretamente pelo RSO, o que é permitido de acordo com a parte 7.1 do artigo 155 do Código de Habitação da RF.
3. Ao abrigo de contratos diretos que os proprietários das instalações celebram com os prestadores de serviços. Em tal situação, os proprietários efetuam os pagamentos do "comunal" às empresas unitárias municipais e outros fornecedores por conta própria, e esse pagamento pelos serviços públicos não se reflete de forma alguma nos registros contábeis do HOA. Para uma parceria, esse método é o mais conveniente, pois não precisa lidar com o processamento de fundos recebidos regularmente. No entanto, ainda não recebeu ampla distribuição. Isso se deve em parte ao fato de que o HOA (assim como o Código Penal) não tem o direito de se recusar a concluir um acordo com uma organização fornecedora de recursos. Esta regra está enunciada na parte 12 do artigo 161.º da LC RF.

Conclusão de um contrato de serviço

Em um prédio de vários andares administrado por uma associação de proprietários de apartamentos, os problemas mais comuns são resolvidos em uma reunião geral do prédio. Isso se aplica, entre outras coisas, à celebração de contratos para o fornecimento de recursos e serviços comunitários necessários. Os proprietários, por meio de seu voto, determinam qual fornecedor fornecerá água, calor, fornecimento de energia, coleta de lixo e assim por diante.

O acordo com a RSO especifica os seguintes pontos principais:

• o nome do HOA e o nome completo de seu presidente;
• motivos para a conclusão de acordos - a carta, memorando de associação, etc .;
• direitos e obrigações do RSO - fornecimento de utilidades, manutenção e reparo de comunicações e assim por diante;
• direitos e obrigações da parceria - pagamento regular dos recursos consumidos (todos os meses) de acordo com as leituras dos medidores ou padrões acordados.

Cada proprietário de apartamento celebra um contrato com o HOA, com base no qual receberá as utilidades necessárias.

Escolha de contas de serviços públicos

De acordo com o Código de Habitação da Federação Russa, todas as pessoas que moram em um apartamento que recebem serviços públicos devem pagar por eles. As pessoas que vivem permanentemente em um MKD devem pagar:

• os recursos comunais que consomem;
• manutenção e reparação de habitação, bem como bens comuns.

Além dos reparos atuais, os proprietários também pagam pelos reparos de capital.

A gestão de qualquer HOA, incluindo aqueles que estão começando seu trabalho, precisa entender que é esta organização sem fins lucrativos que é responsável por todos os aspectos da limpeza, incluindo o cumprimento pelos moradores de suas obrigações de pagar contas de serviços públicos. Ao mesmo tempo, alguns proprietários principais podem se recusar a ingressar na parceria. No entanto, isso não os livrará da necessidade de pagar o "comunal" e a manutenção da propriedade da casa comum.

Os residentes podem pagar de várias maneiras, a seu critério. Isso pode ser feito sem dinheiro diretamente de casa, se houver um sistema adequado para recebimento de fundos, o HOA envia suas informações para lá e o proprietário é cadastrado nele. Você pode pagar em dinheiro aos prestadores de serviços por meio de vários pontos de recebimento (terminais, agências bancárias, correios etc.). Em alguns casos, o dinheiro pode ser pago diretamente no caixa da parceria. Nessa situação, funciona sem caixa registradora, pois o dinheiro vindo dos moradores não é considerado receita.

A. S. Belsky, Auditor da CJSC "Irkutskaudit"

A contabilidade em organizações que fornecem serviços habitacionais (doravante denominadas empresas de serviços habitacionais e comunitários) possui várias características, incluindo questões controversas na tributação. O artigo coletou e considerou de forma mais completa todas as nuances de contabilidade e tributação (em termos de imposto de renda e IVA) que podem surgir no curso da atividade econômica das empresas de habitação e serviços comunitários.

Na contabilidade das empresas de habitação e serviços comunitários, podem distinguir-se os seguintes fluxos de caixa:

• receita;
• financiamento direcionado, incluindo:
• recebimentos nas contas da empresa de habitação e serviços comunitários de fundos destinados a transferência para organizações de serviços públicos;
• fundos (inclusive na forma de materiais e ativos fixos) alocados pelas autoridades públicas para a implementação de programas direcionados no setor de habitação e serviços comunitários;
• recursos alocados dos orçamentos de vários níveis na forma de subsídios e subvenções para financiar certas despesas (cotas de despesas), etc.;
• fundos alocados pelo (s) proprietário (s) de empresas de habitação e serviços comunitários;
• a diferença entre os preços economicamente justificados e a tarifa aprovada para a população (até 2005).

1. Até à data, a maioria das empresas que servem o parque habitacional são empresas unitárias municipais (organizações comerciais), cujo balanço são edifícios residenciais, pelo que as suas atividades serão consideradas neste artigo. Os fundos residenciais são acumulados nas contas da empresa de habitação e serviços comunitários, alguns dos quais são receitas para habitação e serviços comunitários, e outros não. De acordo com o art. 4 da Lei da Federação Russa "Sobre os Fundamentos da Política Federal de Habitação" de 24 de dezembro de 1992 No. 4218-1, cidadãos e pessoas jurídicas são obrigados a pagar por habitação e serviços públicos em tempo hábil. De acordo com art. 15 da Lei da Federação Russa "Sobre os Fundamentos da Política Federal de Habitação" o pagamento por moradia inclui:

• pagamento pela manutenção da moradia;
• pagamento por reparos habitacionais;
• pagamento pelo aluguel de uma residência para o inquilino da residência.

O pagamento pela manutenção da habitação inclui serviços de manutenção da propriedade comum de um edifício residencial (incluindo cave, sótão, entrada, telhado) e manutenção de comunicações comuns, dispositivos técnicos e instalações técnicas de um edifício residencial. O pagamento pelo reparo da habitação inclui o pagamento pelo reparo atual da propriedade comum de um edifício residencial de acordo com a lista de obras relacionadas a esse reparo estabelecida pelo Governo da Federação Russa. De acordo com o parágrafo 3 do Decreto do Governo da Federação Russa “Sobre o procedimento e condições de pagamento pelos cidadãos de habitação e serviços comunitários” nº 392 de 30 de julho de 2004, as autoridades públicas das cidades federais de Moscou e São Petersburgo Petersburgo e governos locais com base nas listas especificadas neste parágrafo, levando em consideração as condições e características de projeto de edifícios residenciais, geográfico, climático, socioeconômico, planejamento urbano e outras características do assentamento, o assentamento tem o direito de aprovar listas regionais e locais de serviços de manutenção de habitações e trabalhos de reparação de habitações. O pagamento pela manutenção e reparo da habitação de acordo com o Regulamento Contábil "Receita da organização" PBU 9/99, aprovado pela Ordem do Ministério das Finanças da Federação Russa de 6 de maio de 1999 nº 32n, para habitação e empresas de serviços comunais é a receita da venda de produtos, obras, serviços.

A situação é mais complicada com o pagamento do aluguel de uma casa. De acordo com o parágrafo 3 da Lei da Federação Russa “Sobre os Fundamentos da Política Federal de Habitação” de 24 de dezembro de 1992 nº 4218-1, a taxa cobrada pelo proprietário em um contrato de locação social do inquilino é a renda do proprietário da habitação a partir da disponibilização da habitação para arrendamento. O aluguel não é receita da empresa de habitação e serviços comunitários, pois não aumenta seus benefícios econômicos em dinheiro ou em espécie (artigo 41 do Código Tributário da Federação Russa). Como prova, podemos citar a Resolução do Tribunal Federal de Arbitragem do Distrito da Sibéria Oriental de 14 de agosto de 2002 nº A33-4083 / 02-C3-F02-2316 / 02-C1. O tribunal salientou que o pagamento do arrendamento de uma habitação não é receita da organização de habitação e serviços comunitários, mesmo que os valores recebidos não sejam transferidos para o proprietário da habitação. A única exceção quando o aluguel da habitação se torna receita da empresa de habitação e serviços comunitários é a expiração do prazo de prescrição, durante o qual a empresa de habitação e serviços comunitários não transferiu o aluguel para o proprietário. O proprietário da residência deve autorizar a concessionária a cobrar o aluguel.

A contabilização de pagamentos habitacionais em empresas de habitação e serviços comunitários é realizada de acordo com a Carta do Ministério das Finanças da Federação Russa “Sobre a reflexão na contabilidade de certas operações nos serviços habitacionais e comunitários” nº 118 de 29 de outubro de 1993. Além disso, a contabilização dos pagamentos habitacionais é esclarecida pela carta do Ministério das Finanças da Federação Russa nº 04-05-11/4 de 10 de fevereiro de 2003

De acordo com as recomendações do Ministério das Finanças da Federação Russa, o pagamento pela manutenção e reparação do parque habitacional, quando cobrado, é tido em conta no crédito da conta 90 "Vendas" em correspondência com o débito das contas de liquidação correspondentes. Os pagamentos das famílias pelo aluguel da casa são registrados separadamente das receitas e despesas das atividades operacionais na conta 86 “Financiamento de destino”.

Em termos de tributação do pagamento de habitação com imposto sobre o valor acrescentado, refira-se que o pagamento do arrendamento de habitação não está sujeito a IVA nos termos dos números. 10 p. 1 art. 149 do Código Tributário da Federação Russa, conforme indicado por inúmeras cartas do Ministério das Finanças e do Ministério da Tributação da Federação Russa, bem como pela prática de arbitragem. Para outros componentes da taxa de moradia, há uma prática de arbitragem conflitante. As cartas do Ministério das Finanças e do Ministério da Tributação da Federação Russa, neste caso, indicam que eles são obrigados a pagar o IVA. As disputas entre contribuintes e autoridades fiscais surgem devido à interpretação dos parágrafos. 10 p. 1 art. 149 do Código Tributário da Federação Russa, conforme alterado antes e depois de 01 de janeiro de 2004. Nesta ocasião, as partes apresentam argumentos em uma direção e na outra. O Ministério das Finanças e o Serviço Fiscal Federal da Federação Russa indicam que, de acordo com os parágrafos. 10 p. 1 art. 149 do Código Tributário da Federação Russa, a venda de "serviços para o fornecimento de instalações residenciais para uso no parque habitacional de todas as formas de propriedade" não está sujeita a tributação. O artigo 671.º do Código Civil estabelece que a cedência de habitação à posse e utilização é efectuada com base no contrato de arrendamento de habitação. Isso significa que apenas o aluguel de imóveis residenciais está isento de tributação. Os contribuintes, no entanto, baseiam sua opinião no fato de que o conceito de “serviços para o fornecimento de instalações residenciais para uso no parque habitacional de todas as formas de propriedade” está ausente no Código Tributário da Federação Russa, respectivamente, parágrafo 1 de Arte. 11 do Código Tributário da Federação Russa, segundo o qual as instituições, conceitos e termos de civil, família e outros ramos da legislação da Federação Russa usados ​​no Código Tributário da Federação Russa são aplicados no sentido em que são usados ​​nesses ramos da legislação, salvo disposição em contrário do Código Tributário da Federação Russa. De acordo com art. 50 do Código da Habitação do RSFSR, o uso de imóveis residenciais nas casas do estado e do parque habitacional público é realizado de acordo com o contrato de aluguel de imóveis residenciais e as regras de uso de imóveis residenciais.

Nos termos do contrato de arrendamento com base no art. 671 do Código Civil da Federação Russa, uma parte - o proprietário do imóvel residencial ou uma pessoa autorizada por ele (locador) - compromete-se a fornecer à outra parte (locatário) um imóvel residencial por uma taxa de posse e uso para moradia iniciar. De acordo com o artigo 15 da Lei da Federação Russa de 24 de dezembro de 1992 nº 4218-1 “Sobre os fundamentos da política federal de habitação”, o pagamento pela habitação inclui o pagamento pela manutenção da habitação e pagamento pelos reparos da habitação, e por um inquilino de instalações residenciais também paga pelo aluguel de uma casa. Em vista do exposto, a isenção de IVA, de acordo com o parágrafo 10 do parágrafo 2 do artigo 149 do Código Tributário da Federação Russa, é fornecida para serviços incluídos no pagamento de moradia.

Aqui estão algumas das decisões judiciais mais interessantes:

em favor do contribuinte:

Decreto do Tribunal Federal de Arbitragem do Distrito de Volga-Vyatka de 19 de abril de 2004 nº A29-6156 / 2003A;

Resolução do Tribunal Arbitral Federal do Distrito Noroeste de 16 de junho de 2003 nº A21-4818 / 02-C1;

Resolução do Tribunal Arbitral Federal do Distrito Central de 10 de fevereiro de 2003 nº A68-AP-193 / 10-213 / 13-02.

a favor da repartição de finanças:

Decreto do Tribunal Federal de Arbitragem do Distrito dos Urais de 2 de novembro de 2004 nº Ф09-4536/04AK;

Decreto do Tribunal Federal de Arbitragem do Distrito da Sibéria Oriental de 16 de julho de 2004 nº A19-2700 / 04-50-Ф02-2667 / 04-С1;

Resolução do Tribunal Arbitral Federal do Distrito Noroeste de 8 de julho de 2004 nº A56-35308 / 03.

2. Os fundos destinados à transferência para serviços públicos, arrecadados por uma empresa de habitação e serviços comunitários, são contabilizados em contas contábeis da mesma forma que o pagamento do aluguel habitacional (carta do Ministério das Finanças da Federação Russa nº 04-05 -11/4 de 10 de fevereiro de 2003). Esses fundos não são a receita da empresa de habitação e serviços comunitários, uma vez que não aumentam os benefícios econômicos da empresa em dinheiro ou em espécie (Resolução do Tribunal Arbitral Federal do Distrito Noroeste de 6 de agosto de 2004 No. A05-10661 / 03-10).

Um momento bastante difícil quando contabilizar as contas de serviços públicos é uma diferença positiva nas tarifas, ou seja, por exemplo, um produtor de calor fornece calor com tarifas aprovadas pela Comissão Regional de Energia e uma empresa de habitação e serviços comunitários cobra da população com tarifas aprovadas pela a administração local. Neste caso, a diferença de tarifas deve ser considerada como receita de atividades intermediárias e a partir dela deve ser calculado o IVA e. O argumento a favor dessa conclusão é o aumento dos benefícios econômicos para o empreendimento habitacional e de serviços comunitários.

3. Com a participação de uma empresa de habitação e serviços comunitários em vários programas direcionados, o recebimento de bens é documentado pelos seguintes lançamentos:

Dt Kt - foi tomada uma decisão sobre o financiamento direcionado;

Дт , , , Кт - recebimento de um ativo;

Dt Kt - um ativo na forma de um ativo fixo é colocado no balanço;

Dt Kt - a receita diferida é refletida;

Dt Kt - a depreciação é acumulada em um ativo recebido na forma de um ativo fixo;

Dt Kt - receita reconhecida na contabilidade como depreciação é acumulada em um ativo recebido na forma de um ativo fixo, ou como um ativo é recebido (baixado) para outros tipos de ativos.

Na contabilidade tributária, os ativos recebidos como parte do financiamento direcionado, se forem recebidos do orçamento, não são levados em consideração no cálculo da base de cálculo do imposto de renda com base na cláusula 2 do art. 251 do Código Tributário da Federação Russa. O recebimento de bens no âmbito de financiamentos direcionados não está sujeito a IVA, uma vez que não é objeto de tributação.

Se os fundos foram recebidos como financiamento direcionado, surge a questão de saber se a base tributável do imposto de renda é reduzida pelos estoques adquiridos às custas do financiamento direcionado, o IVA é dedutível nos estoques adquiridos?

O ponto de vista das autoridades fiscais sobre a questão do IVA está refletido na cláusula 32.1. Diretrizes para a aplicação do Capítulo 21 "Imposto sobre Valor Agregado", aprovado pela Ordem do Ministério de Impostos da Federação Russa de 20 de dezembro de 2000. Nº BG-3-03/447. Segundo ela, o IVA sobre ativos adquiridos é coberto por fontes de financiamento direcionadas e não é dedutível. No entanto, deve-se notar que o Capítulo 21 do Código Tributário da Federação Russa não prevê a dependência do direito de deduzir o IVA da origem dos fundos. Em apoio a esse ponto de vista, podemos citar a Resolução do Tribunal Federal de Arbitragem do Distrito de Moscou de 26 de dezembro de 2003 nº KA-A41 / 10296-03.

No que diz respeito ao imposto sobre o rendimento, pode observar-se o seguinte:

propriedade adquirida, criada à custa de financiamento para fins especiais não está sujeita a depreciação com base no parágrafo 2 do art. 256 do Código Tributário da Federação Russa;

os bônus pagos aos funcionários às custas de fundos para fins especiais ou receitas direcionadas não reduzem a base tributável do imposto de renda (cláusula 22, artigo 270 do Código Tributário da Federação Russa).

Não há outras restrições à inclusão de imóveis adquiridos às custas de financiamento direcionado na base que reduz o imposto de renda no Código Tributário da Federação Russa. No entanto, para o reconhecimento das despesas, deve-se levar em consideração os princípios gerais previstos no art. 252 do Código Tributário da Federação Russa e a opinião do Ministério das Finanças da Federação Russa, refletida em carta datada de 5 de dezembro de 2002 nº 04-02-06 / 3/86, segundo a qual no cap. 25 “Imposto de Renda Corporativa” do Código Tributário da Federação Russa, é estabelecido o princípio do reflexo espelhado das receitas e despesas do contribuinte. Consequentemente, as despesas incorridas com o financiamento direcionado não reduzem a base tributável do imposto de renda (de acordo com a opinião do Ministério das Finanças da Federação Russa).

4. A contabilização e tributação dos recursos alocados dos orçamentos de vários níveis na forma de subsídios e subvenções para financiar certas despesas é semelhante à contabilização e tributação de programas direcionados. Em termos de IVA, pode-se notar que o recebimento de subsídios e subvenções não está de acordo com o Capítulo 21 do Código Tributário da Federação Russa (ver, por exemplo, Resolução do Tribunal Federal de Arbitragem do Distrito Noroeste de 23 de agosto de 2004 nº A52/613/04/2). Em termos de imposto de renda, não há restrições à inclusão de bens adquiridos à custa de subsídios e subvenções na base que reduz o imposto de renda, sem prejuízo de outras igualdades previstas no Capítulo 25 do Código Tributário da Federação Russa. De acordo com a opinião do Ministério das Finanças da Federação Russa, refletida na carta de 5 de dezembro de 2002 nº 04-02-06 / 3/86, a propriedade adquirida por meio de subsídios e subvenções não reduz a base tributável do imposto de renda .

5. Contabilização dos fundos alocados pelo proprietário da empresa de habitação e serviços comunitários acima do capital autorizado, de acordo com a carta > do Ministério das Finanças da Federação Russa datada de 5 de agosto de 2003 nº 16-00-14 / 247, é realizada na seguinte ordem:

Dt Kt - recebeu o valor da diferença;

Dt Kt - a diferença é reconhecida como receita não operacional (se todos os custos foram incorridos no momento e a empresa recebeu uma perda (caso contrário, na conta 98)).

De acordo com o parágrafo 13 do art. 40 do Código Tributário da Federação Russa, ao vender mercadorias (obras, serviços) a preços regulados pelo estado (tarifas) estabelecidos de acordo com a legislação da Federação Russa, os preços indicados (tarifas) são aceitos para fins de tributação. Assim, a diferença proveniente do orçamento não é receita da venda de produtos, obras, serviços (Carta do Ministério das Finanças da Federação Russa de 5 de dezembro de 2002 nº 04-02-06 / 3/86).

A diferença recebida pela empresa de habitação e serviços comunitários não está sujeita a tributação em IVA por força do n.º 2 do art. 154 do Código Tributário da Federação Russa, o que é confirmado por inúmeras práticas de arbitragem, por exemplo, Resolução do Tribunal Arbitral Federal do Distrito Noroeste de 23 de agosto de 2004 No. A52/613/04/2 e Resolução de o Tribunal Arbitral Federal do Distrito de Moscou de 21 de maio de 2003 No. KA- A41/2841-03.

Relativamente aos custos razoáveis ​​e documentados incorridos à custa da diferença, o parecer do Ministério das Finanças consta de ofício datado de 5 de Dezembro de 2002 n.º 04-02-06 / 3/86. Segundo ele, esses custos não reduzem a base de cálculo do imposto de renda. Mais uma vez, notamos que a opinião do Ministério das Finanças da Federação Russa não se baseia na lei.

Auditor da ZAO Irkutskaudit
Artyom Stanislavovich Belsky