Como os inquilinos podem dividir e levar em consideração o custo de reparo de instalações comuns. Reembolso pelo senhorio das despesas de reparação do imóvel arrendado Reembolso das despesas de reparação

Como ter em conta os custos de reparação e beneficiação do imóvel arrendado, leia-se: 2008, n.º 21, p. 33

Ao alugar um quarto, mais cedo ou mais tarde, todos se deparam com o problema de repará-lo. A questão da contabilização do custo de reparo de instalações alugadas tem sido discutida repetidamente. Mas o que fazer se a propriedade comum do edifício exigir reparos - entradas, corredores, escadas, fachada?

Para contabilização de benfeitorias pactuadas e não pactuadas em imóveis arrendados, ver: 2009, nº 16, p. 64

Afinal, pode acontecer que você não os alugue e o proprietário nem sempre considere esses reparos necessários. Portanto, os inquilinos são obrigados a se unir e fazer reparos em mutirões, sem receber do locador uma indenização pelo custo dos reparos. Mas como neste caso dividir e organizar os custos totais?

Coordenar reparações com o senhorio

O inquilino é obrigado a manter o bem locado em boas condições e a proceder às reparações correntes a expensas suas. T Arte. 616 do Código Civil da Federação Russa. Mas você não aluga instalações comuns, então o proprietário é obrigado a repará-las e você pode exigir reparos dele.

Se o proprietário não concordar em repará-los ele mesmo, a melhor opção é escrever no contrato de locação que o reparo das áreas comuns é de responsabilidade do inquilino. Nesse caso, não haverá problemas com a justificativa das despesas.

Se não houver condição correspondente no contrato, para que você não tenha problemas com o locador ou com os inspetores no futuro, obtenha o consentimento por escrito dele para reparar as instalações comuns e prepare uma justificativa para esses custos.

Justificamos os custos

A primeira coisa que você precisa pensar antes de começar a consertar corredores, varandas, escadas e outras áreas comuns é como justificar o custo de consertar instalações que a empresa não aluga. Afinal, você está reformando instalações comuns com as quais sua organização, em geral, não tem relação direta, e o fisco certamente não perderá a oportunidade de questionar tais despesas. e Carta nº 22-22/751 do Serviço Fiscal Federal da Rússia para a região de Moscou datada de 24 de março de 2005.

Mas os tribunais não compartilham a abordagem de que, se você não alugar, não poderá levar em consideração o custo dos reparos T Decretos do Serviço Federal Antimonopólio da Região de Moscou de 11 de janeiro de 2006 nº KA-A41 / 13068-05, de 27 de outubro de 2006 nº KA-A40 / 9971-06-2. O tribunal pode concordar com o argumento de que os custos do reparo são justificados, uma vez que a aparência da entrada afeta a imagem, inclusive da sua empresa. E Portaria do FAS MO de 27 de outubro de 2006 nº KA-A40 / 9971-06-2.

E o Ministério das Finanças concorda com isso.

De fontes confiáveis

Especialista-Chefe do Departamento de Política Tributária e Aduaneira do Ministério das Finanças da Rússia

“ O inquilino é obrigado a manter o imóvel em bom estado, a efetuar as reparações correntes a expensas suas e a suportar as despesas de manutenção do imóvel A § 2º do art. 616 do Código Civil da Federação Russa.
Na minha opinião, a reparação de instalações comuns é economicamente justificada e relacionada com as atividades do contribuinte, uma vez que o estado de tais instalações forma a impressão geral da organização para o cliente e pode influenciar a sua decisão quanto à possibilidade de celebrar contratos com este organização.
Assim, a meu ver, o custo de reparo de áreas comuns em um prédio onde uma organização aluga escritórios pode ser incluído nas despesas para fins de imposto de renda, mas apenas justificando a necessidade de tais reparos.

Como lavrar documentos para reparação de imóvel arrendado, leia: 2010, n.º 16, p. 31

Documentos como uma declaração defeituosa listando os danos e uma justificativa competente dos reparos necessários (por exemplo, que os reparos são necessários para a segurança ou para cumprir os padrões sanitários etc.), uma ordem do gerente sobre a necessidade de reparos ajudará a justificar os custos de reparação. . Uma boa ajuda nesse caso seria a ata da reunião de todos os inquilinos e do proprietário, que registrasse os defeitos identificados nas instalações comuns.

Dividimos os custos conjuntos entre os inquilinos

Em nenhum lugar é dito como dividir os custos entre inquilinos na reparação de instalações comuns, pelo que é impossível provar a ilegalidade de um ou outro cálculo. Qual caminho você concorda com outros inquilinos é o caminho certo. Por exemplo, você pode dividir os custos igualmente. Ou se um dos inquilinos estiver mais interessado em reparos e alguém não puder gastar mais do que uma certa quantia, então, de comum acordo, você poderá dividir os custos proporcionalmente às possibilidades.

Mas na maioria das vezes os custos são divididos proporcionalmente ao espaço alugado.

Escolhendo uma formação de relacionamento

É claro que as consequências fiscais para os inquilinos podem variar dependendo do desenho da reparação coletiva.

OPÇÃO 1. O contrato para a execução dos trabalhos de reparação é celebrado pelo senhorio, devendo os arrendatários reembolsá-lo das despesas

ALERTA O GERENTE

Os inquilinos podem ter problemas para recuperar o IVA pago sobre reparos se custos de reparação do senhorioáreas comuns eles reembolsado ao abrigo de um acordo adicional ao contrato de locação.

Ou seja, o locador, na qualidade de cliente, celebra o contrato e realiza os reparos. Com base nos documentos emitidos pelo empreiteiro, ele divide os custos para todos os inquilinos e fatura a cada um a sua parte nos custos.

Se a obrigação do senhorio de proceder a reparações e a obrigação do inquilino de o reembolsar das despesas for um contrato adicional ao contrato de arrendamento, é provável que isso conduza a litígios com as autoridades fiscais relativamente à dedução do IVA do custo dos reparos. Com efeito, neste caso, o senhorio reemite as faturas recebidas do empreiteiro. E em situação semelhante, apenas no que diz respeito às despesas com serviços de utilidade pública, o Ministério das Finanças entende que o senhorio não pode reemitir faturas, uma vez que o arrendatário não vende serviços no Cláusula 2 Cartas do Serviço Fiscal Federal da Rússia datadas de 4 de fevereiro de 2010 nº ШС-22-3/ [e-mail protegido]; Carta do Ministério das Finanças da Rússia datada de 14 de maio de 2008 nº 03-03-06/2/51. Assim, não poderá reclamar o IVA que lhe foi cobrado pelo senhorio pela reparação.

Para mais informações sobre como não perder a dedução do IVA no reembolso de despesas, escreve-se: 2010, n.º 16, p. 32

Para não levar o caso a tribunal e evitar reclamações, é melhor formalizar as obrigações de reparação concluindo:

• <или>um contrato de agência multilateral, segundo o qual o locador - o agente dos inquilinos organizará os reparos em seu nome;
• <или>outro acordo contratual, segundo o qual os inquilinos serão os clientes da reparação e o arrendador será o empreiteiro.

OPÇÃO 2. Os próprios inquilinos celebram um contrato de reparação com um empreiteiro

Os inquilinos celebram um acordo multilateral com o empreiteiro, em que cada um deles atua como co-cliente. Para § 1º do art. 308 do Código Civil da Federação Russa. Em seguida, o empreiteiro emite uma fatura para cada um de sua parte nos custos de acordo com os termos do contrato, e o certificado de conclusão será um, assinado por todos ou um dos inquilinos por instruções escritas dos demais. Cada inquilino poderá ter em conta as despesas efectuadas na tributação dos lucros e pedido de dedutibilidade do IVA apresentado pelo contratante.

OPÇÃO 3. Cada inquilino celebra um contrato de reparação separado

Os inquilinos determinam em conjunto por acordo por escrito quem e qual parte do trabalho de reparo é realizado. Por exemplo, alguém paga para pintar as paredes, alguém para consertar o telhado, etc. O principal é acertar com os vizinhos quem concorda em pagar quais despesas e em que valor. Além disso, cada inquilino assina um contrato separado com o empreiteiro para sua parte do trabalho, e cada um terá suas próprias faturas e documentos primários emitidos em seu nome. Assim, não haverá problemas nem ao nível das despesas nem à dedução do IVA.

Como se vê, a reparação coletiva do ponto de vista tributário não é uma tarefa fácil. Sim, e com os vizinhos-inquilinos podem surgir muitas disputas: como dividir as despesas, como formalizar as relações, o que e como consertar, qual empreiteiro escolher e assim por diante. Será mais fácil se você puder negociar com o locador para que ele mesmo organize e pague pelo conserto, e então simplesmente inclua o custo no aluguel.

Se a organização não criar uma reserva, reflita os custos dos reparos em garantia à medida que ocorrerem. Dependendo do tipo de despesas, anule-as como lançamentos:

Débito 20 (23, 44) Crédito 70

- o salário dos funcionários envolvidos em reparos em garantia foi provisionado;

Débito 20 (23, 44) Crédito 69

– as contribuições para o seguro obrigatório de pensão (social, médico) e seguro contra acidentes e doenças profissionais foram acumuladas sobre os salários dos funcionários envolvidos em reparos em garantia;

Débito 20 (23, 44) Crédito 10

- peças de reposição (componentes) baixadas para reparos em garantia.

Débito 20 (23, 44) Crédito 70 (10, 02, 68, 69, 60...)

– as despesas de entrega de mercadorias do comprador ao local de reparo em garantia e de volta são baixadas.

No final do período do relatório (mês), anule o valor dos custos dos reparos em garantia no débito da conta 90-2:

Débito 90-2 Crédito 20 (23, 44)

- Amortizou o custo dos reparos em garantia.

O reparo em garantia com o envolvimento de organizações terceirizadas é realizado com base em um contrato com uma empresa especializada (centro de serviços).

As relações entre o cliente e o contratante são reguladas pelo Capítulo 37 do Código Civil da Federação Russa. O procedimento de contabilização dos custos associados à reparação em garantia, neste caso, depende dos termos do contrato. Se o contrato estabelecer que o custo do trabalho inclui o custo das peças de reposição (componentes), reflita os custos do contrato na contabilidade, lançando:

Débito 20 (23, 44) Crédito 60

- reflete os custos dos serviços do centro de serviços.

Faça esta postagem ao assinar o certificado de conclusão (cláusula 18 PBU 10/99).

Substituição de peças de reposição e componentes

Os termos do contrato podem prever que a organização do cliente pague apenas pelos reparos em garantia (excluindo o custo das peças de reposição). Nesse caso, se durante o reparo for necessário substituir quaisquer peças (componentes), a organização do cliente é obrigada a fornecê-las às suas próprias custas (artigos 703, 704, 713 do Código Civil da Federação Russa).

Como regra, a organização do cliente transfere peças de reposição e componentes para reparos em garantia em regime de troca (cláusula 156 das Instruções Metodológicas aprovadas pela Ordem do Ministério das Finanças da Rússia de 28 de dezembro de 2001 nº 119n). Como neste caso a propriedade da propriedade transferida não é transferida para o contratante (cláusula 1 do artigo 220 do Código Civil da Federação Russa), leve-a em consideração da mesma maneira que os materiais de dar e receber. Após o reparo, o contratado deve enviar ao cliente um relatório sobre o uso das peças de reposição recebidas (cláusula 1, artigo 713 do Código Civil da Federação Russa). Se durante o processo de reparo não foram usadas todas as peças sobressalentes, o contratante deve devolvê-las de acordo com a nota fiscal. Esses documentos são a base para a baixa de materiais usados ​​para reparos em garantia.

Situação: como refletir na contabilidade o recebimento de peças de reposição destinadas a reparos em garantia? As peças sobressalentes são obtidas de um fabricante estrangeiro de produtos gratuitamente dentro do período de garantia do produto.

Reflita-os na conta de compensação 003 "Materiais aceitos para processamento".

Se o fabricante estabeleceu um período de garantia para os produtos, a obrigação de eliminar as deficiências recai sobre ele (uma exceção é o caso quando for comprovado o dano aos produtos pelo consumidor) (artigo 476 do Código Civil da Federação Russa, parágrafo 2, cláusula 6, artigo 18 da Lei da Federação Russa de 7 de fevereiro de 1992 nº 2300-1).

Para garantir a possibilidade de utilização do produto durante a sua vida útil, o fabricante compromete-se a:

• realizar reparos e manutenção de produtos;

• fornecer peças de reposição para organizações comerciais e de reparo durante a vida útil do produto (e na ausência de tal período, dentro de dez anos a partir da data de transferência do produto para o consumidor).

Uma das formas de cumprir a obrigação de garantia é a substituição gratuita de peças sobressalentes defeituosas (com e sem reparação). Via de regra, o consumidor dirige-se ao vendedor direto com a exigência de eliminar as deficiências da mercadoria. Por sua vez, o vendedor, neste caso, tem o direito de aplicar esses requisitos ao fabricante. E o fabricante pode compensar todas as despesas do vendedor com reparos em garantia (incluindo o custo das peças de reposição compradas por ele), ou fazer reparos por conta própria ou fornecer peças de reposição gratuitas ao vendedor para posterior transferência ao consumidor.

Isso decorre do artigo 469, parágrafo 2 do artigo 470, artigo 475, parágrafo 3 do artigo 477 do Código Civil da Federação Russa e artigo 6 da Lei de 7 de fevereiro de 1992 nº 2300-1.

Nessa situação, a organização recebe peças de reposição para reparos em garantia dos produtos vendidos gratuitamente para repasse gratuito ao consumidor.

As peças sobressalentes recebidas para reparo em garantia são de propriedade do fabricante (artigo 713 do Código Civil da Federação Russa). Portanto, na contabilidade, reflita-os na conta extrapatrimonial 003 “Materiais aceitos para processamento”:

Débito 003

- as peças sobressalentes fornecidas pelo fabricante para posterior transferência para o consumidor são levadas em consideração.

Aceite peças de reposição para contabilidade pelo preço especificado nos documentos anexos (fatura, conhecimento de transporte) recebidos do fabricante. A base para aceitar peças de reposição para contabilidade são documentos contábeis primários que confirmam o recebimento de peças de reposição (ato de aceitação e transferência de peças de reposição, contrato com o fabricante, pedido de recebimento) (parte 1 do artigo 9 da Lei de 6 de dezembro de 2011 nº 402-FZ).

Ao transferir peças de reposição para o consumidor, faça a fiação:

Crédito 003

- o custo das peças de reposição transferidas para o comprador para substituição é baixado.

Anule as peças de reposição com base no ato de aceitação e transferência de peças de reposição e um relatório sobre o consumo de peças de reposição.

Este procedimento decorre das Instruções para o plano de contas, bem como das disposições do artigo 713 do Código Civil da Federação Russa.

Após o recebimento do fabricante de peças de reposição, a organização pode incorrer em custos, por exemplo, para o pagamento de IVA e taxas alfandegárias (taxas), se o fabricante for uma organização estrangeira.

O valor das taxas alfandegárias (taxas) pagas na alfândega por peças de reposição recebidas para reparos em garantia, inclui outras despesas (cláusula 11 PBU 10/99). Na contabilidade, faça um lançamento:

Débito 91-2 Crédito 76 subconta "Cálculos de direitos e taxas alfandegárias"

- o valor das taxas alfandegárias (taxas) pagas na alfândega na importação de peças de reposição está incluído em outras despesas.

IVA pago na alfândega, reflita o lançamento:

- reflete o IVA a pagar na alfândega na importação de peças sobressalentes.

contabilidade para pequenas empresas

Para as organizações que têm o direito de manter a contabilidade de forma simplificada, é fornecido contabilidade de custos especiais (partes 4, 5, art. 6º da Lei de 6 de dezembro de 2011 nº 402-FZ).

imposto de Renda

Ao calcular o imposto de renda, uma organização pode levar em consideração os custos dos reparos em garantia (serviço de garantia) de duas maneiras:

• através criando uma reserva para reparos em garantia ;

• mediante a ocorrência de custos.

O método escolhido deve ser fixado na política contábil para fins fiscais (cláusula 2, artigo 267 do Código Tributário da Federação Russa). Se os métodos de contabilização dos custos de reparos em garantia (serviço de garantia) na contabilidade e na contabilidade tributária diferirem, a organização terá diferenças temporárias (cláusula 8 PBU 18/02).

Se a organização não criar uma reserva para reparos em garantia (serviço de garantia), inclua os custos resultantes em outras despesas associadas à produção e vendas (subcláusula 9, cláusula 1, artigo 264 do Código Tributário da Federação Russa).

Situação: na apuração do imposto de renda, é necessário incluir na receita não operacional de entidade de classe o valor por ela recebido do fabricante a título de ressarcimento de despesas com reparos em garantia de equipamentos vendidos?

Resposta: sim, é necessário.

Para compensar os custos de reparos em garantia de equipamentos recebidos do fabricante, nenhum benefício de imposto de renda é fornecido (artigo 251 do Código Tributário da Federação Russa). Portanto, inclua o valor dessa compensação na composição do lucro tributável (artigo 250 do Código Tributário da Federação Russa).

Ao mesmo tempo, inclua os fundos gastos em reparos sob a garantia como parte de outras despesas associadas à produção e vendas (subcláusula 9, cláusula 1, artigo 264 do Código Tributário da Federação Russa). Assim, o lucro tributável em reparos em garantia pode ser zero. Isso deve ser feito se a organização não tiver criado uma reserva para reparos em garantia. Se a reserva for criada, as despesas na contabilidade tributária devem ser baixadas às custas dos valores reservados (cláusula 5, artigo 267 do Código Tributário da Federação Russa).

Caso a organização utilize o regime de especialização, então os custos das reparações em garantia realizadas por conta própria são reconhecidos no período de reporte em que foram efetuadas, independentemente do facto do pagamento (n.º 2, cláusula 1, artigo 272.º do Código Fiscal do Federação Russa). Se a reparação ao abrigo da garantia for efectuada por entidade terceira, reflectir os custos desde a data da assinatura dos documentos que comprovem a conclusão da obra (nº 3º, nº 7º, artigo 272º do Código Fiscal do Federação Russa).

Se a organização usar o método de caixa, os custos reais dos reparos em garantia (por conta própria e com o envolvimento de centros de serviço) serão reconhecidos somente após o pagamento (cláusula 3 do artigo 273 do Código Tributário da Federação Russa) . Nesse sentido, diferenças temporárias e ativos fiscais diferidos podem surgir na contabilidade (cláusula 14 da PBU 18/02), que serão reembolsados ​​à medida que as despesas forem pagas.

Um exemplo de reflexo contabilístico e fiscal dos custos das reparações em garantia. A organização realiza reparos de garantia por conta própria. Uma reserva para reparos em garantia não é criada

Em março, a organização recebeu equipamentos do comprador para reparos em garantia.

Ao realizar reparos em garantia, a organização teve os seguintes tipos de despesas:

• para a compra de peças de reposição - 15.000 rublos. (incluindo IVA - 2.288 rublos);
• salário dos funcionários (incluindo encargos da folha de pagamento) - 33.675 rublos.

A entrega do equipamento para reparo em garantia foi realizada às custas do comprador. O equipamento foi aceito para reparo em garantia a um custo acordado com o comprador no valor de 300.000 rublos. (foi lavrado ato de aceitação e cessão de bens materiais para reparações em garantia).

Na contabilidade do “Mestre” em março, o contador fez os seguintes lançamentos:

Débito 002
- 300.000 rublos. – equipamento para reparo em garantia aceito para contabilidade fora do balanço;

Débito 10 Crédito 60
- 12.712 rublos. – as peças sobressalentes compradas para reparos em garantia foram creditadas;

Débito 19 Crédito 60
- 2288 rublos. – IVA pago a montante refletido sobre peças sobressalentes;

Débito 10 Crédito 19
- 2288 rublos. – o IVA suportado está incluído no custo das peças sobressalentes;

Débito 23 Crédito 10
- 15.000 rublos. - gasto em reparos em garantia;

Débito 23 Crédito 70 (69)
- 33.675 rublos. - Salários dos funcionários.

O custo total dos reparos em garantia para março foi de 48.675 rublos. (15.000 rublos + 33.675 rublos).

O contador baixou esse valor no débito da conta 90-2:

Débito 90-2 Crédito 23
- 48.675 rublos. - Amortizou o custo dos reparos em garantia.

O custo dos reparos em garantia no valor de 48.675 rublos. incluído na despesa de imposto de renda.

Um exemplo de reflexo contabilístico e fiscal dos custos das reparações em garantia. O reparo é realizado por um centro especializado. Todas as peças sobressalentes necessárias são compradas pelo cliente e transferidas em uma base de troca. A parcela das despesas com reparos em garantia no valor total das despesas excede 5% para o período fiscal

LLC "Production Company "Master"" produz equipamentos de refrigeração. O prazo de garantia do equipamento é de dois anos.

Em março, a organização recebeu equipamentos do comprador para reparos em garantia. O equipamento foi aceito para contabilidade extrabalanceada a um custo de 300.000 rublos acordado pelas partes.

Para realizar reparos em garantia, a Master firmou contrato com a Alfa LLC. Nos termos do contrato, o "Master" paga ao empreiteiro apenas o custo da obra. "Master" transfere todas as peças sobressalentes necessárias para "Alfa" em uma base de dar e receber.

O custo do trabalho nos termos do contrato foi de 50.000 rublos. (incluindo IVA - 7627 rublos).

O custo das peças de reposição necessárias para reparos foi de 12.000 rublos. (incluindo IVA -1830 rublos).

Após o reparo no final de março, a Alpha apresentou um relatório sobre as peças de reposição usadas.

Em março, na contabilidade do “Mestre”, o contador efetuou os seguintes lançamentos:

Débito 002
- 300.000 rublos. – o equipamento para reparo em garantia é levado em consideração;

Débito 10 Crédito 60
- 10 170 rublos. - As peças sobressalentes são creditadas;

Débito 19 Crédito 60
- 1830 rublos. - o IVA suportado é refletido;

Débito 68 subconta "Cálculos sobre" IVA "Crédito 19
- 1830 rublos. - aceite para dedução do IVA suportado.

Como a parcela das despesas com reparos em garantia no valor total das despesas excede 5% do período fiscal, o contador restaurou o IVA anteriormente dedutível.

Débito 19 Crédito 68 subconta "Cálculos de IVA"
- 1830 rublos. – restaurou o IVA sobre peças sobressalentes, anteriormente aceitas para dedução;

Débito 91-2 Crédito 19
- 1830 rublos. – o valor do IVA recuperado é incluído em outras despesas;

Débito 10-7 Crédito 10
- 10 170 rublos. – as peças sobressalentes foram transferidas para o empreiteiro numa base de troca;

Débito 23 Crédito 60
- 42.373 rublos. - refletiu o custo do trabalho sob o contrato;

Débito 19 Crédito 60
- 7627 rublos. - o IVA suportado é refletido;

Débito 23 Crédito 19
- 7627 rublos. - incluído no custo dos serviços IVA suportado;

Débito 23 Crédito 10-7
- 10 170 rublos. - amortizou o custo das peças de reposição usadas na execução dos reparos em garantia;

Empréstimo 002
- 300.000 rublos. – o equipamento é desativado no final do reparo em garantia.

O custo dos reparos em garantia no valor de 60.170 rublos. (42.373 rublos + 7.627 rublos + 10.170 rublos) o contador do Mestre incluiu nas despesas ao calcular o imposto de renda de março.

Nossa empresa está localizada no USNO, de acordo com o contrato de locação, nosso inquilino deve realizar os reparos atuais às suas próprias custas. O inquilino quebrou o portão do local alugado. O inquilino concordou com nossa locadora que nós mesmos o consertaríamos e ele reembolsaria nossos custos. Neste caso, esta compensação não se aplica ao produto da venda. Então porque é que temos de pagar IVA sobre a compensação?

Responder

Se uma organização aplica o sistema tributário simplificado, não é necessário cobrar IVA sobre o custo dos reparos, não é emitida fatura. O reembolso das despesas de reparação para efeitos do regime simplificado de tributação é reconhecido como rédito.

A justificativa para esta posição é dada abaixo nos materiais do Sistema Glavbukh

Reparação e manutenção do imóvel arrendado

Durante o prazo do contrato de locação, pode ser necessário reparar o imóvel locado. As responsabilidades pelos reparos são distribuídas da seguinte forma. Como regra geral, grandes reparos devem ser executados pelo locador. O inquilino procede às reparações correntes, mantém o imóvel em bom estado e suporta os custos da sua manutenção. No entanto, as partes têm o direito de distribuir os deveres de maneira diferente. Tal condição deve ser escrita no contrato.*

Quando o contrato não especifique o prazo para a reparação ou a reparação seja causada por uma necessidade urgente, então esta deve ser feita num prazo razoável. O conceito de "prazo razoável" não está definido na legislação. Prazo razoável é geralmente entendido como o período necessário para cumprir a obrigação. Em regra, a duração deste prazo é determinada caso a caso e acordada pelas partes no contrato. Em caso de desacordo entre as partes, a duração do "prazo razoável" é determinada pelo tribunal (ver, por exemplo,).

Se o senhorio não cumprir a sua obrigação de reparação, o arrendatário tem direito a:

• reparar o imóvel alugado por conta própria, após o que o custo do reparo pode ser recuperado do locador ou compensado com o aluguel;
• exigir uma redução proporcional no aluguel;
• exigir a rescisão do contrato e indenização por danos.

No caso geral, as benfeitorias separáveis ​​feitas pelo locatário são de sua propriedade, as benfeitorias inseparáveis ​​pertencem ao locador (pois estão indissoluvelmente ligadas ao objeto locado). Se melhorias inseparáveis ​​forem feitas pelo inquilino com o consentimento do proprietário, este as compensará (salvo disposição em contrário no contrato). Caso contrário, as despesas do inquilino não são passíveis de reembolso (exceção é o arrendamento de um empreendimento -).

Além disso, organizações simplificadas e instituições autônomas não são reconhecidas como contribuintes do IVA. A exceção é o pagamento do IVA:*
– na realização de operações ao abrigo de contratos de atividades conjuntas, gestão fiduciária de bens, bem como ao abrigo de contratos de concessão. Além disso, se uma organização for membro de uma sociedade simples que conduz negócios comuns, administrador ou concessionária, é obrigada a elaborar e apresentar declarações de IVA a pagar ao orçamento com base nos resultados das atividades no âmbito desses acordos. Isso é declarado no Procedimento aprovado e nas cartas do Ministério das Finanças da Rússia;
- na importação de mercadorias. Se uma organização importa mercadorias de países que não são membros da União Aduaneira, ela paga o IVA na alfândega. Não há necessidade de apresentar declarações gerais de IVA para esses valores. Se uma organização importa mercadorias de países membros da União Aduaneira, ela paga o IVA em seu local. Para estes montantes são apresentadas declarações especiais na forma aprovada. Isso é declarado no Procedimento aprovado e nas cartas do Ministério das Finanças da Rússia.

Elena Popova,

Conselheiro Estadual do Serviço Fiscal da Federação Russa de 1º grau

2. Artigo:Reparação no escritório: como ter em conta os custos

O procedimento para aceitar o IVA "input" para dedução

Tendo celebrado um acordo de que o custo das reparações efectuadas pelo inquilino no escritório é reembolsado pelo senhorio, é necessário recordar as regras de dedução do IVA "entrado".

Além disso, essas regras se aplicam tanto ao proprietário quanto à agência de viagens - o inquilino. Nesse caso, o valor do IVA é aceito para dedução, que é efetivamente transferido por ordem de pagamento separada de cada uma das partes para sua contraparte (). A dedução do IVA só é possível no período fiscal em que o valor do imposto é transferido (). Assim, tendo celebrado um acordo com a condição de reembolso do custo das reparações pelo locador, é melhor que as partes se abstenham de deduzir o IVA sobre estas operações até que seja assinado o documento de compensação mútua e transferidos os montantes correspondentes.

Uma agência de viagens aluga um escritório. O contrato de arrendamento estipula que a reparação é encomendada e paga pelo inquilino e, a seguir, com base nos documentos apresentados, o senhorio reembolsa o custo da obra à agência de viagens. Durante o período de reparo, a agência de viagens não repassa o valor do aluguel mensal ao locador.

O valor do aluguel por dois meses é de 118.000 rublos. (incluindo IVA - 18.000 rublos). Registrado na conta:

Débito 20

- 100.000 rublos. – o aluguel de março e abril de 2008 foi provisionado;

Débito 19
Crédito 76 sub-conta "Cálculos para aluguel"
- 18.000 rublos. - reflete IVA sobre rendas.

Suponha que o custo do trabalho realizado por uma organização especializada seja de 118.000 rublos, incluindo IVA. O trabalho foi aceito pela agência de viagens em 12 de maio de 2008.

Os documentos relativos aos trabalhos de reparação executados foram apresentados ao locador em 20 de maio de 2008. Em 26 de maio de 2008, as partes firmaram um acordo para que o custo dos reparos seja creditado nos aluguéis atrasados ​​de março e abril de 2008.

O contador da agência de viagens refletiu a situação na contabilidade da seguinte forma.

Débito 20 Crédito 60
- 100.000 rublos. – o trabalho de reparo concluído foi aceito;

Débito 19 Crédito 60
- 18.000 rublos. – reflete o IVA apresentado pelo contratante;

Débito 68 Crédito 19
- 18.000 rublos. - aceito para dedução do IVA em trabalhos de reparo.

Subconta de débito 76 "Pagamentos para reparos"
Empréstimo 91
- 118.000 rublos. - receita acumulada da venda ao locador do trabalho de reparo concluído;

Débito 91 Crédito 68
- 18.000 rublos. – IVA acrescido nas vendas;*

Débito 91 Crédito 20
- 100.000 rublos. - deduzidos os custos de reparação.

- 100.000 rublos. – refletiu o acordo para compensar o custo dos reparos com o aluguel de março e abril de 2008.

Subconta de débito 76 "Cálculos para aluguel"
Empréstimo 51
- 18.000 rublos. - transferido para o locador IVA sobre o custo dos serviços de aluguel;

Débito 68 Crédito 19
- 18.000 rublos. - Aceito para a dedução do IVA "input" do aluguel.

No momento do recebimento do valor do IVA do locador:

Débito 51
Subconta de crédito 76 "Pagamentos para reparos"
- 18.000 rublos. IVA recebido.

3. Artigo:Como um inquilino contabiliza reparos de capital?

Com um sistema de tributação simplificado, o custo de reparação de ativos fixos locados pode ser levado em consideração nas despesas (). Ao mesmo tempo, os custos não devem apenas ser pagos, mas também justificados economicamente ( , e ). O custo de reparação do imóvel arrendado só será razoável se for da sua responsabilidade fazê-lo. Regra geral, as reparações correntes devem ser efectuadas pelo arrendatário e as reparações de capital pelo arrendador (). Como você pode ver, a obrigação de realizar uma grande reforma é atribuída por lei ao proprietário. E isso significa que, se você fizer esses reparos, o fisco provavelmente considerará os custos irracionais * Mas há pelo menos duas opções nas quais você pode refletir o custo da revisão que realizou nas despesas.

4. RELATÓRIO ANUAL - 2013

Despesas de aluguel

1.9.10 Despesas com reforma das instalações locadas.

Os investimentos de capital em objetos arrendados na forma de benfeitorias inseparáveis, se houver o consentimento do arrendador, são reconhecidos como bens depreciáveis ​​de acordo com o Código Tributário da Federação Russa.

E a partir do 1º dia do mês seguinte ao mês em que o imóvel foi colocado em funcionamento após a reparação, a empresa deve cobrar as deduções de depreciação, que se prolongarão durante todo o período de arrendamento do imóvel. Você deve incluir o valor da compensação do locador como parte do produto da venda para fins de imposto sobre o lucro * O Ministério das Finanças da Rússia também adere a esta posição por conta própria.

* Esta é uma parte do material que o ajudará a tomar a decisão certa.