Оценка имущества предприятия для целей залога. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Что нужно для проведения оценки

Собственники, арендаторы или иные заинтересованные физические и юридические лица могут обращаться к оценщикам в самых различных случаях. Наиболее распространёнными ситуациями, когда требуются услуги оценщика недвижимости, являются:

оценка для целей залога - банк для принятия решения о выдаче кредита под залог недвижимости может потребовать от заёмщика отчёт об оценке, выполненный оценочной организацией. Это может потребоваться и при передаче в залог коммерческой недвижимости, и при получении одобрения ипотечного кредита на квартиру. Некоторые банки принимают только отчёты, выполненные в специально аккредитованных компаниях, некоторые не ограничивают заёмщиков в выборе оценщика. Однако в любом случае банк проверяет предоставляемые отчёты, так что обращаться нужно в проверенную компанию, обладающую соответствующим опытом;
оценка для целей сделки купли-продажи - в отдельных случаях, чаще в тех, когда одной из сторон сделки выступает государство или государственные компании, оценка является обязательной, однако отчёт может выступать и дополнительным аргументом при торге сторон или помогать одной из сторон в принятии решения о цене продажи или покупки имущества (такую оценку часто называют оценкой для целей принятия управленческих решений);
оценка арендной платы - в основном к оценщикам обращаются, когда одной из сторон сделки являются полностью или частично принадлежащие государству организации или когда в аренду сдаются объекты государственной собственности. Частный собственник тоже может обратиться за оценкой арендной платы, однако это значительно реже встречается на практике - частные арендаторы и частные арендодатели обычно договариваются о цене аренды без привлечения оценщиков (исключением являются сделки между связанными сторонами - здесь отчёт оценщика может являться аргументом при возникновении у налоговых органов вопросов об объективности величины арендной платы);
оценка для целей бухгалтерского учёта - постановка на баланс, переоценка основных средств и т.п. для целей внесения в уставный капитал, страхования и в иных случаях, когда оценка нужна не для совершения сделки купли-продажи или аренды;
оспаривание кадастровой стоимости - для обращения в комиссию по оспариванию или в суд, как правило, нужен отчёт об оценке (в более ранних публикациях мы рассматривали случаи, когда оценка нужна для этих целей, а когда нет);
оценка в разного рода судебных спорах и иные случаи оценки .

Кто проводит оценку?

Отчёт об оценке недвижимого имущества может быть подписан оценщиком, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим действующий квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», а также имеющим полис страхования профессиональной деятельности со страховой суммой не менее 300 000 рублей. Оценочная организация, которая может проводить оценку, в соответствии с действующим законодательством должна иметь в штате не менее двух оценщиков, каждый из которых должен иметь не менее одного действующего квалификационного аттестата (максимум их может быть три: помимо оценки недвижимости, квалификационные аттестаты выдаются по направлениям «оценка движимого имущества» и «оценка бизнеса»). Деятельность оценочных компаний страхуется, как и деятельность оценщиков. А вот лицензирование оценочной деятельности давно отменено, так что иногда встречающаяся в интернете информация о необходимости наличия лицензии для проведения оценки устарела.

Исключением является судебная экспертиза. В случае, если отчёт об оценке нужен для обращения в суд, он всё же должен быть выполнен оценочной компанией. Однако если экспертиза по определению стоимости назначается судом в ходе процесса, её проведение регламентируется Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а не регулирующим оценочную деятельность Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 73-ФЗ устанавливает требования к судебным экспертам, отличающиеся от требований к оценщикам, установленных 135-ФЗ, поэтому в отдельных случаях судебным экспертом-оценщиком может выступать лицо, имеющее соответствующую профессиональную подготовку, однако не имеющее при этом права подписывать отчёты об оценке (результатом судебной экспертизы является экспертное заключение, а не отчёт об оценке). Чаще всего судебными экспертами всё же являются практикующие оценщики, однако и иное - не такая уж редкость.

Как проводится оценка?

Выполнение любой оценки регламентируется уже упомянутым выше Федеральным законом № 135-ФЗ, а также Федеральными стандартами оценки: общими, касающимися оценки всех видов активов, и специализированными - для недвижимого имущества это Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости».

С методологической точки зрения, отражённой и в требованиях нормативных документов, существует три подхода к оценке: доходный, затратный и сравнительный. В рамках каждого из подходов существуют также различные методы, применяемые в зависимости от типа объекта, целей оценки, объёма доступной рыночной информации или имеющихся документов по объекту оценки и т.д. Чаще всего в рамках одного подхода выбирается только один метод, однако возможно и применение нескольких - их выбирает оценщик исходя из всей совокупности имеющейся информации. Количество применяемых подходов также оставлено законодательством на усмотрение оценщика, однако выбор применяемых подходов он должен обосновать в отчёте.

Применяя доходный подход, оценщик моделирует денежные потоки оцениваемого объекта. Основополагающей идеей подхода является взаимосвязь между доходами, которые способен приносить объект, и его стоимостью. Он чаще применяется для коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, однако наличие рынка аренды схожих объектов недвижимости само по себе не является стопроцентным основанием для применения доходного подхода. Скажем, несмотря на развитость рынка аренды квартир, доходный подход для их оценки практически никогда не применяется. В отдельных случаях методы доходного подхода применяются при оценке объектов через бизнес. Сравнительный подход основан на сравнении объекта с так называемыми объектами-аналогами - объектами сопоставимого с объектом оценки назначения и со схожими (но не обязательно идентичными) характеристиками - о которых имеется информация относительно цены предложения или фактически совершённой сделки. Подобрав достаточное для выполнения расчётов количество аналогов, оценщик путём применения специальных методов определяет, какова должна быть рыночная стоимость объекта оценки с учётом известных цен аналогов и различий в характеристиках между аналогами и объектом оценки. Подход применяется для объектов, достаточно активно оборачиваемых на рынке, и практически не применим для оценки уникальных объектов или объектов, не имеющих рынка сбыта.

Затратный подход основан на идее о том, что цена приобретения не должна превышать издержки на создание аналогичного приобретаемому объекта. В этом случае оценщик отдельно оценивает стоимость приобретения прав на земельный участок и отдельно - расположенных на нём улучшений с учётом прибыли предпринимателя, износов и устареваний. Сумма полученных величин представляет собой рыночную стоимость объекта. Так как на бытовом уровне в этой формуле понятно, вероятно, не всё, остановимся подробнее на последних составляющих. Прибыль предпринимателя отражает тот факт, что собственник объекта едва ли будет продавать его по себестоимости строительства. Если предположить, что на строительство объекта ушёл год и один миллион рублей (включая стоимость приобретения прав на земельный участок), то, на первый взгляд, логично предположить, что этот миллион и составляет стоимость объекта - земельного участка с постройкой на нём. Однако вместо того, чтобы вкладывать деньги в строительство, собственник мог положить свой миллион хотя бы в банк, получив за год доход в размере процентов по вкладу. Предполагается, что разумный собственник, инвестировав деньги в строительство, не должен продавать объект дешевле, чем его себестоимость плюс доход, не меньший, чем те доходы, которые он мог бы получить, выбрав альтернативный метод вложений (это лишь один из вариантов определения прибыли предпринимателя, более подробное рассмотрение темы потребует отдельной публикации).

Под износами и устареваниями понимается физический износ, суть которого понятна из названия - он вызван физическим старением объекта, и функциональное и внешнее устаревания. Функциональное устаревание может возникать вследствие устаревания планировочных или инженерных решений объекта (с оценочной точки зрения реконцепция торгового комплекса - способ устранения именно функционального устаревания), внешнее же устаревание обусловлено внешними по отношению к объекту факторами (открытие новой трассы, из-за которой существенно упал поток клиентов на расположенной на старой дороге автозаправочной станции, а с падением потока клиентов упала и её стоимость, для такой АЗС будет как раз фактором внешнего устаревания).

Для оценки свободных от застройки земельных участков затратный подход не применяется, а оценка земельного участка как один из этапов затратного подхода выполняется методами доходного или сравнительного подхода.

Что нужно для проведения оценки?

Пакет документов, необходимый для проведения оценки, будет отличаться для различных видов объектов и для различных целей оценки.

Обычно требуются правоустанавливающие или провоподтверждающие документы на объект:
выписка из ЕГРН;
свидетельство о праве.

При оценке арендной платы:
действующий договор аренды или проект договора;
кадастровый паспорт;
технический паспорт (или схожие виды документов: паспорт гидротехнического сооружения и т.п.);
поэтажные планы (кадастровый паспорт не всегда содержит читаемый план)
ведомость помещений, иногда желательным будет предоставление информации о фактической величине арендных ставок, реестра арендаторов, динамике недозагрузки объекта и т.д.;
материалы технических обследований и другие документы.

Исчерпывающий их перечень формируется на этапе заключения договора на оценку или в начале её проведения, так как в ряде случаев по итогам изучения первоначально предоставленных документов может возникнуть необходимость предоставления дополнительной информации.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» -- к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки. Оценка стоимости недвижимости -- сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

• 1. Постановка задачи (определение проблемы).
• 2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
• 3. Сбор и анализ данных.
• 4. Выбор методологии оценки.
• 5. Оценка права пользования или владения земельным участком.
• 6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
• 7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
• 8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) -- весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

идентификация объекта недвижимости;

выявление предмета оценки;

определение даты оценки;

установление цели и функции оценки;

установление вида оценочной стоимости;

составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Рассмотрим содержание отдельных этапов.

Идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

Установление предмета оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т.д.

Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки -- результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки -- оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки -- результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет -- если оценщик не может помочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

• 1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
• 2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
• 3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
• 4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
• 5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
• 6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
• 7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
• 8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
• 9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
• 10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
• 11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки -- вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему -- заданием на оценку и разработка календарного плана.

Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

3 этап - это сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

• 1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.
• 2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.
• 3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

Рассматривая различные аспекты оценки для целей залога, автор предлагает различные направления, позволяющие оптимизировать конечный результат работы и преодолеть наиболее распространенные препятствия.

Виктор Рослов
Оценка для целей залога – реалии, особенности, требования
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 144-152

Введение

Банковское кредитование, как любая доходная деятельность, сопряжено с риском потери размещаемых ресурсов. Как бы ни был совершенен инструмент финансового анализа деятельности заемщика, он никогда в полной мере не устраняет вышеупомянутого риска. В этой связи банками используются различные хеджирующие инструменты, основными из которых являются залог, поручительство и гарантии.

Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог. Это мнение основано на двух факторах. Во-первых, действующее законодательство предоставляет кредитору с правами залогодержателя преимущественное право перед иными кредиторами при удовлетворении своих требований в отношении предмета залога, а во-вторых, интересы кредитора защищаются имущественными активами, состояние и стоимость которых не всегда зависят от возможных изменений финансового состояния должника.

В качестве предмета залога могут выступать основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права требований по различным обязательствам. Имеется небольшая пока практика залога нематериальных активов. Львиная доля среди закладываемых активов приходится на недвижимое и движимое имущество, а также товар в обороте. При этом наиболее сложными объектами с точки зрения методологии работы являются недвижимость и движимое имущество в виде машин и оборудования.

Надежно защищать интересы залогодержателя залог может только при соблюдении следующих условий:

• правильный выбор активов для целей обеспечения кредита;
  
• адекватная первоначальная оценка банком качественных и количественных характеристик предмета залога (прежде всего ликвидности и стоимости);
  
• качественная правовая экспертиза на предмет выявления юридических рисков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества;
  
• принятие надлежащих мер по сохранности предмета залога.
  

В этом, собственно, и заключается содержание залоговой работы.

Среди этапов залоговой работы наиболее сложным и ответственным является оценка потенциального предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки.
Объективный и корректный результат оценки может достигаться только при наличии четких и адекватных требований к процедуре оценки. При этом банком под результатом оценки потенциального предмета залога понимается не только его стоимость, а в целом заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки.

Прежде всего необходимо определить, какая именно информация о потенциальном предмете залога необходима банку для принятия кредитного решения.

Приоритеты на ликвидность

В первую очередь помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств, а также наличия правовых рисков банк интересует, возможно ли в принципе и как быстро реализовать предмет залога в случае возникновения такой необходимости, т.е. какова его ликвидность. Как ни парадоксально, при очевидной важности вопроса за очень редким исключением в отчетах об оценке, выполненных для целей залога, такая информация отсутствует.
Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является основной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя принять правильное решение ни о принципиальной возможности работы с активом, ни о количественных параметрах – залоговой стоимости и степени обеспеченности кредитной сделки.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Вопрос определения ликвидности не столь однозначен, как может показаться. Например, в случае кредитования крупных предприятий в качестве имущества, передаваемого в залог, нередко выступают здания, сооружения, передаточные устройства и оборудование. Перечень имущества может состоять из большого числа позиций – сотен, а иногда и тысяч единиц. Традиционные подходы к оценке подобного рода обеспечения, основанные на предположении об удовлетворении требований к должнику за счет непосредственно отчуждения объектов залога и их реализации, не вполне применимы по ряду причин.

Одна из причин следующая: большие объемы основных средств, как правило, неликвидны при их реализации "россыпью". Кроме того, такие виды имущества, как сооружения, передаточные устройства, специализированные объекты недвижимости или сложное технологическое оборудование, не могут быть реализованы в отрыве от остальных основных средств. Ликвидность, так же как и стоимость данного вида имущества, находится в тесной связи с ликвидностью имущественного комплекса или бизнеса предприятия. Такие активы можно назвать "условно-ликвидными". Ликвидность подобных объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственного комплекса, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

• весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;
  
• рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения несоразмерного ущерба;
  
• активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.
  

В качестве примера оборудования, относящегося к группе "условно-ликвидное", можно привести прокатные станы металлургических заводов, установки для очистки выхлопных газов доменных печей, крупногабаритные установки и оборудование химических и нефтеперерабатывающих заводов. Это могут быть также различные машины, станки, установки и прочее оборудование, в больших количествах числящееся на балансе крупного действующего предприятия.

Практическая значимость такой классификации заключается в необходимости формирования залоговой массы таким образом, чтобы в целом предмет залога обладал ликвидностью, например автономный технологический узел, обособленный производственный цех с возможностью перепрофилирования и т.п.

Рыночная стоимость вышеперечисленного имущества, определенная на основе традиционных подходов, не является информативной для банка. Тем не менее заявление о том, что такое имущество нецелесообразно рассматривать в качестве источника погашения задолженности в случае невозврата кредита, не совсем очевидно, да и чаще всего альтернативы (иного ликвидного имущества) не существует. Более того, практика работы с проблемной задолженностью показывает, что в ряде случаев неликвидные сами по себе, но ключевые для бизнеса активы позволяли кредитору, имеющему такие активы в залоге, вернуть свои средства быстрее и в большем объеме, нежели кредиторам с обеспечением в виде ликвидных товарных остатков.

На какую стоимость следует ориентироваться

Вторым по важности вопросом является вопрос стоимости имущества.

Понятие "залоговая стоимость", активно используемое в экономике как таковое, как ни странно, в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, т.е. отсутствует как его четкое определение, так и общепринятые методики оценки. Принятые Федеральные стандарты (1-3) не содержат требований к оценке для целей залога, за исключением упоминания о необходимости определения для этих целей рыночной стоимости.

Если обратиться к международной практике, то, например, в Международных стандартах оценки (4-6) можно найти следующее определение: "Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value, MLV) – это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества". Определение стоимости ипотечного кредитования содержится в европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Данная стоимость используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов. Иными словами, MLV можно охарактеризовать как стоимость, определенную с учетом некоего консервативного прогноза изменения в течение периода кредитования (7). Данное понятие более применимо для ипотечного кредитования на достаточно длительные сроки. Важным моментом в вышеупомянутом определении является указание на "оценку будущей реализуемости", подразумевающее наряду с определением стоимости анализ ликвидности имущества.

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) "Оценка для целей кредитования". Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, но и стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается рыночная стоимость. Также важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации. Особенностью рекомендаций в соответствии с данным стандартом является акцент на использование оценщиком рыночных данных. Стандарт предписывает оценщику четко оговаривать ситуации, в которых он использует нерыночные данные или получает нерыночную стоимость.

Таким образом, можно сделать вывод, что в соответствии с рекомендациями международных стандартов для целей обеспечения долговых обязательств чаще всего определяют рыночную стоимость.

Почему же в качестве базовой стоимости рекомендуется именно рыночная стоимость? Понятие "рыночная стоимость" достаточно прозрачно и ощутимо. На практике используется множество апробированных методов, способов и методик ее определения. А самое главное – существует доступная информация о реальных ценах по результатам совершенных сделок, а также ценовая информация в разрезе спроса и предложения. Вообще говоря, рыночная стоимость, наверное, единственный, не считая инвестиционной, вид стоимости, применительно к которому существует устойчивый ориентир в виде реального рынка. Т.е. оценочный инструментарий может выверяться на независимом мнении о стоимости активов их собственников (продавцов и покупателей).

Использовать ликвидационную стоимость как базовую для расчета залоговой стоимости на первый взгляд логично. Однако следует учесть, что применяемые и описанные в литературе подходы к оценке ликвидационной стоимости основаны, как правило, на построении теоретических моделей, отражающих в той или иной степени представления авторов о механизмах формирования величин необходимых скидок от рыночной стоимости (8, 9). Не умаляя заслуг авторов этих работ, при отсутствии достаточных статистических данных, позволяющих проверить адекватность предлагаемых подходов, ценность таких теоретических построений для практики приходится признать сомнительной.

Следует рассмотреть и понятие "справедливая стоимость залога", введенное Банком России в "Положении о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности", чаще упоминаемом в банковской среде как Положение 254-П.
В соответствии с данным документом справедливая стоимость залога – цена, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней. Т.е., опираясь на действующие стандарты, можно сказать, что для предметов с типичным сроком экспозиции менее 180 дней – это, по сути, рыночная стоимость, для иных – ликвидационная с периодом экспозиции не более 180 дней. Поскольку никаких рекомендаций по определению данной стоимости выработано не было, банки на практике оперируют с той же самой рыночной стоимостью.

Логично было бы предположить, что наиболее адекватное понимание сущности залоговой стоимости следует прежде всего искать у непосредственных потребителей, т.е. у банков.

На этапе принятия кредитного решения залоговая стоимость необходима банку как мера оценки стоимости предмета залога для сопоставления с размером кредитных обязательств при определении необходимой степени обеспеченности сделки. Логично предположить, что банк, предоставляя в качестве кредита определенную сумму денег, хочет знать, какую часть этих средств можно вернуть за счет залога. И именно эта сумма понимается банками как залоговая стоимость.

Данный вывод подтверждается результатами проведенного опроса. По мнению большинства опрошенных руководителей кредитных и залоговых подразделений ряда банков, под залоговой стоимостью понимается наиболее вероятная денежная сумма, которую возможно получить для удовлетворения требований банка в результате реализации непосредственно предмета залога либо проведения иных мероприятий, ключевую роль в которых будет играть залог.

В банковской практике значение залоговой стоимости определяется как производное от рыночной стоимости путем снижения ее на некоторую величину, так называемого залогового дисконта. Значения залоговых дисконтов применительно к имущественным активам в основном лежат в диапазоне от 20 до 60%. Нижняя граница определена практически гарантированными потерями кредитора в виде обязательных выплат, верхняя, наверное, здравым смыслом и наличием конкуренции среди банков. Основными показателями, влияющими на применяемый размер дисконта, являются ликвидность имущества, динамика изменения стоимости во времени и прогнозируемые издержки, возникающие при обращении взыскания и реализации имущества. Более подробно этот вопрос рассмотрен в книге "Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации" (10).

И еще…

С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса.

Поскольку моменты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени, иногда существенно (до 5-7 лет), необходимо учитывать изменение стоимости предмета залога во времени, т.е. для банка весьма полезен будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т.п.).

Также важным вопросом является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки могут существенно повлиять на кредитное решение в отношении предмета залога (например, для оборудования, обладающего значительными массогабаритными характеристиками, они могут быть сопоставимы по размеру со стоимостью имущества). Перечень подобных издержек будет зависеть от сценария, по которому пойдет процесс работы с проблемной задолженностью, но в большинстве случаев их размер вполне поддается прогнозированию.

Банки и оценщики

Большинство банков не имеет в своем штате профессиональных оценщиков, работой с залогами занимаются либо сотрудники специализированных подразделений (далее "залоговики"), либо сотрудники кредитных подразделений, совмещающие кредитный анализ и анализ обеспечения, либо сотрудники подразделения анализа кредитных рисков.

Залоговики, как правило, обладают базовыми знаниями и навыками в оценке, а при наличии достаточного опыта работы не уступают профессиональным оценщикам, однако часто возникают ситуации, когда:

• проведение работ по оценке активов силами сотрудников банка экономически невыгодно банку. Такая ситуация возникает у банков с филиальной сетью при относительно небольшом размере кредитного портфеля в региональном подразделении;
  
• оценка активов собственными силами не соответствует требованиям к временным нормативам рассмотрения кредитных заявок;
  
• уровень сложности решаемых задач по оценке не соответствует уровню квалификации банковских сотрудников и требует привлечения профессионалов в области оценки;
  
• клиент проявляет настойчивое желание определить стоимость своего имущества у независимого оценщика либо между банком и потенциальным заемщиком, в ряде случаев между различными подразделениями банка возникает спор относительно величины стоимости предмета залога.
  

Отдельно следует оговорить активно развивающееся направление стандартных кредитных продуктов (например, ипотечное кредитование и кредитование малого и среднего бизнеса). При работе в данных секторах с продуктами, предусматривающими наличие залогового обеспечения, банки однозначно не могут обойтись внутренними ресурсами для адекватной оценки залогового имущества.

Поэтому в большинстве своем банки нуждаются в услугах профессиональных специалистов – оценщиков. Результаты опроса банковского сообщества, проведенного Комитетом АРБ по оценочной деятельности (11), подтверждают высокую степень задействования оценщиков в кредитном процессе (табл. 1).

Оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в РФ занимает существенное место. В странах с развитой экономикой оценка для целей кредитования является практически основной работой оценщиков. Поэтому можно предположить, что в будущем та же тенденция будет характерна и для отечественного рынка оценочных услуг. По результатам опроса оценщиков выявлена картина, проиллюстрированная в табл. 2.

Анализ данных опроса позволил определить, для оценки какого имущества, применительно к наиболее распространенным видам активов, чаще всего привлекаются оценщики. Результаты представлены в табл. 3.

Степень доверия банков к результатам принимаемых отчетов можно охарактеризовать данными, приведенными в табл. 4.

Как видно из таблиц, подавляющее большинство поступающих в банк отчетов проходит проверку в подразделениях банка. При этом результаты проверки выглядят так, как представлено в табл. 5.

Столь низкая степень доверия к результатам оценки небезосновательна. Практика работы с проблемной задолженностью по данным опроса показывает, что лишь в 5% случаев продажная стоимость активов коррелирует с первоначальной оценкой, проведенной оценщиком. Для выявления причин низкого качества предоставляемых услуг в анкете были сформулированы вопросы, где банкам предлагалось оценить по 100% шкале весомость различных негативных факторов, отмеченных банками при проверке отчетов. Результаты приведены в табл. 6.

Как видно из табл. 6, наибольшее значение придается проблеме так называемой "заказной" оценки. При этом принадлежность заемщика к тому или иному сектору кредитования не столь критична.

Причину можно объяснить мотивацией участников кредитной сделки. Очевидно, что, проводя оценку для целей залога, оценщик оказывается в достаточно жестких условиях. Заказчика, непосредственно оплачивающего работу оценщика, интересует не реальная стоимость его актива, которую он в большинстве случаев и сам прекрасно знает. Его интересует подтвержденный отчетом желаемый максимальный результат, позволяющий привлечь большие кредитные ресурсы под закладываемые активы.

В силу указанного фактора и в отличие от общепринятого мнения банк не заинтересован в занижении стоимости, т.к. в этом случае он будет ограничивать сам себя в объеме кредитования и, следовательно, в получении дохода. Искажение стоимости обеспечения в большую сторону может привести к реальным финансовым потерям при дефолте по кредиту. Поэтому фактически лицом, заинтересованным в качестве оценки, является именно банк, хотя формально отчет заказывается собственником активов, потенциальным залогодателем. Кстати, оценщики достаточно четко понимают этот факт.

Рассмотренные мотивационные факторы оказывают влияние и на качество отчетов. В западной практике для оценщика существенным фактором, ограничивающим субъективные проявления, является репутационный риск, однако кризис на ипотечном рынке США и ряда европейских стран показал, что "заказная" оценка не чужда и развитому обществу. При этом на Западе выработаны соответствующие защитные механизмы. В США, например, заказчиком отчета выступает банк, хотя работа оценщика при этом оплачивается потенциальным залогодателем. В ряде европейских стран применяется такой механизм: банк заключает контракт на оценку активов с некой известной на рынке компанией, которая, в свою очередь, нанимает оценщиков. При этом клиент банка оплачивает счет, выставляемый компанией, и зачастую с оценщиком даже не встречается. Работа с одной компанией позволяет банкам существенно повысить технологичность и эффективность процесса взаимодействия.
Нынешний уровень цивилизованности отечественного рынка оценочных услуг также, к сожалению, не позволяет пока банкам, за редким исключением, принимать риски на репутацию оценщика при выполнении оценки для целей залога.

Что бы хотелось

Попытаемся сформулировать общие рекомендации и требования к оценке имущественных активов для целей залога. Практика залоговой работы и опыт взаимодействия с оценщиками позволили сформулировать следующие общие требования, предъявляемые к работе оценщика при оценке для целей залога.

• Основная задача оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.
  
• Результат оценки прежде всего необходим банку, поэтому при проведении оценки оценщику следует работать в контакте со специалистами банка.
  
• Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете.
  
• В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.
  
• При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении оценщика, должны быть минимизированы.
  
• Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.
  
• Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.
  
• С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты расчетов.
  
• При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по мнению оценщика, результат.
  
• Не допускается оценка объекта оценщиком без его осмотра. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов, возможно, выборочно) в обязательном порядке должны включаться в приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние всего объекта оценки, а не его лучших фрагментов или частей.
  
• По согласованию с банком и заказчиком оценщик может определять параметры объекта оценки, не предусмотренные требованиями Федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.
  
• Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов.
  

Изложенные требования не противоречат Федеральным стандартам и достаточно хорошо коррелируют с требованиями Международных стандартов. В частности, в требованиях МСО можно выделить следующие основные моменты.

В случае определения рыночной стоимости методология оценки потенциального предмета залога должна быть жестко привязана к реальной рыночной ситуации и содержать минимум допущений и предположений субъективного характера.

В Международных стандартах указывается, что "метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Т.е. если оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком и соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям, такой подход при оценке для целей залога неприемлем.

Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам:

• анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
  
• ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе;
  
• потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности;
  
• текущая ликвидность имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;
  
• степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);
  
• подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.
  

Отдельно можно выделить требования к оценщику.

• Полномочия и ответственность оценщика должны быть ясны как самому оценщику, так и его клиенту. Оценщики обязаны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и оценщиком.
  
• При проведении оценки с целью предоставления кредита оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.
  Важно, чтобы оценщик обладал соответствующим опытом работы с тем или иным видом собственности, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.
  

Стандарты обязывают оценщика быть компетентным и понимать процесс кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений и, по возможности, об условиях предоставления займа. Таковы основные требования Международных стандартов в применении к оценке для целей залога.

Выполняя оценку для целей залога, оценщик попадает в "тройные ножницы". С одной стороны – заказчик оценки с естественным желанием получить максимально высокий результат, с другой – требования банка к качеству оценки, достоверности и доказательности отчета, с третьей – сжатые сроки выполнения работ. Практика показывает, что для успешного решения задачи в столь сложных условиях существует несколько направлений. В частности, это:

• оптимизация перечня выполняемых работ, в том числе в части выбора применяемых методов и подходов;
  
• оптимизация структуры отчета;
  
• отработка алгоритма взаимодействия с сотрудниками банка в процессе оценки.
  

Представляется достаточно эффективным подход ряда банков к организации взаимодействия с оценщиками, представленный в табл. 7.

Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.

Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которым банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.
О необходимости участия специалистов банка в оценке говорится в консультационных материалах Базельского комитета по надзору за банковской деятельностью, в частности сказано: "Дополнительное обеспечение следует оценивать с осторожностью. Например, для значительных коммерческих ссуд под недвижимость банки должны получить тщательные оценки текущей справедливой стоимости обеспечения от квалифицированных профессионалов – внутренних либо внешних по отношению к банку. Менеджмент должен проанализировать допущения и выводы по каждой оценке, чтобы подтвердить их актуальность и обоснованность".

Во-вторых, это постановка технического задания на первоначальном этапе, что позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.

В-третьих, это текущие консультации с сотрудниками банка в процессе оценки, что дает возможность в оперативном режиме решать возникающие вопросы и позволяет сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончания подготовки отчета.

С надеждой в будущее

В настоящее время под руководством Экспертного совета Комитета АРБ по оценочной деятельности проводится важная и актуальная работа по созданию единых методических рекомендаций по оценке для целей залога. Предполагается, что результатом этой работы будут согласованные с крупнейшими банками, оценочным сообществом и основными потребителями оценочных услуг требования и рекомендации, которые позволят повысить как качество оценки, так и эффективность взаимодействия производителей и потребителей услуг.

В заключение хочется подчеркнуть, что банку оценщик интересен как добросовестный и профессиональный партнер, способный взять на себя ответственность за результат своей работы, банк должен быть уверен, что стоимость, полученная в отчете, адекватна рынку и может служить надежным ориентиром при принятии кредитного решения.

Оценка для целей залога достаточно трудна и требует приложения значительных усилий и проявления профессиональных качеств. Однако практика показывает, что компании, успешно выступающие в данном поле, столь же успешны и в бизнесе.

ПЭС 8062/24.03.2008

Примечания
1. Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.
2. Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.
3. Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.
4. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /
Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. М.: ООО "Российское общество оценщиков", 2006.
5. Европейские стандарты оценки. 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО "Российское общество оценщиков", 2003.
6. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.
7. Konrad Ruchardt. Mortgage Lending Value, Verband deutscher Hypothekenbanken, Bonn, 2003.
8. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Определение ликвидационной стоимости по методу Галасюков (GMLV) / Под ред. Галасюка В.В. Днепропетровск: ОАО "Издательство "Зоря"", 2007.
9. Родин А.Ю. Методика оценки ликвидационной стоимости имущества // Вопросы оценки. 2003. № 1, с. 30-33.
10. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. М.: Финансы и статистика, 2008.
11. Вестник АРБ. 2008. № 04.

Комитет по оценочной деятельности
АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ

Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога

В работе над документом принимали участие:

Горшенина Г.В. (руководитель рабочей группы), Щербакова-Пачева Д.А., Савинцев С.А., Тарасов Ю.Б., Доваль С.В., Козодаев М.А.

Координация работ – Щербакова О.Н.

Куратор направления – Рослов В.Ю.

Документ согласован:

Кредитные организации:

ОАО Банк ВТБ

ОАО «Газпромбанк» (Департамент по управлению рисками)

ОАО «Россельхозбанк»

ОАО «Банк Москвы»

ОАО «Альфа-банк»

ЗАО «Юникредит банк»

ОАО «Уралсиб»

ОАО Банк «Зенит»

Саморегулируемые организации оценщиков:

Российское Общество Оценщиков

НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков»

НП «Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков»

НП СРО «Ассоциация Региональных Магистров Оценки»

Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов Необходимая банку оценочная информация о предмете залога
Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога
Литература

Рекомендации охватывают общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога. Документ разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и содержит рекомендации, обусловленные спецификой оценки для целей залога.

Используемые термины, определения и сокращения

Банк – кредитная организация.

Оценщик – физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ.

Имущественные активы – в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимости, машин и оборудования либо товаров.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

ФСО – федеральные стандарты оценки

ФСО №1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256);

ФСО №2 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255);

ФСО №3 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254);

Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов.

Понятие залоговой стоимости, активно используемое в практике коммерческого кредитования как таковое, в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, отсутствует как четкое определение, так и общепринятые методики ее расчета. На практике банки определяют залоговую стоимость как производную величину от рыночной стоимости, применяя понижающие коэффициенты.

ФСО 2 предписывает при оценке для целей залога определять рыночную стоимость. Рекомендаций по учету специфики оценки для целей залога в ФСО не содержится.

В Международных стандартах оценки (МСО) присутствует определение: «Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value , MLV) – это стоимость имущества, определенная Оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества». Данное определение содержится в европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Данная стоимость используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов.

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) «Оценка для целей кредитования». Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, а также стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается . Важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации.

В требованиях МСО можно выделить следующие основные моменты.

1. В случае определения рыночной стоимости методо­логия оценки потенциального предмета залога должна быть жестко при­вязана к реальной рыночной ситуации и со­держать минимум допущений и предположе­ний субъективного характера. В международных стандартах указывается, что «метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка.». Т.е. если Оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком, соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям, такой подход при оценке для целей залога неприменим.

2. В стандартах четко оговаривается, что допущение о непрерывности действующего бизнеса, используемое как базовое при оценке для целей финансовой отчетности, неуместно при оценке для целей залога. Стандартами рекомендуется объекты имущества, занимаемые собственниками, оценивать для целей залога как оставленные собственниками. Т.е. любое преимущество, связанное с конкретным собственником объекта должно быть исключено, Например, если собственник, закладывающий свою недвижимость, пользуется льготными условиями по оплате коммунальных услуг, то при оценке объекта следует ориентироваться на рыночный уровень расходов.

При оценке объектов приносящих доход стандарты обязывают Оценщика обратить внимание кредитора на значительную разницу между стоимостью объекта в режиме «действующего предприятия» и объекта, на котором:

• бизнес прекращен;
• запасы вывезены;
• лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском аннулирования;
• имущество пострадало от нецивилизованного обращения;

либо существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования. Т.е. международные стандарты сразу ориентируют Оценщика на анализ дефолтной ситуации.

3. Стандарты указывают на то, что в случае, когда имущество имеет более высокую стоимость альтернативного использования, кредиторы должны быть осведомлены о любом потенциале повышения стоимости. Тем не менее, базой расчета стоимости для целей залога является, прежде всего, существующее использование имущества.

4. Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета, отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам:

• ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе;
• потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности;
• текущая ликвидность имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;
• подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.

5. Отдельно можно выделить требования к Оценщику.

• Полномочия и ответственность Оценщика должны быть ясны как самому Оценщику, так и его клиенту. Оценщики должны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и Оценщиком.
• При проведении оценки с целью предоставления кредита Оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.

Важно, чтобы Оценщик обладал соответствующим опытом работы в области оценки того или иного вида актива, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.

Стандарты обязывают Оценщика быть компетентным в понимании процесса кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений, и, по возможности, об условиях предоставления займа.

Необходимая банку оценочная информация о предмете залога

При рассмотрении имущественного актива в качестве обеспечения кредитной сделки для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о ряде следующих характеристик объекта:

• ликвидность;
• стоимость;
• значимость (существенность) актива для бизнеса собственника;
• прогноз изменения стоимости предмета залога во времени;
• определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.

А) Ликвидность

Помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств, банк интересует принципиальная возможность и быстрота реализации объекта - т.е. его ликвидность.

Ликвидность потенциального предмета залога – наиболее важная характеристика с точи зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Табл.1).

Таблица 1

Основное назначение предложенной градации – последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:

Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов;

Состояние имущества. В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление;

Соответствие современным технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес»;

Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно.

Местоположение. Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника в отдаленных районах Севера или Сибири.

В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

• Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;
• Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы;
• Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.

В связи с отсутствием, чаще всего, в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка, т.е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматриваемых активов на рынке. Применительно к недвижимости это риэлторские компании, применительно к оборудованию – производители либо их представительства или дилеры, а также компании, торгующие б/у оборудованием.

B ) Стоимость

Вторым важным показателем является стоимость имущества. Чаще всего, как и предписано ФСО №2 базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость. При этом банк должен быть уверен, что полученная Оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным. В случае, если потенциальный предмет залога не обладает рыночной стоимостью в силу невозможности самостоятельной реализации, по согласованию с банком может определяться иной вид стоимости.

C ) Значимость актива для бизнеса собственника

С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса предприятия-залогодателя.

Предлагается условное деление рассматриваемых активов на две группы «Значимое» имущество и «Не значимое» имущество.

К группе «Значимое» могут быть отнесены имущественные объекты, которые играют определяющую роль в бизнес-процессе предприятия. Отчуждение таких объектов, их исключение из состава имущества предприятия может осложнить хозяйственную деятельность вплоть до ее полной остановки. Потеря «значимого» имущества существенно ухудшит финансовые показатели предприятия-залогодателя и снизит его платежеспособность.

К группе «Не значимое» имущество можно отнести объекты, отчуждение которых не окажет существенного влияния на производственно-хозяйственную деятельность залогодателя, не отразится заметно на его финансовом состоянии.

Характеристика значимости играет существенную роль при кредитовании производственных предприятий на этапе выбора активов для обеспечения сделки.

D ) Прогноз изменения стоимости

Поскольку моменты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени иногда существенно (до 5 – 7 лет), необходимо учитывать изменения стоимости предмета залога во времени, т.е. весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т.п.).

Необходимость выполнения прогнозирования стоимости и его горизонт д.б. оговорена в Задании на оценку.

E ) Определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога

Важным вопросом при принятии кредитного решения в части предмета залога является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки, могут существенно повлиять на величину устанавливаемого банком залогового дисконта. В части, относящейся к работе Оценщика в перечень издержек, подлежащих оценке может включать в себя:

• Эксплуатационные расходы за определенный временной период;
• Расходы на демонтаж и транспортировку;
• Расходы на консалтинг и посреднические услуги;
• Иные издержки, специфичные для отдельных видов активов.

Перечень и размер таких издержек в большинстве случаев поддается прогнозированию.

Обязательность определения вышеперечисленных характеристик, за исключением стоимости не предписывается ФСО. Однако данный перечень содержит необходимую банку бизнес-информацию и готовность Оценщика включить данные характеристики в перечень определяемых параметров, создаст ему весомые конкурентные преимущества. Необходимость определения тех или иных параметров, необходимых банку, оговаривается на этапе постановки задания на оценку.

Виды стоимости, определяемые для целей залога

Как указывалось ранее, в большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость.

В случае, если банком рассматривается , по согласованию с заказчиком и банком результатом оценки может являться инвестиционная стоимость.

Использовать методы инвестиционного моделирования для определения рыночной стоимости объектов, предполагаемых к сносу или реконструкции при оценке для целей залога не рекомендуется.

Ликвидационная стоимость определяется Оценщиком при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку.

Применительно к объектам, не обладающим самостоятельной ликвидностью, но являющимися неотделимой частью имущественного или технологического комплекса, в целом обладающего ликвидностью (условно-ликвидные активы), предлагается как базу оценки рассматривать рыночную стоимость, но в предположении, что реализация активов возможна только в составе имущественного комплекса. Под данной стоимостью будет пониматься доля стоимости комплекса, приходящаяся на данные активы при реализации комплекса по рыночной стоимости.

При оценке условно-ликвидных объектов их стоимость рассматривается как часть стоимости имущественного комплекса, в состав которого они входят.

Поэтому при расчете их стоимости возможны два пути:

• определение стоимости всего имущественного комплекса и пропорциональное выделение стоимости оцениваемых объектов . Такой подход рекомендуется при рассмотрении совокупности активов, составляющих большую часть комплекса (более половины стоимости);
• оценка отдельных активов с применением затратного подхода. При определении износа необходимо корректно учитывать все его составляющие. Такой вариант более применим к отдельным составляющим имущественного или технологического комплекса. При наличии возможности отдельной продажи для таких активов необходима оценка рыночной стоимости.

При постановке задания на оценку необходимо четко оговаривать – какой вид стоимости будет определяться в отчете.

Кадастровая стоимость при оценке для целей залога не используется.

Данный раздел не содержит общих этических требований к Оценщику, в раздел включены рекомендации в части этической стороны деятельности Оценщика, обусловленные спецификой оценки для целей залога.

Следует учитывать, при оценке для целей залога к независимости, принципиальности и профессиональной честности Оценщика предъявляются повышенные требования. Это объясняется существующей вероятностью воздействия заказчика оценки на Оценщика с целью побуждения к завышению стоимости своих активов для получения больших объемов заимствований. В большинстве случаев такому субъективному воздействию со стороны заказчика может противостоять только принципиальная позиция Оценщика.

Оценщики должны иметь общее представление о процессе кредитования, требованиях банков и, по возможности, об условиях предоставления займов. Оценщик должен четко представлять, что результаты его работы используются для принятия реальных финансовых решений и рисков. Некачественная работа Оценщиков может привести к экономическим потерям не только банков, но и других участников рынка и населения.

Оценщик должен отдавать себе отчет в уровне своей компетентности. При решении вопросов, требующих узкопрофессиональных знаний необходимо привлечение технических специалистов. Недопустимо в таких случаях ограничиваться необоснованными экспертными оценками самого Оценщика.

Стоимость услуг Оценщика формируется на основе применяемой им тарифной политики как элемент договорных отношений с заказчиком. Оценщик должен проводить взвешенную тарифную политику, обеспечивающую адекватное качество результатов его труда. Демпинг, неизбежно влекущий за собой снижение качества результата оценки, равно как и необоснованное повышение тарифов не способствуют развитию партнерских отношений. В случае, когда Банк не является непосредственно заказчиком оценки, ему рекомендуется воздерживаться от влияния на формирование стоимости услуг.

Оценщик должен постоянно стремиться к профессиональному развитию, анализировать накопленные знания и опыт, следить за тенденциями рынка, повышать квалификацию и проходить периодическое обучение. Хорошим подспорьем для развития и совершенствования знаний и навыков является взаимодействие в процессе оценки с компетентными сотрудниками соответствующих подразделений банка. Ведение баз данных, автоматизация процессов подготовки отчета, наличие в компании систем контроля качества, подготовка аналитических обзоров по региону являются показателями профессиональной зрелости Оценщика.

Достаточно часто Оценщику становятся известны подробности предстоящих кредитных сделок. Недопустимо разглашение коммерческой и иной информации, которое может нанести ущерб заказчику или банку. Привлечение третьих лиц в качестве экспертов или консультантов, сопряженное с необходимостью раскрытия конфиденциальной информации подлежит согласованию с заказчиком и банком.

Недопустимо предлагать заказчику оценочных услуг воспользоваться услугами другого банка для совершения сделки.

При взаимодействии с представителями заказчика или банка Оценщик должен проявлять лояльность и такт. При обсуждении текущих вопросов и проблем допустим только конструктивный и деловой тон. В равной степени эта рекомендация относится и к представителям заказчика и банка.

Д ля преодоления фактора субъективного искажения результатов оценки и повышения эффективности процесса оценки в целом рекомендуется применение механизма, при котором банк либо является заказчиком оценки, либо включается в процесс оценки как созаказчик отчета и принимающая отчет сторона договора. Сотрудник банка, осуществляя контроль качества отчета об оценке, выступает в качестве противовеса воздействию заказчика и, в какой-то степени защищает Оценщика.

Для случая, когда банк выступает созаказчиком общий алгоритм взаимодействия представлен в табл. 2

Таблица 2.

		Проводимые мероприятия
	Согласование Задания на оценку	Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения (определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки). Как правило, проводится при участии заказчика и совмещено с осмотром объекта.
	Заключение договора	Договор имеет трехстороннюю форму. Банк выступает в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с залогодателем) и подписывает трехсторонний акт приема-передачи.
	Текущие консультации	Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы
	Представление в банк кратких результатов оценки	Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, Оценщик готовит отчет об оценке
	Представление заказчику	Подготовленный отчет представляется заказчику

Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.

Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которой банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.

Во-вторых, это постановка задания на оценку на первоначальном этапе. Это позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.

В-третьих, это текущие консультации в процессе оценки с сотрудниками банка. Данный этап позволяет в оперативном режиме решать возникающие вопросы и дает возможность сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончательной подготовки отчета.

Также возможна схема, когда по поручению собственника актива, предполагаемого к передаче в залог банк выступает заказчиком отчета. В этом случае услуги Оценщика оплачивает банк. Последующая компенсация банку понесенных затрат возможна по договоренности между банком и клиентом в приемлемой для них форме. В этом случае договор заключается в двухсторонней форме.

Тесные партнерские отношения Оценщика и банка – гарантия эффективного бизнес-процесса.

Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения.

Требования к оценке, выполняемой для целей ссудного обеспечения, также как и для иных целей в общем случае приведены в ФСО и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков. Тем не менее, рассматриваемая цель предполагает наличие определенной специфики, обусловленной следующими причинами.

1. Фактически потребителем услуг Оценщика является кредитная организация, в то время как заказчиком отчета, как правило, или в большинстве случаев выступает потенциальный залогодатель.

2. Стоимость, определенная Оценщиком рассматривается как базовая для последующего расчета залоговой стоимости. При этом в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос ликвидности объекта оценки, от степени которой существенно зависит залоговая стоимость.

3. Для принятия кредитного решения в отношении залогового обеспечения сделки банку необходимо, помимо базовой стоимости, знать еще ряд параметров, непосредственно связанных со стоимостью потенциального предмета залога (см. раздел 3)

4. Деятельность Оценщика обусловлена следующими факторами:

• с учетом того, что на основании результата оценки банком принимаются реальные финансовые риски, требования к качеству отчета являются достаточно жесткими;
• в соответствии с бизнес-потребностями участников рынка, оценочные услуги должны оказываться в приемлемые для всех заинтересованных сторон сроки.

С учетом вышеизложенного к Оценщику при оценке для целей залога должны предъявляться следующие общие требования.

• Основная задача Оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.
• Результат оценки, прежде всего, необходим банку, поэтому при проведении оценки Оценщику рекомендуется по согласованию с банком, взаимодействовать с его полномочными специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на Оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности.
• Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете.
• В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Не допускается ограничиваться указанием наименований и инвентарных номеров.
• При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении Оценщика, должны быть минимизированы.
• Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.
• Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.
• С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком.
• При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению Оценщика, результат.
• Не допускается оценка объекта Оценщиком без осмотра объекта. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно - наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в Приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние объекта оценки;
• По согласованию с банком и заказчиком Оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.
• Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества Оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов и приоритеты.
• В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, должна присутствовать следующая информация:
• анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
• ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид имущества в регионе;
• существующие и вероятные потребности в альтернативном использовании объекта оценки;
• степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);
• При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка (льготы и т.п.). Существующие обременения объекта (напр. аренда, сервитут), которые будут сохранены при отчуждении объекта, подлежат обязательному учету при оценке.

Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога

Структура отчета об оценке с учетом специфики, обусловленной целями залога рекомендуется в следующем виде.

Часть 1. Краткое изложение результатов и выводов. Это резолютивная часть отчета об оценке, позволяющая пользователю сразу получить емкую и исчерпывающую информацию о результатах проведенной работы. Здесь кратко приводятся основные характеристики объекта оценки, результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки, а также важные выводы и рекомендации, имеющие важное, по мнению Оценщика, значение для заказчика и для банка.

Часть 2. Задание на оценку. Данная часть отчета содержит три раздела.

1) Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть учтены при проведении оценки. Указывается роль объекта оценки в бизнесе или производственном процессе собственника, его значимость. Здесь же приводится описание имущественных прав на объект оценки и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость.

2) Указывается, что результаты оценки предполагается использовать для целей залога. Приводится информация о б используемых стандартах оценки и иных документах (в т.ч. настоящих Рекомендациях), оговаривается вид (виды) определяемой стоимости, а также дополнительно определяемые параметры и характеристики. Указывается дата, на которую проводится оценка и срок выполнения работы.

3) Приводятся используемые Оценщиком допущения и ограничивающие условия, которые могут оказать влияние на результат оценки.

Часть 3. Сведения о заказчике оценки и об Оценщике. В дополнение к сведениям, указываемым в соответствии с ФСО №3, приводятся сведения о банке – потенциальном залогодержателе в части его наименования и нахождения территориального подразделения (в случае, если работа ведется с филиалом банка). Если оценка выполняется без участия банка, сведения о банке не указываются.

Часть 4. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объе кт оценки . Приводятся результаты анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, выявленные основные тенденции, ценовые диапазоны и основные влияющие факторы.

Часть 5. Анализ ликвидности объекта оценки. Раздел, не предусмотренный стандартами, но чрезвычайно важный для банка. В разделе приводится характеристика ликвидности объекта оценки и предполагаемый срок рыночной экспозиции. Указываются источники определения показателей ликвидности.

Часть 6. Анализ наилучшего использования. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно.

Часть 7. Описание процесса оценки. В разделе приводится информация о применяемых методах, а также все расчеты. Информацию об используемых аналогах, проводимых расчетах и корректировках рекомендуется приводить в табличном виде. Изложенная информация должна давать возможность легко проследить логичность и корректность полученного результата. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Часть 8. Определение дополнительных характеристик. Если в соответствии с заданием на оценку Оценщик проводит определение дополнительных характеристик объекта оценки, например, прогноз изменения стоимости во времени или размер издержек, сопряженных с обращением взыскания, исходные данные, логика и результаты расчетов приводятся в данном разделе. Также по согласованию с Банком и Заказчиком может быть проведен расчет ликвидационной стоимости объекта оценки. При этом обязательно указание на применяемую методику и обоснование ее выбора.

Часть 9. Согласование результатов и итоговый вывод о стоимости объекта. Взвешивание результатов, полученных различными подходами, производится только тогда, когда между результатами нет существенного расхождения. При наличии существенного расхождения проводится анализ причин и в качестве окончательного выбирается наиболее достоверный, по мнению Оценщика, результат.

Приложения. В Приложении к отчету в соответствии с требованиями ФСО №3 приводятся копии используемых документов. При использовании в качестве источников информации малотиражных региональных изданий рекомендуется включать в отчет не ссылки, а копии соответствующих страниц. Обязательным является наличие фотографий оцениваемого объекта.

В целях повышения оперативности процесса оценки рекомендуется представлять в банк краткие материалы, позволяющие сотруднику банка понять достоверность результата оценки до получения основного отчета. Такая информация должна включать в себя:

• Описание объекта оценки;
• Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки;
• Фотографии объекта оценки;
• Расчетный материал с выведением итогового результата.

Литература

• Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006.
• Европейские стандарты оценки. 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова, – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003.
• International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.

Для того, чтобы получить займ в нашей компании, не понадобится самостоятельно вызывать оценщика и платить ему деньги. Проведением оценки недвижимости для залога занимаются наши специалисты. Они определяют точную рыночную стоимость объекта на данный момент с учетом текущего рынка и исходя из нее одобряют сумма займа, доступную для выдачи клиенту.

Оценка недвижимости под залог – преимущества

Наша компания самостоятельно проводит оценку недвижимости с целью залога. Специалисты имеют большой опыт в точном определении текущей рыночной стоимости квадратных метров. Мы используем несколько методов проведения оценочных мероприятий, что позволяет точно определить цену вашей квартиры, а не приблизительный ценник для всего района.

Ставки
по кредитам

Ставки по займам начинаются от 14,59% годовых.

В каждом индивидуальном случае процент высчитывается индивидуально, в зависимости от общей оценки недвижимости под залог, суммы займа и ряда других факторов.

ОФОРМИТЕ ЗАЯВКУ И ПОЛУЧИТЕ КРЕДИТ НА САМЫХ ВЫГОДНЫХ УСЛОВИЯХ!

Условия погашения займа

Наши клиенты могут досрочно погасить займ без каких-либо санкций. Единственные штрафы предусмотрены за просрочку по платежам.

Преимущества кредитования

1. Мы сами проводим оценку недвижимости для залога, поэтому вам не понадобится тратить свои средства на эту процедуру. Определение расценок производится на основании текущих рыночных определений и очень точно.
2. Человек может получить на руки сразу значительную сумму, которая позволит решить очень многие проблемы – сумма оценки недвижимости под залог в Москве может доходить до десятков миллионов рублей.
3. Требования очень лояльные, благодаря чему большой процент заявителей получает деньги.
4. Процедура проста и может быть проведена в очень короткие сроки. Это выгодно для клиентов, которым деньги требуются в ближайшее время.

Если вам срочно нужен кредит – вам не придется тратить свое время на оценку недвижимости для залога – наши специалисты сами определят стоимость объекта и подготовят все документы в кратчайшие сроки.