Análisis de hipotecas e inversiones. Trabajo de curso: análisis de inversión hipotecaria en valoración inmobiliaria Técnica tradicional de análisis de inversión hipotecaria

Debido a que el tema de este trabajo es el crédito hipotecario en el sector bancario, el trabajo considerará y analizará indicadores relacionados únicamente con las operaciones de crédito y liquidación del banco con personas físicas sobre hipotecas.

Analicemos la estructura de la deuda crediticia de los individuos por uso previsto.

Tabla 7. Análisis de la estructura de la deuda crediticia de individuos de OJSC Sberbank de Rusia para 2010 – 2011.

Índice					Desviación indicador 2010 a 2011
	Cantidad, miles de rublos		Cantidad, miles de rublos
Créditos de consumo
Préstamos para automóviles
Préstamos hipotecarios

En el Cuadro 7 vemos que la proporción de préstamos hipotecarios en 2010 fue del 32%, pero en 2011 esta cifra cayó al 28%.

Analicemos la composición de la deuda crediticia del banco formada por préstamos hipotecarios.

Tabla8. Análisis de la estructura de la deuda crediticia de OJSC Sberbank de Rusia formada por préstamos hipotecarios para 2010-2011.

Programa de préstamos hipotecarios					Desviación indicador 2010 a 2011
	Cantidad, miles de rublos		Cantidad, miles de rublos
"Préstamo para bienes raíces"
"Hipoteca"
Préstamo "Hipoteca +"
"Familia joven"
Total préstamos hipotecarios

Un análisis del Cuadro 8 permite ver que la estructura analizada de los préstamos hipotecarios es heterogénea. En 2010, la mayor parte de los préstamos hipotecarios se concedió en el marco del programa "Préstamos hipotecarios", la menor proporción, el 13%, se concedió en el marco del programa "Préstamos inmobiliarios". A finales de 2011, la situación en el banco cambió: la mayor parte de los préstamos se concedió en el marco del programa “préstamo hipotecario +”, y la menor parte, en el marco del programa “familia joven”.

Mostremos la dinámica de la deuda crediticia bajo programas de préstamos hipotecarios en la Figura 2.

Figura 2. Dinámica de la deuda crediticia de OJSC Sberbank de Rusia, formada por programas de préstamos hipotecarios para 2010-2011.

En la Figura 2 vemos que la mayor desviación se produjo en el programa de préstamos hipotecarios “Hipoteca +”; en 2011, la deuda crediticia aumentó un 157% a 2.081.598 mil rublos. Por el contrario, la deuda crediticia en el marco del programa "Familia Joven" se redujo en un 74%, hasta 736.322 mil rublos. hasta 192 741 mil rublos.

Analicemos la deuda crediticia sobre préstamos hipotecarios por plazo del préstamo en la Tabla 2.9.

Tabla 9. Análisis de la deuda crediticia de OJSC Sberbank de Rusia, formada por préstamos hipotecarios por plazo de préstamo para 2010 – 2011.

Plazo de la hipoteca					Desviación indicador 2010 a 2011
	Cantidad, miles de rublos		Cantidad, miles de rublos
de 3 a 6 años
de 6 a 10 años
mas de 10 años
Total préstamos hipotecarios

El análisis de los créditos hipotecarios se realizó para plazos de hasta 3 años, de 3 a 6 años, de 6 a 10 años y mayores de 10 años.

Un análisis del Cuadro 9 nos permite concluir que la mayor parte de los préstamos hipotecarios en 2010, que ascendieron al 65%, se emitieron por un período de 6 a 10 años; en 2011, esta cifra cayó al 52%, pero siguió siendo la principal. . La proporción más pequeña de préstamos son préstamos a largo plazo por un período superior a 10 años. El análisis mostró que en 2011 la proporción de préstamos hipotecarios a un plazo superior a 10 años aumentó en 8 puntos porcentuales. hasta el 16%.

Figura 3 - Dinámica de los préstamos hipotecarios por plazo de préstamo de OJSC Sberbank de Rusia para 2010 – 2011.

El análisis de la cifra nos permite concluir que los préstamos hipotecarios emitidos por un período de hasta 3 años se redujeron del 17% al 10% en 7. Los préstamos hipotecarios de 3 a 6 años cambiaron más significativamente del 10% al 22% en 01/ 01/2012, menos significativo El cambio se produjo para los préstamos concedidos de 6 a 10 años y por un período superior a 10 años.

Habiendo decidido solicitar un préstamo hipotecario para comprar una casa u otro inmueble (casa, apartamento, cabaña, terreno, etc.), el prestatario comienza a buscar un prestamista adecuado. Una de las posiciones de liderazgo entre ellos la ocupa con confianza OJSC Sberbank de Rusia. Ofrece a sus clientes varios programas de vivienda:

Préstamo inmobiliario,

Hipoteca,

Préstamo "Hipoteca +"

"Familia joven".

Pero otorgar préstamos en condiciones favorables impone ciertos requisitos a los propios prestatarios, por lo que no todos pueden aprovechar la hipoteca de OJSC Sberbank de Rusia. Veamos sus características con más detalle.

Los criterios principales para todos los préstamos hipotecarios de OJSC Sberbank de Rusia son: plazo máximo y pago inicial mínimo. El tipo de interés no juega aquí un papel decisivo (el rango de sus fluctuaciones en los diferentes bancos es de aproximadamente el 2%), la forma de pagar la hipoteca es mucho más importante.

Sberbank of Russia OJSC ofrece hipotecas a ciudadanos mayores de 21 años y debe reembolsarlas antes de que el prestatario cumpla 75 años. Al mismo tiempo, el período máximo por el cual se puede otorgar un préstamo es de 30 años (a modo de comparación: en algunos bancos el período máximo para otorgar un préstamo es de 15 años y debe reembolsarse antes de que el destinatario cumpla 60 años). El pago inicial mínimo para una hipoteca en un banco es del 10% del valor de la propiedad comprada (o incluso del 5% en el programa Familia Joven), mientras que en la mayoría de los bancos es del 15% o más. Los requisitos básicos para el prestatario y una descripción de los programas se presentan en el Apéndice No. 1.

Al analizar los programas, se reveló que la característica principal de la hipoteca de Sberbank de Rusia OJSC es el método diferenciado de su pago, cuando el monto del pago mensual cambia cada vez hacia una disminución (debido a la cancelación uniforme de la deuda principal y, en consecuencia, una disminución de los intereses). Hoy en día, muchos bancos recurren a otro plan para pagar los préstamos hipotecarios: la anualidad, que implica pagar una cantidad igual.

pagos durante toda la vigencia del contrato. Este esquema es aparentemente más simple y conveniente, pero en realidad le cuesta al prestatario mucho más que el diferenciado.

Por lo tanto, podemos concluir que la hipoteca de OJSC Sberbank de Rusia es ciertamente beneficiosa para el prestatario, pero no debemos olvidar que cada banco intenta sacar su propio beneficio de cualquier transacción, ya que obtener ganancias es el objetivo principal de cualquier banco.

Otro programa es el “Programa de Hipoteca Familiar Joven, Vivienda Asequible, Hipoteca Social”, que hay que analizar tanto desde el punto de vista del banco como desde el punto de vista de la solución de este problema de la vivienda, que es la compra de inmuebles por parte de jóvenes. familias.

Cada familia joven necesita su propia vivienda. Hoy en día, este problema de vivienda es relevante y agudo para muchas familias jóvenes de nuestro país.

Actualmente, los precios de la vivienda son muy altos y tienden a aumentar constantemente. La mayoría de las familias jóvenes no pueden comprar inmediatamente un apartamento o una casa en la etapa inicial de su vida en común. ¿Cómo solucionar el problema actual y cómo comprar un apartamento para una familia joven?

Hoy en día, las familias jóvenes en Rusia tienen la oportunidad de comprar viviendas asequibles. Esto fue posible gracias a los programas especiales de hipotecas sociales desarrollados por el gobierno ruso. Un ejemplo de este tipo de programas es el programa bastante extendido "Familia Joven", que permite a una familia joven comprar una vivienda asequible con la ayuda de préstamos hipotecarios especiales de Sberbank.

Las hipotecas para familias jóvenes son parte del programa de Vivienda Asequible y brindan viviendas asequibles a familias jóvenes. El programa consiste en otorgar a una familia joven un subsidio para la compra de vivienda.

Si al menos uno de los cónyuges no tiene más de 30 años y no tiene hijos, entonces el monto del subsidio será del 35%; si la familia tiene uno o más hijos, entonces el monto del subsidio aumenta al 40% del costo de la alojamiento. El importe del subsidio depende del número de hijos de la familia y del coste por metro cuadrado de la vivienda adquirida. Además, una familia incompleta en la que la madre (padre) aún no ha cumplido los 30 años puede obtener un préstamo para una familia joven.

Según dicho programa, existe un cierto tamaño de espacio habitable para el cual se otorgará un subsidio. El tamaño del espacio habitable para una familia joven de dos personas es de 42 metros cuadrados, si en la familia hay más de 2 personas, entonces otros 18 metros por cada miembro de la familia.

Para participar en este programa hipotecario de Sberbank of Russia OJSC, se debe reconocer que la familia necesita mejorar sus condiciones de vida. Las familias jóvenes que participan en el proyecto deberán recibir un certificado especial a medida que llegue el dinero del presupuesto. La familia debe tener ingresos u otros fondos suficientes para pagar el costo de la vivienda en una porción que será mayor que el monto del subsidio.

A la hora de decidir si unirse o no al programa del proyecto nacional de vivienda asequible para jóvenes con la participación de Sberbank of Russia OJSC, la familia se enfrenta a varias cuestiones. Por ejemplo, el miedo a comprar vivienda incluso con apoyo gubernamental; Algunas familias que planean tener hijos temen perder temporalmente su capacidad de pagar el préstamo. Sin embargo, esto está previsto en el proyecto de hipoteca para familias jóvenes. Por ejemplo, con el nacimiento de un hijo, los padres reciben un subsidio adicional del estado, que se toma del presupuesto regional, y su monto es de al menos el 5% del costo de la vivienda adquirida. Además, si una familia joven no puede realizar temporalmente los pagos del préstamo, los pagos se suspenden (hasta por 3 años). La suspensión de pagos puede estar asociada no solo al nacimiento de un hijo, sino también a la construcción de una vivienda.

Otra gran ventaja del programa de hipotecas para viviendas con la participación de Sberbank para familias jóvenes es que se puede realizar un pequeño pago inicial. El plazo de los préstamos hipotecarios suele ser de hasta 20 años. El importe máximo que se puede emitir se determina teniendo en cuenta la solvencia del prestatario, el coste de la vivienda, etc. Un préstamo concedido en el marco del programa hipotecario para familias jóvenes puede ascender hasta el 90% del coste de la vivienda adquirida. Si una familia tiene hijos, el importe del préstamo puede llegar hasta el 95% del coste de la vivienda. La tasa de interés de dicho préstamo es de aproximadamente el 16% en moneda nacional (rublos) y el 11% en moneda extranjera (dólares estadounidenses, euros).

Además de las familias jóvenes, todavía hay muchos residentes rusos que necesitan mejores condiciones de vivienda, pero que no pueden adquirirla bajo las condiciones de una hipoteca regular debido a sus bajos ingresos. lo cual es otro problema a la hora de comprar una vivienda. Para solucionar este problema de vivienda, Sberbank ofrece un programa de hipoteca social.

Este tipo de hipoteca social ayudará a las personas que han hecho cola durante varios años para conseguir una vivienda gratuita y nunca han recibido ningún resultado. Con este programa, un prestatario puede comprar una casa al costo de construcción en lugar del precio de mercado, lo cual es una opción significativamente más barata.

Además, si el prestatario desea mejorar sus condiciones de vida o comprar su propia vivienda independiente, el Estado le proporciona un apartamento por el que el prestatario sólo tendrá que pagar la diferencia entre la antigua vivienda y la nueva.

Inmediatamente después de que el prestatario realiza el pago total de la vivienda con sus propios fondos y los de su crédito, se convierte en propietario y puede registrarse en ella junto con sus familiares. Sin embargo, hasta que el prestatario pague completamente el préstamo, la vivienda queda pignorada al banco.

A pesar de los grandes éxitos en el desarrollo de programas de préstamos hipotecarios sociales, el banco continúa trabajando en préstamos sociales y hace grandes esfuerzos para aumentar la disponibilidad de dichos programas para los ciudadanos rusos. Por lo tanto, las personas deben comprender que incluso con un nivel de ingresos relativamente bajo, pueden conseguir su propia vivienda sin tener que hacer cola durante varios años.

Hoy en día, Sberbank, entre otros, ofrece préstamos sin pago inicial. Por ejemplo, un programa hipotecario de Sberbank de este tipo se ve así. El banco le concede un préstamo garantizado por su apartamento existente, con el que podrá comprar una nueva casa. El plazo de amortización del préstamo oscila entre 5 y 15 años y los tipos de interés pueden oscilar entre el 11% en dólares estadounidenses y el 14% en rublos rusos.

Comparemos el programa Sberbank con el programa de otro banco. Absolut-Bank utiliza un esquema de préstamo diferente: el prestatario recibe dos préstamos a la vez. El primero es hasta el 90% del coste de la vivienda, y el segundo préstamo, por un plazo de 3 años y garantizado por la vivienda del cliente, se destina al pago del enganche. El prestatario primero paga los intereses del segundo préstamo y paga el capital restante al final del plazo del préstamo o después de la venta de la vivienda. City Client Bank tiene su propio programa original de préstamos hipotecarios sin pago inicial. El banco concede préstamos si hay garantía inmobiliaria no sólo del prestatario, sino también de los padres, que ayudan así a los niños a resolver el problema de la vivienda. Este préstamo es conveniente para quienes tienen ingresos familiares altos y estables, pero no pueden ahorrar dinero para el pago inicial.

Los préstamos hipotecarios sin pago inicial son bastante riesgosos tanto para el prestatario como para el banco prestamista. Es por eso que las condiciones para este tipo de préstamos son mucho más estrictas y las tasas de interés del préstamo son más altas. Existe una peligrosa posibilidad para el banco de que el cliente no pague el préstamo. Puede surgir debido al hecho de que el prestatario no invirtió sus propios fondos en forma de pago inicial y carece de sentido de responsabilidad hacia el banco prestamista. Sin embargo, los bancos se protegen de posibles riesgos mediante el procedimiento obligatorio de seguro de préstamos hipotecarios, así como la presencia de una garantía, que es la propia propiedad. La creciente competencia entre bancos está contribuyendo a un aumento en el número de bancos que incluyen préstamos hipotecarios sin pago inicial en sus programas de préstamos.

Hoy en día, el programa de préstamos hipotecarios de Sberbank que utiliza capital de maternidad se está desarrollando y tiene demanda.

Con el apoyo de Sberbank, los préstamos se realizan utilizando capital de maternidad, que es otra característica de los programas hipotecarios del banco.

capital materno es una de las formas de asistencia estatal prevista por la Ley Federal “Sobre medidas adicionales de apoyo estatal a familias con niños” de 26 de diciembre de 2006 No. 256-FZ. El capital de maternidad se paga en el momento del nacimiento (adopción) de un segundo hijo o de un hijo posterior. El monto total del capital de maternidad fue inicialmente de 250 mil rublos. Hoy es un poco más de 400 mil rublos. En Rusia hay un alto nivel de inflación, y para que los padres no pierdan nada, esta cifra se indexa varias veces al año. Puede recibir dinero por maternidad por un niño nacido no antes del 1 de enero de 2007. Puede recibir capital de maternidad solo una vez, es decir, el dinero se proporciona solo para un hijo.

La ley estipula estrictamente los fines para los cuales se puede gastar el capital de maternidad:

Obtener la educación de un niño;

Mejorar las condiciones de vida de las familias;

Formación de la parte financiada de la pensión laboral de la madre.

Es posible utilizar el capital de maternidad solo cuando el niño cumpla tres años. Sin embargo, de acuerdo con las enmiendas al artículo 7 de la Ley Federal de la Federación de Rusia del 29 de diciembre de 2006 N 256-FZ, el dinero asignado se puede utilizar ahora, independientemente de la edad del bebé, si los fondos del capital de maternidad se utilizan para pagar un préstamo hipotecario.

Así, Sberbank ayuda a solucionar el problema de la vivienda cuando una familia recibe capital de maternidad.

La cuestión de la vivienda preocupa a muchos jóvenes y es un problema urgente. Y por tanto, es relevante la oportunidad que brinda Sberbank de destinar el capital de maternidad a solucionar este problema.

Según los términos de los préstamos hipotecarios de Sberbank que utilizan capital de maternidad, el capital de maternidad se puede utilizar tanto para pagar la deuda de un préstamo hipotecario recibido previamente como como pago inicial.

Tenga en cuenta que con la ayuda del capital de maternidad, el reembolso del préstamo hipotecario no se realiza de forma independiente, sino a cargo del Fondo de Pensiones.

El análisis reveló que el Fondo de Pensiones está considerando solicitar el reembolso del préstamo a través de Sberbank y enviar el dinero al banco. Aquí termina su trabajo para la fundación. El futuro destino del dinero depende del banco.

Para emitir cualquiera de los préstamos anteriores a Sberbank of Russia OJSC, es necesario proporcionar una determinada lista de documentos (Apéndice No. 2) y completar el formulario de solicitud del prestatario (Apéndice No. 3). Para determinar el monto del préstamo para la compra de bienes inmuebles, Sberbank tiene criterios basados ​​​​en los ingresos familiares (Apéndice No. 4).

Por tanto, dado que el banco Sberbank de Rusia OJSC es uno de los líderes en nuestro país, es uno de los 10 bancos más grandes y confiables, su participación en el crédito hipotecario está justificada y puede proponerse como una dirección de desarrollo de este banco para el período de pronóstico.

La base del análisis de inversiones e hipotecas es la idea del valor de la propiedad como una combinación del valor del capital social y de los fondos prestados. De acuerdo con esto, el precio máximo razonable de la propiedad se determina como la suma del valor actual de los flujos de efectivo, incluidos los ingresos por reversión atribuibles a los fondos del inversor, y el monto del préstamo o su saldo actual.

Al realizar un análisis de inversiones e hipotecas, se tiene en cuenta la opinión del inversor de que no paga el coste del inmueble, sino el coste del capital social, y el préstamo se considera como un medio adicional para completar la transacción y aumentar el capital social. El análisis utiliza dos métodos (dos técnicas): el método tradicional y la técnica de Elwood. El método tradicional refleja explícitamente la lógica del análisis de inversiones e hipotecas. El método de Elwood, que refleja la misma lógica, utiliza ratios de rentabilidad y ratios proporcionales de componentes de inversión.

Método tradicional. Este método tiene en cuenta que el inversor y el prestamista esperan recibir un retorno de su inversión y devolverlo. Estos intereses deben estar garantizados por el ingreso total por el monto total de la inversión y la venta de activos al final del proyecto de inversión. El monto de la inversión requerida se determina como la suma del valor presente del flujo de efectivo compuesto por el capital del inversionista y el saldo de la deuda actual.

El valor actual del flujo de caja de un inversor consiste en el valor actual de los ingresos periódicos en efectivo, el aumento en el valor de los activos de capital resultante de la amortización del préstamo. El valor del saldo de la deuda actual es igual al valor presente de los pagos del servicio del préstamo para el plazo restante, descontados a la tasa de interés.

El cálculo de costes en tecnología tradicional se realiza en tres etapas.

EscenarioI. Para el período de pronóstico aceptado, se elabora un estado de ingresos y gastos y se determina el flujo de caja antes de impuestos, es decir, sobre capital propio. La etapa finaliza con la determinación del valor actual de este flujo de acuerdo con el período de previsión y el rendimiento final del capital social de Ye esperado por el inversor.

EscenarioII. El producto de la reventa de la propiedad se determina restando del precio de reventa los costos de la transacción y la deuda restante al final del período de pronóstico. El valor presente de los ingresos se evalúa al mismo tipo.

EscenarioIII. El valor actual del capital social se determina sumando los resultados de las etapas. Se evalúa el valor del patrimonio y el saldo de la deuda actual.

La técnica tradicional de análisis de inversiones hipotecarias permite sacar ciertas conclusiones sobre la influencia del período de previsión en los resultados de la evaluación. Un factor importante que limita el período de tenencia desde el punto de vista del inversor es la reducción con el tiempo de la depreciación (activos) y las deducciones de intereses de las ganancias antes de impuestos. Además, pueden surgir opciones de inversión más preferibles (factores externos). Por otro lado, el valor actual del ratio de endeudamiento actual disminuye gradualmente, lo que conduce a la eficacia del apalancamiento financiero. El análisis utilizando técnicas tradicionales de opciones con diferentes plazos muestra la influencia obvia del período de pronóstico en el valor del valor estimado. Además, la dependencia es tal que con un aumento en la tenencia prevista, el valor del valor tasado disminuye, siempre que el valor disminuya durante los períodos previstos.

Técnica de Elwood. Se utiliza en el análisis de inversiones e hipotecas y da los mismos resultados que la técnica tradicional, ya que se basa en el mismo conjunto de datos e ideas iniciales sobre la relación entre los intereses del capital social y el capital prestado durante el período de desarrollo del proyecto de inversión. . La diferencia entre la técnica de Elwood es que se basa en los índices de rendimiento de los indicadores de capital en la estructura de inversión, los cambios en el valor del capital total y muestra con bastante claridad el mecanismo de los cambios en el capital social durante el período de inversión.

Vista general de la fórmula de Elwood:

donde R 0 es el índice de capitalización general

CON– Relación hipotecaria de Ellwood

- cambio de participación en el valor de la propiedad

(sff, y mi ) – factor del fondo de compensación a la tasa de rendimiento del capital social

- cambio de participación en los ingresos para el período de pronóstico

- coeficiente de estabilización

Ratio hipotecario de Elwood:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Donde p es la proporción del saldo del préstamo actual amortizado durante el período de pronóstico

Rm – constante hipotecaria en relación con el saldo de deuda actual.

Expresión
en la ecuación es un factor estabilizador y se utiliza cuando el ingreso no es constante, sino que cambia regularmente. Por lo general, se especifica la ley de cambio de ingresos (por ejemplo, lineal, exponencial, según el factor del fondo de acumulación), según la cual se determina el coeficiente de estabilización. según tablas precalculadas. El valor se determina dividiendo los ingresos del año anterior a la fecha de valoración por la tasa de capitalización, teniendo en cuenta la estabilización de los ingresos. En el futuro, consideraremos la técnica de Elwood sólo para obtener ingresos permanentes.

Escribamos la expresión de Elwood sin tener en cuenta los cambios en el valor de los bienes inmuebles a ingresos constantes:

Esta expresión se denomina índice de capitalización básica, que es igual a la tasa de rendimiento final del capital social ajustada por las condiciones de financiación y la depreciación.

Consideremos la estructura del índice de capitalización general en forma de Elwood sin tener en cuenta los cambios en los valores de las propiedades, para lo cual utilizamos la técnica del grupo inversor para las tasas de rendimiento. Esta técnica pondera las tasas de rendimiento del capital y la deuda en sus respectivas participaciones del capital total invertido:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Sí

Para que esta expresión sea equivalente al coeficiente básico r, se deben tener en cuenta dos factores más. La primera es que el inversor debe deducir periódicamente de sus ingresos para amortizar el préstamo, reduciendo su patrimonio. Por lo tanto, es necesario ajustar el valor de Yo en la expresión anterior sumando la parte pagada periódicamente del capital total a un interés igual a la tasa de interés del préstamo. La expresión para este ajuste es el ratio de apalancamiento m multiplicado por el factor del fondo de recuperación a la tasa de interés (sff, Ym). El valor (sff, Ym) es igual a la diferencia entre la constante hipotecaria y el tipo de interés, es decir Salón – Ym. Así, teniendo en cuenta esta enmienda:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)

El segundo término de ajuste debe tener en cuenta el hecho de que el patrimonio del inversionista como resultado de la reversión aumenta en el monto de la parte del préstamo amortizada durante el período de tenencia. Para determinar este ajuste, debe multiplicar el monto depreciado como parte del capital original total por el factor del fondo de reemplazo a la tasa de rendimiento final sobre el capital (la conversión en capital ocurre al final del período de tenencia). En consecuencia, el segundo término de corrección tiene la forma: mp(sff, Ym), con signo menos, ya que esta enmienda incrementa el costo.

De este modo:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

Y después de combinar términos similares y reemplazar Yo por r (no tomamos en cuenta el cambio en el valor de la propiedad):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Así, obtenemos el índice de capitalización básico de la expresión de Elwood. Si se pasa de la técnica del grupo inversor a través de los ajustes necesarios a la expresión de Elwood, se ve que esta expresión refleja en realidad todos los elementos de la transformación del capital social y de los fondos prestados combinados en el capital invertido, en particular el apalancamiento financiero, la amortización del préstamo hipotecario y el aumento de patrimonio como resultado de la amortización del préstamo.

La ecuación de Elwood expresada en términos del índice de cobertura de la deuda. La financiación de proyectos asociados con riesgos importantes en cuanto a la recepción de ingresos estables puede cambiar la orientación de los prestamistas con respecto al criterio que determina la cantidad de fondos prestados. El prestamista cree que en esta situación es más apropiado determinar el monto del préstamo no en función del precio, sino en función de la relación entre el ingreso neto anual del inversionista y los pagos anuales de la obligación del préstamo, es decir, el prestamista exige garantías de que el valor de este ratio (naturalmente, superior a uno) no será inferior a un valor mínimo determinado por el prestamista. Este índice se denomina índice de cobertura de la deuda:

En este caso, el ratio de deuda hipotecaria en la ecuación de Elwood debe expresarse mediante el ratio de cobertura de deuda DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), o

Tras sustituir m por esta expresión, obtenemos la ecuación de Elwood, expresada en términos del ratio de cobertura de deuda:

3. Determinación del costo del capital invertido en base a la capitalización de ingresos.

3.3. Análisis de hipotecas e inversiones.

El análisis de la inversión hipotecaria consiste en determinar el valor de la propiedad como la suma de los costos del capital propio y del capital prestado. En este caso, se tiene en cuenta la opinión del inversor de que no está pagando el coste del inmueble, sino el coste del capital. Un préstamo se considera un medio para aumentar los fondos invertidos necesarios para completar la transacción. El costo del capital social se calcula descontando los flujos de efectivo que llegan al capital social del inversor de los ingresos regulares y de la reversión, el costo del capital prestado se calcula descontando los pagos del servicio de la deuda.

El valor actual de la propiedad se determina en función de las tasas de descuento y las características del flujo de caja. Es decir, el valor actual depende de la duración del proyecto, la proporción de capital social y de deuda, las características económicas de la propiedad y las tasas de descuento correspondientes.

Consideremos un algoritmo general de análisis de inversiones hipotecarias para calcular el valor de una propiedad cuya compra se financia con capital prestado y, en consecuencia, los flujos de efectivo de los ingresos periódicos y de la reversión se distribuirán entre los intereses del capital social y el capital prestado. .

Nivel 1. Determinación del valor presente de los flujos de ingresos regulares:

– se elabora un informe sobre ingresos y gastos para el período de pronóstico, mientras que los montos para el servicio de la deuda se calculan en función de las características del préstamo: la tasa de interés, el período completo de amortización y los términos de pago, el tamaño del préstamo y la frecuencia. de pagos para reembolsar el préstamo;
– se determinan los flujos de efectivo de los fondos propios;
– se calcula la tasa de rendimiento del capital invertido;
– basándose en la tasa de rendimiento del capital calculada, se determina el valor actual de los flujos de efectivo regulares antes de impuestos.

Etapa 2. Determinación del valor presente de los recursos de la reversión menos el saldo pendiente del préstamo:

– se determinan los ingresos por reversión;
– la deuda restante al final del período de propiedad del objeto se deduce de los ingresos por reversión;
– basándose en la tasa de rendimiento del capital social calculada en la etapa 1, se determina el valor actual de este flujo de caja.

Etapa 3. Determinación del valor de la propiedad sumando los valores actuales de los flujos de efectivo analizados.

Matemáticamente, la determinación del valor de un activo se puede representar como una fórmula

donde N01 es el ingreso operativo neto del enésimo año del proyecto; DS es el monto del servicio de la deuda en el enésimo año del proyecto;

TG – monto de reversión excluyendo costos de ventas;

UM – saldo impago del préstamo al final del plazo del proyecto PAG;i – rentabilidad sobre recursos propios; M – El monto original del préstamo o el saldo de capital actual.

Esta fórmula se puede utilizar como ecuación en los siguientes casos:

– si el monto de la reversión de la propiedad es difícil de predecir, pero es posible determinar las tendencias en su cambio en relación con el valor inicial, entonces en los cálculos se puede utilizar el monto de la reversión expresado como una fracción del valor inicial;

– si el planteamiento del problema no define el importe del préstamo, sino sólo la parte del mismo.

Consideremos los principales criterios para la efectividad de los proyectos de inversión.

Valor presente neto - Criterio que mide el exceso de beneficios de un proyecto sobre los costos, teniendo en cuenta el valor actual del dinero.

,

donde VAN es el valor actual neto del proyecto de inversión; Co – inversión inicial; С i – flujo de caja del período t; i, – tasa de descuento para el período t.

Un valor VPN positivo significa que los flujos de efectivo del proyecto exceden los costos de su implementación.

Pasos para aplicar la regla del valor presente neto:

– pronosticar los flujos de efectivo del proyecto durante todo el período previsto, incluidos los ingresos por reventa al final de este período;
– determinación del coste alternativo del capital en el mercado financiero;
– determinar el valor actual de los flujos de efectivo del proyecto descontando a una tasa correspondiente al costo de oportunidad del capital y restando el monto de la inversión inicial;
– selección de un proyecto con el valor VAN máximo entre varias opciones.

Cuanto mayor sea el VAN, más ingresos recibirá el inversor por la inversión de capital.

Consideremos las reglas básicas para tomar decisiones de inversión.

1) El proyecto debe invertirse si el valor VAN es positivo. El criterio de eficiencia considerado (VAN) nos permite tener en cuenta los cambios en el valor del dinero a lo largo del tiempo, dependiendo únicamente del flujo de caja proyectado y el costo de oportunidad del capital. Los valores actuales netos de varios proyectos de inversión se expresan en dinero de hoy, lo que permite compararlos y sumarlos correctamente.

2) La tasa de descuento utilizada para calcular el VAN está determinada por el costo de oportunidad del capital, es decir, la rentabilidad del proyecto se tiene en cuenta a la hora de invertir dinero con igual riesgo. En la práctica, la rentabilidad de un proyecto puede ser mayor que la de un proyecto con riesgo alternativo. Por lo tanto, se debe invertir en un proyecto si la tasa de rendimiento es mayor que el costo de oportunidad del capital.

Las reglas consideradas para la toma de decisiones de inversión pueden entrar en conflicto si existen flujos de efectivo en más de dos períodos.

Periodo de recuperación - el tiempo necesario para que los flujos de efectivo totales de un proyecto igualen el monto de la inversión inicial. Este medidor de rendimiento de la inversión lo utilizan los inversores que desean saber cuándo se producirá un retorno total de su capital invertido.

Desventaja: los pagos posteriores al período de recuperación no se tienen en cuenta.

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Los modelos de capital hipotecario determinan el valor real de la propiedad en función de la relación entre capital social y capital de deuda. El análisis del capital hipotecario, o análisis de la estructura de capital, es una herramienta analítica que en muchos casos puede facilitar el proceso de valoración. Se ha demostrado teóricamente que el capital de deuda juega un papel importante en la determinación del valor de los bienes inmuebles.

Casi todas las transacciones de inversión inmobiliaria se realizan mediante préstamos hipotecarios. Al utilizar préstamos hipotecarios, los inversores obtienen apalancamiento financiero, lo que les permite aumentar los rendimientos actuales, beneficiarse más de la apreciación de la propiedad, proporcionar una mayor diversificación de activos y aumentar las deducciones por intereses y depreciación a efectos fiscales. Los prestamistas hipotecarios reciben una cantidad de ingresos razonablemente garantizada que garantiza el préstamo. Tienen derecho de preferencia sobre los ingresos de explotación del prestatario y sus activos en caso de incumplimiento de las obligaciones de deuda. El análisis de inversiones hipotecarias es una técnica residual. Los inversores en acciones pagan el resto de los costes iniciales.

Reciben el resto de los ingresos operativos netos y el precio de reventa después de que se hayan realizado todos los pagos a los acreedores, tanto durante el uso actual como después de la reventa de la propiedad.

El período de realización de la propiedad de un inmueble se puede dividir en tres etapas, en cada una de las cuales los inversores de capital reciben ingresos residuales:

1. adquisición de un activo: el inversor realiza un pago obligatorio en efectivo, cuyo importe es igual al precio restante después de restarle el préstamo hipotecario, que se convierte en deuda;

2. uso de la propiedad: los inversores reciben ingresos netos residuales por el uso de la propiedad después de deducir los pagos obligatorios del servicio de la deuda;

3. liquidación: cuando se revende la propiedad, el propietario del capital recibe dinero del precio de venta después de pagar el saldo del préstamo hipotecario.

Hay dos enfoques para realizar un análisis de inversión hipotecaria:

1. Tradicional: la premisa del modelo tradicional de análisis de inversiones hipotecarias es que el valor total de la propiedad es igual a la suma del valor actual de la participación en el capital y el valor actual de la participación en el capital de la deuda. El valor de la participación en el capital se determina descontando el flujo de efectivo antes de impuestos, mientras que la tasa de rendimiento del capital social, definida como el promedio del mercado, se utiliza como tasa de descuento.

2. Modelos de análisis de inversiones hipotecarias basados ​​en la capitalización de rentas por uso del inmueble. El enfoque más común para el análisis de inversiones hipotecarias de este grupo es determinar el índice de capitalización general utilizando la fórmula de Ellwood. Además, se utiliza el método del grupo de inversión y el método de capitalización directa.

Técnica tradicional de análisis de inversiones hipotecarias. es un método de estimación del valor de una propiedad que se basa en la determinación del monto total del capital de recompra, incluidos los préstamos hipotecarios y las inversiones de capital. Según esta técnica, el valor de una propiedad se calcula sumando el valor actual de los ingresos en efectivo y los ingresos de reventa esperados por el inversor al monto principal de la hipoteca. Por lo tanto, se estiman tanto los ingresos operativos netos totales proyectados como el monto de los ingresos por la reventa de la propiedad.

La técnica tradicional requiere estimaciones de los flujos de efectivo proyectados que recibirá el inversor, así como los ingresos de la reventa. Estos dos elementos dan el valor actual estimado del capital. Luego, el saldo del préstamo original (ya sea un préstamo nuevo o una deuda adquirida) se suma al valor del capital para determinar el valor de tasación de mercado. Si el nuevo préstamo se otorga en las condiciones actuales del mercado y el rendimiento final sobre el capital cumple con los requisitos actuales del mercado, el resultado será el valor de mercado estimado de la propiedad. Esta técnica no tiene en cuenta las implicaciones fiscales.

El principio que subyace a la técnica tradicional es que los rendimientos evaluados repercuten tanto en los inversores como en los acreedores.

El valor actual combinado de los ingresos de los acreedores y de los inversores constituye el importe máximo del capital de rescate; en consecuencia es el precio que se debe pagar por la propiedad. Esta técnica mejora el método de valoración del flujo de efectivo de las acciones porque tiene en cuenta los ingresos de la reventa. Este último incluye el monto del aumento (o disminución) del valor de la propiedad y la depreciación de la hipoteca que recibe el inversionista en el momento de la reventa.

Los rendimientos recibidos tanto por los prestamistas hipotecarios como por los inversores deben incluir tanto el retorno de la inversión como el retorno de la inversión.

En cuanto a una hipoteca, los ingresos actuales representan el servicio de la deuda. Las hipotecas autoamortizables prevén el pago simultáneo de intereses (ingresos sobre el monto principal del préstamo) y amortización (reembolso del monto principal de la hipoteca) durante un período específico. El saldo de capital en cualquier momento es igual al valor presente de todos los pagos restantes antes de que el préstamo se amortice por completo, descontado a la tasa de interés nominal de la hipoteca. Las hipotecas suelen liquidarse antes de que expire el período completo de amortización. En este caso, el saldo de la hipoteca se paga en un pago único en efectivo, eliminando así la deuda. El valor nominal de una obligación de deuda es igual a la suma del valor actual de los pagos periódicos en efectivo y el valor actual de un pago global en efectivo al reembolsar el préstamo, descontado al tipo de interés nominal de la hipoteca.

El valor presente de una inversión de capital es igual a la suma del flujo de ingresos y el producto de la liquidación (reventa), descontados a la tasa de rendimiento del capital. Bajo ciertas condiciones hipotecarias, el precio de las acciones se justifica por los flujos de efectivo, así como por los ingresos de reventa que los inversores esperan recibir. Por lo tanto, el valor actual del capital es igual a la suma del valor actual de los ingresos en efectivo y el valor actual de los ingresos de la reventa, descontados a la tasa de rendimiento final del capital, teniendo en cuenta los riesgos asociados. Por tanto, se tienen en cuenta la cantidad y el momento de los beneficios recibidos por los inversores.

El valor de la propiedad o su precio se calcula mediante la fórmula (1):

Precio = Costo del capital + Préstamo hipotecario , (1)

El costo del capital se define como la suma de dos elementos: ingresos en efectivo e ingresos por reventa. Ambos elementos se descuentan a la tasa de rendimiento adecuada y sus valores actuales se calculan utilizando factores de valor presente.

Si se espera que los ingresos en efectivo proyectados sean uniformes, entonces su monto anual se multiplica por el factor de anualidad. Los ingresos por reversión o reventa se valoran utilizando el factor de valor unitario actual, ya que los ingresos se reciben como una suma global.

La fórmula para calcular el costo del capital social (inversión en capital social), teniendo en cuenta lo anterior - fórmula (2), tiene la siguiente forma:

Costo de capital = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

donde PWAF es el factor del valor actual de la anualidad a la tasa de rendimiento del capital,

CF - recibos de efectivo,

PD: producto de la reventa.

Para estimar el valor de la propiedad, el saldo actual de la hipoteca se debe sumar al valor del capital. Todos los ingresos se evalúan de esta manera. El saldo restante de la hipoteca es igual al valor presente de los pagos requeridos del servicio de la deuda, descontados a la tasa de interés nominal de la hipoteca. Así, la fórmula general para estimar el valor de la propiedad (3) es la siguiente:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

donde V es el valor de la propiedad (inicial),

PWAF - factor del valor actual de la anualidad a la tasa de rendimiento del capital social,

CF - recibos de efectivo,

PWF es el factor del valor actual de reversión a la tasa de rendimiento del capital social,

PD: producto de la reventa,

MP es el saldo actual de capital de la hipoteca.

Si aceptamos eso

CF = NOI - DS , (4)

donde NOI es el ingreso operativo actual neto,

DS - servicio de la deuda (anual), y

PD = RP - SO , (5)

donde RP es el precio de reventa de la propiedad,

OS: el saldo de la deuda hipotecaria en el momento de la reventa;

entonces la fórmula 3 tomará la forma:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

El uso de tecnología tradicional implica un cálculo en tres etapas para un período de pronóstico determinado. El período de previsión es el período durante el cual el propietario espera conservar la propiedad que se está tasando.

Tabla 1. Etapas de las técnicas tradicionales de análisis de la inversión hipotecaria

La cuota mensual de amortización de la hipoteca se calcula en base a la fórmula (6) para el cálculo de la aportación a la amortización unitaria (hipoteca autoamortizable):

donde DSm es el servicio de la deuda mensual,

I - monto inicial del préstamo hipotecario,

i es la tasa de interés anual del préstamo,

t es el plazo (años) por el cual se otorgó el préstamo hipotecario.

El factor de anualidad (fórmula 7) refleja el valor actual de una anualidad unitaria a una tasa de descuento determinada:

donde Y es la tasa de rendimiento del capital social,

El factor de reversión del valor actual (Fórmula 8) refleja el costo actual de una unidad durante un período a una tasa de descuento determinada:

El saldo de la deuda hipotecaria con pagos iguales se determina como el costo presente de los pagos del servicio de la deuda durante el período de amortización restante (fórmula 9):

El precio de reventa de una propiedad se calcula teniendo en cuenta el aumento o disminución del valor de la propiedad por año (d):

PR = P * (1 + d) T , (10)

donde RP es el precio de reventa de la propiedad;

P es el costo inicial de la propiedad;

d - aumento (disminución) del valor de la propiedad durante el año;

T es el período de propiedad del inmueble.

Así, la técnica tradicional de análisis de inversiones hipotecarias es un método de valoración en el marco del enfoque de ingresos. Al realizar un análisis de inversión hipotecaria, se debe conocer el monto principal del préstamo hipotecario o el índice de deuda hipotecaria. El análisis debe incluir un precio de reventa estimado o un cambio porcentual en el valor durante el período de pronóstico.

Esta técnica se puede utilizar si el inversor asume una deuda existente o si consigue un nuevo préstamo. Puede modificarse para tener en cuenta más de una hipoteca y cambios en el flujo de caja. Si se conoce el precio, la técnica se puede utilizar para estimar la tasa de rendimiento del capital.

La técnica tradicional de análisis de inversiones hipotecarias es un método flexible que puede tener en cuenta cualquier situación. Sin embargo, debido a las suposiciones realizadas, las estimaciones obtenidas objetivamente son aproximadas.

Análisis de inversión hipotecaria basado en la capitalización de ingresos.

El método de capitalización convierte los ingresos anuales en valor de la propiedad dividiendo los ingresos anuales por la tasa de rendimiento adecuada o multiplicándolos por la relación de ingresos adecuada.

La determinación del valor de la propiedad con base en el índice de capitalización general se realiza de acuerdo con la fórmula (11):

Dónde V- El valor de la propiedad;

NO YO- el margen de explotación;

k- ratio general de capitalización.

Para determinar el ratio de capitalización global en el marco del análisis de inversión hipotecaria se utiliza lo siguiente:

· Tecnología de inversiones e hipotecas de Ellwood;

· Método del grupo de inversión;

· Método de capitalización directa.

Recientemente, casi todas las transacciones de compra de inmuebles comenzaron a realizarse mediante préstamos hipotecarios o préstamos garantizados por bienes inmuebles. En tales condiciones, el valor del inmueble se determinará como la suma del préstamo hipotecario, el valor presente de los ingresos por el uso del inmueble y el producto de la reventa del inmueble.

Por lo general, la valoración del valor de los bienes inmuebles gravados o adquiridos con un préstamo hipotecario se realiza mediante el AII.

Análisis de hipotecas e inversiones (IIA) es un enfoque de ingresos modelado para la valoración de bienes raíces, utilizado en condiciones en las que un inversionista o propietario atrae fondos prestados para financiar las actividades de una propiedad inmobiliaria. En el marco del IIA, se utilizan ambos métodos del enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces: el método de capitalización de ingresos y el método de flujo de efectivo descontado. Pero cada uno de estos métodos tiene sus propias características a la hora de evaluar bienes inmuebles adquiridos con un préstamo hipotecario.

IIA le permite realizar análisis de inversiones y evaluar la efectividad de las inversiones cuando se utilizan préstamos hipotecarios para financiar estas inversiones.

Para realizar transacciones con bienes inmuebles cuyo valor es significativo, en muchos casos se utilizan fondos prestados. La provisión más común de fondos prestados son los préstamos garantizados por el propio inmueble. Este tipo de préstamo se llama préstamo hipotecario.

El IIA es una herramienta analítica que puede facilitar el proceso de evaluación en muchos casos. IIA es un método de valoración de bienes inmuebles en el marco del enfoque de ingresos. Sin embargo, este tipo de valoración tiene diferencias que afectan a todos los métodos de valoración del enfoque de ingresos, ya que el valor de mercado del activo no coincide con la cantidad de capital social invertido en él, ya que el capital prestado se invierte parcialmente en bienes inmuebles.

La base del AII es la disposición de que el valor de los bienes inmuebles gravados con una hipoteca se determina como la suma de los valores del capital social y del capital prestado.

técnica IIA es una técnica para estimar el valor productivo de una propiedad (bienes raíces) basada en sumar el monto principal de la deuda hipotecaria con el valor presente descontado de los ingresos futuros en efectivo y los ingresos de la reventa del activo. Sumar el monto de la deuda hipotecaria y el valor del capital proporciona una estimación del precio que se espera que brinde ciertos beneficios al inversionista y al prestamista hipotecario.

Al realizar un AII, se debe conocer el monto principal del préstamo hipotecario o el índice de deuda hipotecaria. El análisis debe incluir un precio de reventa estimado o un cambio porcentual en el valor durante el período de pronóstico. Esta técnica se puede utilizar si el inversor asume una deuda existente o si consigue un nuevo préstamo. Puede modificarse para tener en cuenta más de una hipoteca y cambios en el flujo de caja. Si se conoce el precio, la técnica se puede utilizar para estimar la tasa de rendimiento del capital.

IIA es una técnica de resto. Los inversores en acciones pagan el resto de los costes iniciales. Reciben el resto de los ingresos operativos netos y el precio de reventa después de que se hayan realizado todos los pagos a los acreedores, tanto durante el uso actual como después de la reventa de la propiedad.

Los datos iniciales para el IIA son:

§ el margen de explotación;

§ monto, plazo y tasa de interés del préstamo;

§ tasa de aumento o disminución del valor durante la reversión;

§ tasa de rendimiento del capital social;

§ período de operación de la inversión.