Impuesto sobre la propiedad: del “catastral” al “equilibrio” (Egorova N.). ¿El valor contable de los activos fijos está sujeto a cambios cuando cambia el valor catastral de los bienes inmuebles? Contabilización de bienes inmuebles a valor catastral

El concepto está determinado por el precio de mercado del inmueble, establecido de acuerdo con indicadores de masa o en el proceso de consideración individual (según Orden N° 508 de 22 de octubre de 2010). El procedimiento lo llevan a cabo personas independientes, centrándose en el contenido de la ley del 29 de julio de 1998 "Sobre las actividades de valoración en la Federación de Rusia".

El valor catastral de un edificio es un valor estimado obtenido por especialistas y que caracteriza el valor del objeto de acuerdo con la normativa estatal vigente.

El impuesto está determinado por el estado del edificio para el año en curso.(el indicador se toma para el período inicial, es decir, se tienen en cuenta los primeros meses).

Los bienes inmuebles no incluidos en las listas regionales están sujetos a evaluación después de su inclusión en la lista requerida. En este caso, el valor catastral del edificio se establece a partir del año siguiente, siempre que en ese momento el edificio esté incluido en la lista regional.

¿Para qué sirve?

La magnitud interviene no sólo en materia tributaria. Se requiere al comprar una propiedad a un ciudadano y se tiene en cuenta durante la venta o división.

La información debe estar actualizada; es necesaria una revalorización cada 5 años desde el momento en que se determina el valor. La situación del mercado cambia bajo la influencia de numerosos factores, por lo que el indicador está sujeto a actualización.

Se necesita una valoración catastral para alquileres y otras transacciones en el marco de las leyes vigentes, para calcular el impuesto territorial para personas jurídicas y físicas.

El indicador está determinado por la demanda del mercado, si se encuentra en el área donde se encuentra el objeto., los precios han aumentado, entonces su valor cambia en la misma dirección.

Si el propietario no está de acuerdo con el resultado de la tasación, tiene derecho a resolver el problema ante los tribunales. Después de la apelación del ciudadano, se programa una inspección, según cuyos resultados se reconoce que la apelación del propietario está justificada o se le niega un cambio en el precio del objeto por falta de motivos suficientes.

El valor depende de los siguientes factores.:

El algoritmo de cálculo exacto es complejo y se puede realizar mediante una fórmula general u otro método.(la decisión la toman las autoridades municipales).

¿Qué afecta?

El valor determina las capacidades del propietario para realizar transacciones inmobiliarias y sus obligaciones con el servicio fiscal. Al hacer negocios, el indicador influye en el desarrollo del negocio, el empresario tiene en cuenta sus costos y planifica acciones futuras.

Cuanto mayor sea la tasación, mayor será el impuesto, pero las oportunidades para el propietario son más amplias: al vender o intercambiar, puede contar con una buena cantidad y considerar opciones rentables. La situación es similar con el alquiler: está determinado por el valor catastral.

Disputa y reducción de valor.

La base para revisar el indicador es el uso de datos poco fiables sobre el edificio. La impugnación puede producirse por iniciativa de un demandante administrativo o de un solicitante (persona jurídica o persona física).

Se necesitarán documentos para resolver el problema.:

• certificado de costo;
• copia certificada del documento legal;
• informes de precios de mercado;
• opinión experta;
• otros papeles (si es necesario).

Las personas jurídicas primero se presentan a la comisión y, si la solicitud es rechazada, pueden acudir a los tribunales.. Sobre la base de los resultados del examen y la consideración detallada del problema, se emite un veredicto.

El portal Rosreestr contiene información sobre bienes raíces en la Federación de Rusia, incluida información sobre la valoración de objetos.

Para conocer el valor catastral es necesario acceder al sitio web, ingresar la dirección en el campo de búsqueda y consultar los resultados de la solicitud realizada.

Puede obtener datos sin dirección exacta utilizando el número catastral.

Debe seleccionar la sección del mismo nombre en el sitio web, ingresar los números y crear una solicitud.

Valor en libros

Según las nuevas disposiciones del código tributario, el valor contable no se aplica a los bienes raíces comerciales. La valoración catastral se realiza sin tener en cuenta la depreciación, por lo que a los propietarios de edificios antiguos se les cobra la mayor cantidad de impuesto.

Los edificios nuevos son más baratos para los propietarios porque no presentan un desgaste significativo. El valor contable y el valor catastral del edificio en este caso son idénticos.

La diferencia entre indicadores se manifiesta no solo en la contabilización de la depreciación. El valor del balance se utiliza en contabilidad para preparar documentos relacionados con los activos y pasivos totales.

El concepto se utiliza para establecer el patrimonio y el patrimonio neto. El valor catastral se utiliza para determinar los impuestos a la propiedad. Esta métrica ahora tiene prioridad en la industria inmobiliaria, reduciendo la importancia del valor contable en muchos casos.

El valor es de particular importancia en materia de impuestos y transacciones inmobiliarias. Los conocimientos jurídicos en esta materia son necesarios para controlar la valoración del edificio, las transacciones financieras y también para disponer adecuadamente de la propiedad.

Estamos en el sistema tributario simplificado del 6%. Tenemos una propiedad que ha estado sujeta a impuestos desde 2015. Está en el balance con un valor contable de 149942-12. Ahora, en el registro vi el valor catastral del objeto 323714-88, que está sujeto a impuestos. Pregunta: ¿Cómo se refleja el valor catastral en la contabilidad, o tal vez haya una diferencia entre ellos? Y otra pregunta. Nuestro terreno fue arrendado. Desde diciembre de 2014 tenemos registrada la propiedad del mismo. En el extracto catastral del terreno, que a 2011 tiene un valor catastral de 5.753.622,75. Este terreno está incluido en el capital autorizado. Ahora, al consultar el Registro Estatal utilizando información de referencia al 04/02/2015, el valor catastral del terreno es 630572-99. PREGUNTA: ¿Cómo se produce una disminución del valor catastral en la contabilidad de un terreno si su costo inicial está incluido en el capital autorizado?

Respuesta

te informamos lo siguiente: 1. No, ni el valor catastral ni la diferencia entre ellos se reflejan en los registros contables. Ya que el costo inicial, una vez establecido, no cambia durante la operación del activo fijo. Sólo hay unos pocos casos aislados en los que esto es posible. Por lo tanto, se permite un cambio en el costo inicial de un activo fijo durante su finalización, equipamiento adicional, reconstrucción, modernización, liquidación parcial y revaluación. Este procedimiento se deriva del párrafo 14 de PBU 6/01. Sin embargo, existe otra situación en la que será necesario ajustar el costo inicial de un activo fijo. Tendrá que hacer esto si inicialmente se cometió un error importante al calcular el costo inicial. El hecho es que tal error puede conducir a una grave violación de las reglas para llevar registros de ingresos y gastos. Y hay que arreglarlo. Esta instrucción se encuentra en el párrafo 4 de PBU 22/2010.

2. Como se informó anteriormente, los activos fijos se reflejan en la contabilidad y los registros contables a su costo original, que no cambia más excepto en ciertos casos enumerados anteriormente, por lo tanto, el costo inicial de este terreno en contabilidad no cambiará, a pesar de que que el catastral, es decir necesario para calcular el impuesto se ha reducido.

El fundamento de esta posición se da a continuación en los materiales del Sistema Glavbukh.

Valor catastral de la propiedad

Para locales individuales ubicados en centros administrativos, empresariales y comerciales, no podrá establecerse el valor catastral. Pero si se ha determinado el valor catastral de los edificios en los que se ubican dichos locales, y los propios locales están sujetos al impuesto predial, entonces se calcula el valor catastral de cada uno de ellos mediante la fórmula:

Sin embargo, existe otra situación en la que será necesario ajustar el costo inicial de un activo fijo. Tendrá que hacer esto si inicialmente se cometió un error importante al calcular el costo inicial. El hecho es que tal error puede llevar a . Y hay que arreglarlo. Esta instrucción está en PBU 22/2010.

Por lo tanto, si la organización incurre en algún gasto asociado con la adquisición de un objeto después de su inclusión en los activos fijos, no cambie el costo original. Y tener en cuenta los costos como parte de los gastos de actividades ordinarias.

Costo inicial del sistema operativo

Al formar el costo inicial, se tiene en cuenta el valor monetario del activo fijo, acordado por los fundadores (participantes, accionistas) (). Este indicador no debe exceder el valor de mercado de la propiedad, determinado por un tasador independiente:

• en sociedades anónimas;
• en una LLC, si la participación del participante en el capital autorizado, que se paga con activos fijos, supera los 20.000 rublos.

Este procedimiento se deriva de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de 26 de diciembre de 1995 No. 208-FZ y el artículo 15 de la Ley de 8 de febrero de 1998 No. 14-FZ. En estos casos, es obligatoria una evaluación independiente de los aportes de propiedad al capital autorizado.

Además, en el costo inicial de un activo fijo, incluya los costos asociados de la organización asociados con la obtención de la propiedad y su puesta en un estado adecuado para su uso (por ejemplo, costos de entrega, instalación, servicios de tasación, etc.) (cláusula y PBU 6/01). Se proporciona una lista detallada de dichos gastos en.

Durante la operación de un activo fijo, su costo inicial no cambia. Las excepciones son los casos de terminación (equipamiento adicional), reconstrucción, modernización, liquidación parcial y activos fijos. Este procedimiento se deriva de PBU 6/01.

El procedimiento para determinar el costo inicial de los activos fijos aportados como contribución al capital autorizado difiere en la contabilidad y la contabilidad fiscal. Como resultado, () puede aparecer en contabilidad. Por ejemplo, esto sucederá si el valor del activo fijo, según una evaluación independiente, es menor que el valor residual del objeto según los datos contables fiscales de la parte cedente (fundador).

Para recibir activos fijos entrantes, una organización debe crear una comisión que debe determinar:

• si el activo fijo cumple con las especificaciones técnicas y si puede ponerse en funcionamiento;
• si es necesario llevar (reelaborar) el activo fijo a un estado adecuado para su uso.

Si el personal de la organización está formado únicamente por un director, . En este caso, sus funciones deberán ser asumidas por el director.

El valor catastral lo determina la Cámara Catastral del Estado. y significa el valor del objeto en el momento actual. Este valor suele estar cerca del valor de mercado, pero debido a la dinámica del mercado, estos valores pueden diferir mucho.

El valor de inventario, a diferencia del valor catastral, a menudo se subestimaba mucho debido a diferencias en los métodos de evaluación de las instalaciones.

¿Dónde puedo obtener información?

La información sobre el valor catastral de un objeto está disponible gratuitamente en el sitio web de Rosreestr.. Para hacer esto, debe completar el formulario en la página "personas físicas", indicando la dirección del objeto de interés y los datos del pasaporte.

La solicitud se procesa en un plazo de 5 días. Esta información también se puede obtener en la sucursal más cercana de Rosreestr.

Hay que recordar que el valor catastral no es un valor constante. Puede cambiar con un aumento en el precio de mercado por metro cuadrado en la región, así como con cambios en otras condiciones que afectan la valoración catastral.

Vídeo útil

Vea más sobre el valor catastral de bienes inmuebles en el siguiente video:

Pregunta:¿A qué valor (balance o catastral) se deben registrar los inmuebles en 2018?

Respuesta del 06/04/2018

El 1 de enero de 2018 entró en vigor la norma federal “Activos fijos” (en adelante, Norma “Activos fijos” del GHS). Mediante carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de 30 de noviembre de 2017 No. 02-07-07/79257, se comunicaron las Directrices para la aplicación de las disposiciones transitorias del SGA "Activos fijos". Dicen que el procedimiento para registrar los activos fijos que son propiedad de una institución con derecho de gestión operativa y que cumplen con los criterios de activos no cambia.

El costo inicial de un elemento de activo fijo recibido como resultado de una transacción sin contraprestación es el valor razonable en la fecha de adquisición (cláusula 22 de la Norma).

Después de reconocer un activo en contabilidad como un elemento de activo fijo, se contabiliza por su valor en libros (cláusula 25 de la Norma).

Los bienes inmuebles que cumplen con los criterios para el reconocimiento de activos fijos (cláusula 8 del SGA “Activos fijos”) se registran cuando la Norma se aplica por primera vez en las cuentas del balance al valor catastral, que se reconoce como su valor en libros. Esta regla se aplica a los objetos involucrados en el volumen de negocios económico sobre la base del uso permanente y (o) el uso con fines de redención (compra, arrendamiento).

Así, los activos fijos que entraron en gestión operativa antes de 2018 son contabilizados por la institución al valor contable generado. Los activos inmobiliarios que se aceptan a contabilidad en 2018 de la forma habitual se valoran a su valor razonable, es decir ya sea al costo real de adquisición o al valor de mercado si se recibe gratuitamente (cláusulas 15 a 24 de la Norma).

Sólo aquellos objetos inmobiliarios que no estaban incluidos en el activo fijo antes de la fecha de primera aplicación de la Norma se valoran a valor catastral (si lo hubiera), es decir. que estuvieron anteriormente en la institución:

• en uso en el marco de una relación de arrendamiento financiero (bajo un contrato de arrendamiento, independientemente de los términos contractuales que determinan el titular restante del objeto arrendado, bajo un contrato de arrendamiento a largo plazo con derecho a comprar, etc.);
• para uso gratuito y perpetuo (permanente).

Valor en libros es el valor al que se registra un elemento del activo en el balance.

El valor en libros de un activo es igual a su costo original menos la depreciación acumulada.

El costo inicial se define como la suma de todos los costos de adquisición o fabricación (construcción) de un objeto, incluidos los costos de entrega e instalación y excluyendo el monto de los impuestos reembolsables.

Valor contable de los activos fijos

En contabilidad, se considera activo fijo el valor en libros de un activo fijo, que se define como la diferencia entre el costo original y el monto de la depreciación acumulada.

Al contabilizar los activos fijos a un costo revaluado (revaluación), el valor en libros de los activos fijos es igual a la diferencia entre su costo actual (de reposición) y el monto de la depreciación acumulada.

Valor contable de los activos en el balance de la empresa.

El valor contable de los activos es la suma de todos los activos de la empresa que se reflejan en el balance.

El valor en libros de los activos es la suma de los activos corrientes y no corrientes.

dinero en efectivo;

IVA sobre los valores adquiridos, que indirectamente, pero también, es propiedad de la empresa;

inversiones financieras a corto plazo.

¿Con qué fines se calcula el valor en libros de los activos?

En primer lugar, a efectos del análisis financiero, que es la herramienta más importante para evaluar la situación financiera de una empresa.

El valor contable de los activos es un indicador importante que se utiliza para analizar el desempeño de una empresa.

En particular, el valor en libros de los activos se utiliza al calcular:

rendimiento de los activos, que muestra cuánta ganancia recibe la empresa por cada rublo invertido en propiedad;

índice de rotación de activos, que determina la eficiencia de su uso.

Si una empresa calcula los índices de rentabilidad y rotación de activos para su propio análisis financiero, entonces el indicador del valor contable de los activos en algunos casos debe calcularse por ley.

Por tanto, el valor contable de los activos es el indicador más importante que determina el tamaño de la transacción realizada por la empresa.

Por lo tanto, algunas transacciones de una organización para la venta de activos se consideran grandes si el costo de la propiedad que se vende es más del 25% del valor en libros de los activos de la organización.

Por lo tanto, para determinar el tamaño de la transacción, es necesario calcular el valor en libros de los activos y luego determinar el valor de la propiedad que se vende.

En este caso, se requiere una decisión de la junta de accionistas o fundadores para realizar la transacción.

Si el valor contable de los activos se determina incorrectamente o no se calcula en absoluto, la transacción puede considerarse inválida.

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