Analiza e hipotekës dhe e investimeve. Lënda: analiza e investimeve në hipotekë në vlerësimin e pasurive të paluajtshme Teknika tradicionale e analizës së investimeve hipotekore

Duke qenë se tema e këtij punimi është kreditimi hipotekor në sektorin bankar, në punim do të shqyrtohen dhe analizohen treguesit që lidhen vetëm me operacionet e kreditimit dhe shlyerjes së bankës me individë mbi hipotekat.

Le të analizojmë strukturën e borxhit të kredisë të individëve sipas përdorimit të synuar.

Tabela 7. Analiza e strukturës së borxhit të kredisë të individëve të Sberbank të Rusisë OJSC për 2010 - 2011.

Indeksi					Devijimi tregues nga 2010 deri në 2011
	Shuma, mijëra rubla		Shuma, mijëra rubla
Kreditë konsumatore
Kredi për makina
Kredi hipotekare

Nga tabela 7 shohim se pesha e kredive hipotekare në vitin 2010 ishte 32%, por në vitin 2011 kjo shifër zbriti në 28%.

Le të analizojmë përbërjen e borxhit të kredisë së bankës të formuar nga kreditë hipotekare.

Tabela 8. Analiza e strukturës së borxhit të kredisë së Sberbank të Rusisë OJSC të formuar nga kreditë hipotekare për 2010-2011.

Programi i huadhënies hipotekore					Devijimi tregues nga 2010 deri në 2011
	Shuma, mijëra rubla		Shuma, mijëra rubla
"Kredi për pasuri të paluajtshme"
"Hipoteka"
Kredia "Hipotek +"
"Familje e re"
Kreditë hipotekare në total

Një analizë e tabelës 8 na lejon të shohim se struktura e analizuar e kredive hipotekare është heterogjene. Në vitin 2010, pjesa më e madhe e kredive hipotekare është dhënë në kuadër të programit “Kredi hipotekare”, më e vogla, 13%, është dhënë në kuadër të programit “kredi për pasuri të paluajtshme”. Në fund të vitit 2011, situata në bankë ndryshoi, pjesa më e madhe e kredive jepej në kuadër të programit “kredi hipotekare +” dhe më e vogla në programin “familja e re”.

Le të tregojmë dinamikën e borxhit të kredisë sipas programeve të kredisë hipotekore në Figurën 2

Figura 2. Dinamika e borxhit të kredisë së Sberbank të Rusisë OJSC, e formuar nga programet e kredidhënies hipotekore për 2010-2011.

Nga Figura 2 shohim se devijimi më i madh ka ndodhur në kuadër të programit të huadhënies hipotekore "Hipotekë +" deri në vitin 2011, borxhi i kredisë u rrit me 157% në 2,081,598 mijë rubla. Përkundrazi, borxhi i kredisë nën programin "Familja e Re" u ul me 74% në 736,322 mijë rubla. deri në 192,741 mijë rubla.

Le të analizojmë borxhin e kredisë për kreditë hipotekare sipas afatit të kredisë në tabelën 2.9

Tabela 9. Analiza e borxhit të kredisë së Sberbank të Rusisë OJSC, e formuar nga kreditë hipotekare sipas afatit të kredisë për 2010 - 2011.

Afati i hipotekës					Devijimi tregues nga 2010 deri në 2011
	Shuma, mijëra rubla		Shuma, mijëra rubla
nga 3 deri në 6 vjet
nga 6 deri në 10 vjet
mbi 10 vjet
Kreditë hipotekare në total

Analiza e kredive hipotekare është kryer për afate deri në 3 vjet, nga 3 në 6 vjet, nga 6 në 10 vjet dhe mbi 10 vjet.

Një analizë e tabelës 9 na lejon të konkludojmë se pjesa më e madhe e kredive hipotekare në vitin 2010, në masën 65%, është emetuar për një periudhë prej 6 deri në 10 vjet në vitin 2011, kjo shifër ka rënë në 52%, por ka mbetur ajo kryesore . Pjesa më e vogël e kredive janë kreditë afatgjata për një periudhë mbi 10 vjet. Nga analiza rezultoi se në vitin 2011 pesha e kredive hipotekare për një afat mbi 10 vjet u rrit me 8 pikë përqindje. deri në 16%.

Figura 3 - Dinamika e kredive hipotekare sipas afatit të kredisë së Sberbank të Rusisë OJSC për 2010-2011.

Analiza e figurës na lejon të konkludojmë se kreditë hipotekare të lëshuara për një periudhë deri në 3 vjet u reduktuan nga 17% në 10% me 7 vjet. 01/2012, më pak i rëndësishëm Ndryshimi ka ndodhur për kreditë e dhëna nga 6 në 10 vjet dhe për një periudhë mbi 10 vjet.

Pasi ka vendosur të marrë një kredi hipotekore për të blerë një shtëpi ose pasuri të tjera të paluajtshme (shtëpi, apartament, vilë, tokë, etj.), Huamarrësi fillon të kërkojë një huadhënës të përshtatshëm. Një nga pozicionet kryesore midis tyre është zënë me besim nga Sberbank of Russia OJSC. Ajo u ofron klientëve disa programe strehimi:

Kredi për pasuri të paluajtshme,

Hipotekë,

Kredia "Hipotek +"

"Familje e re".

Por dhënia e kredive me kushte të favorshme imponon kërkesa të caktuara për vetë huamarrësit, kështu që jo të gjithë mund të përfitojnë nga hipoteka e Sberbank of Russia OJSC. Le të shohim veçoritë e tij në më shumë detaje.

Kriteret kryesore për të gjitha kreditë hipotekore nga Sberbank e Rusisë OJSC janë: afati maksimal dhe parapagimi minimal. Norma e interesit nuk luan një rol vendimtar këtu (gama e luhatjeve të saj në banka të ndryshme është rreth 2%), mënyra e shlyerjes së hipotekës është shumë më e rëndësishme.

Sberbank i Rusisë OJSC ofron hipoteka për qytetarët mbi 21 vjeç, dhe ato duhet të paguhen përpara se huamarrësi të arrijë moshën 75 vjeç. Në të njëjtën kohë, periudha maksimale për të cilën mund të lëshohet një kredi është 30 vjet (për krahasim: në disa banka periudha maksimale për lëshimin e një kredie është 15 vjet, dhe duhet të shlyhet para se marrësi të mbushë 60 vjeç). Parapagimi minimal për një hipotekë në një bankë është 10% e vlerës së pronës së blerë (ose edhe 5% sipas programit Familja e Re), ndërsa në shumicën e bankave është 15% e lart. Kërkesat bazë për huamarrësin dhe një përshkrim i programeve janë paraqitur në shtojcën nr. 1.

Gjatë analizimit të programeve, u zbulua se tipari kryesor i hipotekës së Sberbank të Rusisë OJSC është mënyra e diferencuar e shlyerjes së saj, kur madhësia e pagesës mujore ndryshon çdo herë drejt një uljeje (për shkak të fshirjes uniforme të borxhi kryesor, dhe, në përputhje me rrethanat, një ulje në interes). Sot, shumë banka po përdorin një skemë tjetër për shlyerjen e kredive hipotekare - pensioni, i cili përfshin pagimin e një shume të barabartë

pagesat gjatë gjithë afatit të kontratës. Kjo skemë është në dukje më e thjeshtë dhe më e përshtatshme, por në realitet i kushton huamarrësit shumë më tepër se ai i diferencuar.

Kështu, mund të konkludojmë se hipoteka e Sberbank of Russia OJSC është sigurisht e dobishme për huamarrësin, por nuk duhet të harrojmë se çdo bankë përpiqet të nxjerrë përfitimin e saj nga çdo transaksion, pasi fitimi është qëllimi kryesor i çdo banke.

Një program tjetër është “Programi i Hipotekës për Familjen e Re, Strehimi i përballueshëm, Hipoteka Sociale”, i cili duhet analizuar si nga pikëpamja e bankës, ashtu edhe nga pikëpamja e zgjidhjes së këtij problemi strehimi, që është blerja e pasurive të paluajtshme nga të rinjtë. familjet.

Çdo familje e re ka nevojë për strehimin e vet. Sot, ky problem strehimi është aktual dhe i mprehtë për shumë familje të reja në vendin tonë.

Aktualisht, çmimet e banesave janë shumë të larta dhe priren të rriten vazhdimisht. Shumica e familjeve të reja nuk janë në gjendje të blejnë menjëherë një apartament ose shtëpi në fazën fillestare të jetës së tyre së bashku. Si ta zgjidhni problemin aktual dhe si të blini një apartament për një familje të re?

Sot, familjet e reja në Rusi kanë mundësinë të blejnë banesa të përballueshme. Kjo u bë e mundur falë programeve speciale të hipotekave sociale që u zhvilluan nga qeveria ruse. Një shembull i programeve të tilla është programi mjaft i përhapur "Familja e Re", i cili lejon një familje të re të blejë banesa të përballueshme me ndihmën e një kredie të veçantë hipotekore nga Sberbank.

Hipotekat për familjet e reja janë pjesë e programit të strehimit të përballueshëm dhe ofrojnë strehim të përballueshëm për familjet e reja. Programi konsiston në sigurimin e një familjeje të re me një subvencion për blerjen e banesave.

Nëse të paktën njëri nga bashkëshortët nuk është më shumë se 30 vjeç dhe nuk kanë fëmijë, atëherë shuma e subvencionit do të jetë 35% nëse familja ka një ose më shumë fëmijë, atëherë shuma e subvencionit rritet në 40% të kostos së strehimit. Madhësia e subvencionit varet nga numri i fëmijëve në familje dhe nga kostoja për metër katror të banesës së blerë. Përveç kësaj, një kredi për një familje të re mund të merret nga një familje jo e plotë në të cilën nëna (babai) nuk ka mbushur ende 30 vjeç.

Sipas një programi të tillë, ekziston një madhësi e caktuar e hapësirës së jetesës për të cilën do të lëshohet një subvencion. Madhësia e hapësirës së jetesës për një familje të re me dy persona është 42 metra katrorë nëse ka më shumë se 2 persona në familje, atëherë 18 metra të tjerë për çdo anëtar të familjes.

Për të marrë pjesë në këtë program hipotekor të Sberbank të Rusisë OJSC, familja duhet të njihet se ka nevojë për përmirësimin e kushteve të jetesës. Familjeve të reja që marrin pjesë në projekt duhet t'u lëshohet një certifikatë e posaçme me ardhjen e parave të buxhetit. Familja duhet të ketë të ardhura ose fonde të tjera që janë të mjaftueshme për të paguar koston e banimit në një pjesë që do të jetë më e madhe se shuma e subvencionit.

Kur vendosni nëse do t'i bashkoheni programit të projektit kombëtar të strehimit të përballueshëm për të rinjtë me pjesëmarrjen e Sberbank të Rusisë OJSC, apo jo, familja përballet me pyetje të ndryshme. Për shembull, frika nga blerja e banesave edhe me mbështetjen e qeverisë; Disa familje, që planifikojnë të kenë fëmijë, kanë frikë se mos humbasin përkohësisht aftësinë e tyre për të paguar kredinë. Megjithatë, kjo është parashikuar në projektin e hipotekës së familjes së re. Për shembull, me lindjen e një fëmije, prindërit marrin një subvencion shtesë nga shteti, i cili merret nga buxheti rajonal, dhe shuma e tij është të paktën 5% e kostos së banesës së blerë. Përveç kësaj, nëse një familje e re nuk mund të kryejë përkohësisht pagesat e kredisë, atëherë pagesat pezullohen (deri në 3 vjet). Pezullimi i pagesave mund të shoqërohet jo vetëm me lindjen e një fëmije, por edhe me ndërtimin e banesave.

Një avantazh tjetër i madh i programit të hipotekës së banesave me pjesëmarrjen e Sberbank për familjet e reja është se ju mund të bëni një paradhënie të vogël. Afati për huadhënien hipotekore është përgjithësisht deri në 20 vjet. Shuma maksimale që mund të lëshohet përcaktohet duke marrë parasysh aftësinë paguese të huamarrësit, koston e strehimit, etj. Një kredi e lëshuar në kuadër të programit të hipotekës për familjet e reja mund të arrijë deri në 90% të kostos së shtëpisë së blerë. Nëse një familje ka fëmijë, shuma e kredisë mund të arrijë deri në 95% të kostos së strehimit. Norma e interesit për një kredi të tillë është rreth 16% në monedhën kombëtare (rubla) dhe 11% në valutë të huaj (dollarë amerikanë, euro).

Përveç familjeve të reja, ka ende shumë banorë rusë që kanë nevojë për kushte të përmirësuara banimi, por nuk mund ta blejnë atë sipas kushteve të një hipotekë të rregullt për shkak të të ardhurave të ulëta. që është një problem tjetër kur blini një shtëpi. Për të zgjidhur këtë problem strehimi, Sberbank ofron një program të hipotekës sociale.

Kjo lloj hipoteke sociale do të ndihmojë njerëzit që kanë qëndruar në radhë për disa vite për strehim falas dhe nuk kanë marrë kurrë asnjë rezultat. Me këtë program, një huamarrës mund të blejë një shtëpi me koston e ndërtimit dhe jo me çmimin e tregut, që është një opsion dukshëm më i lirë.

Përveç kësaj, nëse huamarrësi është në linjë për të përmirësuar kushtet e tij të jetesës ose për të blerë hapësirën e tij të veçantë të jetesës, atëherë shteti siguron një apartament për të cilin huamarrësi do të duhet të paguajë vetëm diferencën midis hapësirës së vjetër të jetesës dhe asaj të re.

Menjëherë pasi kredimarrësi kryen pagesën e plotë të banesës me fondet e veta dhe të kreditit, ai bëhet pronar i saj dhe mund të regjistrohet në të së bashku me familjarët e tij. Megjithatë, derisa huamarrësi të shlyejë plotësisht kredinë, banesa është peng në bankë.

Megjithë sukseset e mëdha në zhvillimin e programeve të huadhënies hipotekore sociale, banka vazhdon të punojë në huadhënien sociale dhe bën shumë përpjekje për të rritur disponueshmërinë e programeve të tilla për qytetarët rusë. Kështu, njerëzit duhet të kuptojnë se edhe me një nivel relativisht të ulët të ardhurash, ata mund të marrin banesat e tyre pa pritur në radhë për disa vite.

Sot, Sberbank, si dhe të tjerët, japin kredi pa pagesë paraprake. Për shembull, një program i tillë hipotekor Sberbank duket si ky. Banka jep një kredi të siguruar nga apartamenti juaj ekzistues, me të cilën mund të blini një shtëpi të re. Periudha e shlyerjes së kredisë varion nga 5 deri në 15 vjet, dhe normat e interesit mund të variojnë nga 11% në dollarë amerikanë dhe nga 14% në rubla ruse.

Le të krahasojmë programin Sberbank me programin e një banke tjetër. Absolut-Bank përdor një skemë të ndryshme kreditimi: huamarrësi merr dy kredi njëherësh. E para është deri në 90% të kostos së banimit dhe kredia e dytë, për një periudhë 3-vjeçare dhe e siguruar nga banesa e klientit, ndahet për pagesën e paradhënies. Huamarrësi së pari paguan interesin për kredinë e dytë dhe paguan principalin e mbetur në fund të afatit të kredisë ose pas shitjes së shtëpisë. City Client Bank ka programin e saj origjinal të huadhënies hipotekore pa paradhënie. Banka jep kredi nëse ka kolateral për pasuri të paluajtshme jo vetëm nga huamarrësi, por edhe nga prindërit, të cilët në këtë mënyrë ndihmojnë fëmijët të zgjidhin problemin e strehimit. Kjo kredi është e përshtatshme për ata që kanë të ardhura të larta dhe të qëndrueshme familjare, por nuk mund të kursejnë para për një paradhënie.

Huadhënia hipotekore pa paradhënie është mjaft e rrezikshme si për huamarrësin ashtu edhe për bankën huadhënëse. Kjo është arsyeja pse kushtet për këtë lloj kreditimi janë shumë më të rrepta, dhe normat e interesit të kredisë janë më të larta. Ekziston një mundësi e rrezikshme për bankën që klienti të mos shlyejë kredinë. Mund të lindë për faktin se huamarrësi nuk ka investuar fondet e veta në formën e një pagese paraprake dhe atij i mungon ndjenja e përgjegjësisë ndaj bankës huadhënëse. Megjithatë, bankat mbrojnë veten nga rreziqet e mundshme nëpërmjet procedurës së detyrueshme të sigurimit të kredive hipotekare, si dhe pranisë së kolateralit, që është vetë pasuria. Rritja e konkurrencës ndërmjet bankave po kontribuon në rritjen e numrit të bankave që përfshijnë kredinë hipotekore pa paradhënie në programet e tyre të kredisë.

Sot, programi i kredisë hipotekore i Sberbank duke përdorur kapitalin e maternitetit po zhvillohet dhe është në kërkesë.

Me mbështetjen e Sberbank, kreditimi kryhet duke përdorur kapitalin e maternitetit, i cili është një veçori tjetër e programeve të hipotekave të bankës.

Kapitali i nënësështë një nga format e ndihmës shtetërore të parashikuar nga Ligji Federal "Për masat shtesë të mbështetjes shtetërore për familjet me fëmijë", datë 26 dhjetor 2006 Nr. 256-FZ. Kapitali i maternitetit është i detyrueshëm në lindjen (birësimin) e një fëmije të dytë ose të mëvonshëm. Shuma totale e kapitalit të lindjes fillimisht ishte e barabartë me 250 mijë rubla. Sot është pak më shumë se 400 mijë rubla. Në Rusi ka një nivel të lartë inflacioni, dhe në mënyrë që prindërit të mos humbasin asgjë, kjo shifër indeksohet disa herë në vit. Ju mund të merrni paratë e lehonisë për një fëmijë të lindur jo më herët se 1 janari 2007. Ju mund të merrni kapitalin e lindjes vetëm një herë, domethënë paratë jepen vetëm për një fëmijë.

Ligji përcakton rreptësisht qëllimet për të cilat mund të shpenzohet kapitali i lindjes:

Arsimi i një fëmije;

Përmirësimi i kushteve të jetesës në familje;

Formimi i pjesës së financuar të pensionit të punës së nënës.

Është e mundur të përdoret kapitali i lindjes vetëm kur fëmija mbush moshën tre vjeç. Sidoqoftë, sipas ndryshimeve në nenin 7 të Ligjit Federal të Federatës Ruse të datës 29 dhjetor 2006 N 256-FZ, ju mund të përdorni paratë e alokuara tani, pavarësisht nga mosha e foshnjës, nëse fondet nga kapitali i maternitetit përdoren për të shlyer një kredi hipotekare.

Kështu, Sberbank ndihmon në zgjidhjen e problemit të strehimit kur një familje merr kapitalin e lindjes.

Çështja e strehimit shqetëson shumë të rinj dhe është një problem urgjent. Dhe për këtë arsye, mundësia e ofruar nga Sberbank për të drejtuar kapitalin e maternitetit për të zgjidhur këtë problem është e rëndësishme.

Sipas kushteve të huadhënies hipotekore të Sberbank duke përdorur kapitalin e maternitetit, kapitali i maternitetit mund të përdoret si për të shlyer borxhin për një kredi hipotekore të marrë më parë, ashtu edhe si paradhënie.

Ju lutemi vini re se me ndihmën e kapitalit të lindjes, shlyerja e kredisë hipotekore nuk ndodh në mënyrë të pavarur, por nga Fondi i Pensionit.

Analiza zbuloi se Fondi Pensional po shqyrton një kërkesë për shlyerjen e kredisë përmes Sberbank dhe dërgimin e parave në bankë. Këtu përfundon puna e tij për fondacionin. Fati i mëtejshëm i parave varet nga banka.

Për të lëshuar ndonjë nga kreditë e mësipërme për Sberbank të Rusisë OJSC, është e nevojshme të siguroni një listë të caktuar dokumentesh (Shtojca nr. 2) dhe të plotësoni formularin e aplikimit të huamarrësit (Shtojca nr. 3). Për të përcaktuar shumën e kredisë për blerjen e pasurive të paluajtshme, Sberbank ka kritere të bazuara në të ardhurat e familjes (Shtojca nr. 4).

Prandaj, duke qenë se banka Sberbank e Rusisë OJSC është një nga liderët në vendin tonë, ajo është një nga 10 bankat më të mëdha dhe më të besueshme, pjesëmarrja e saj në kredinë hipotekare është e justifikuar dhe mund të propozohet si një drejtim zhvillimi për këtë bankë për periudha e parashikimit.

Baza e analizës së investimit dhe hipotekës është ideja e vlerës së pronës si një kombinim i vlerës së kapitalit dhe fondeve të huazuara. Në përputhje me këtë, çmimi maksimal i arsyeshëm i pronës përcaktohet si shuma e vlerës aktuale të flukseve monetare, duke përfshirë të ardhurat nga rikthimi që i atribuohen fondeve të investitorit, dhe shumën e kredisë ose gjendjen aktuale të saj.

Gjatë investimit dhe analizës së hipotekës, merret parasysh mendimi i investitorit se ai nuk paguan koston e pasurisë së paluajtshme, por koston e kapitalit, dhe kredia konsiderohet si një mjet shtesë për të përfunduar transaksionin dhe për të rritur kapitalin e vet. Analiza përdor dy metoda (dy teknika): metodën tradicionale dhe teknikën Elwood. Metoda tradicionale pasqyron në mënyrë eksplicite logjikën e analizës së investimit dhe hipotekës. Metoda e Elwood, duke reflektuar të njëjtën logjikë, përdor raportet e raporteve të përfitimit dhe raportet proporcionale të komponentëve të investimit.

Metoda tradicionale. Kjo metodë merr parasysh që investitori dhe huadhënësi presin të marrin një kthim nga investimi i tyre dhe ta kthejnë atë. Këto interesa duhet të sigurohen nga të ardhurat totale për të gjithë shumën e investimit dhe shitjen e aseteve në përfundim të projektit investues. Shuma e investimit të kërkuar përcaktohet si shuma e vlerës aktuale të fluksit monetar që përbëhet nga kapitali i investitorit dhe bilanci aktual i borxhit.

Vlera aktuale e fluksit monetar të një investitori përbëhet nga vlera aktuale e arkëtimeve periodike të parasë, rritja e vlerës së aktiveve të kapitalit që rezulton nga amortizimi i huasë. Vlera e bilancit aktual të borxhit është e barabartë me vlerën aktuale të pagesave të shërbimit të kredisë për afatin e mbetur, të skontuar me normën e interesit.

Llogaritja e kostos në teknologjinë tradicionale kryhet në tre faza.

FazëI. Për periudhën e pranuar të parashikimit, hartohet një pasqyrë e të ardhurave dhe shpenzimeve dhe përcaktohet fluksi i parasë para tatimit, d.m.th. në kapitalin e vet. Faza përfundon me përcaktimin e vlerës aktuale të kësaj fluksi në përputhje me periudhën e parashikimit dhe kthimin përfundimtar të kapitalit të kapitalit të Ye që pritet nga investitori.

FazëII. Të ardhurat nga rishitja e pronës përcaktohen duke zbritur nga çmimi i rishitjes kostot e transaksionit dhe borxhin e mbetur në fund të periudhës së parashikimit. Vlera aktuale e të ardhurave vlerësohet me të njëjtën normë.

FazëIII. Vlera aktuale e kapitalit të vet përcaktohet duke shtuar rezultatet e fazave. Vlerësohet vlera e kapitalit dhe bilanci aktual i borxhit.

Teknika tradicionale e analizës së investimit në hipotekë lejon që dikush të nxjerrë përfundime të caktuara në lidhje me ndikimin e periudhës së parashikimit në rezultatet e vlerësimit. Një faktor i rëndësishëm që kufizon periudhën e mbajtjes nga pikëpamja e një investitori është reduktimi me kalimin e kohës i amortizimit (aseteve) dhe zbritjeve të interesit nga fitimet para tatimit. Përveç kësaj, mund të shfaqen opsione më të preferuara investimi (faktorë të jashtëm). Nga ana tjetër, vlera aktuale e raportit të borxhit aktual zvogëlohet gradualisht, gjë që çon në efektivitetin e levës financiare. Analiza duke përdorur teknikat tradicionale të opsioneve me mandate të ndryshme tregon ndikimin e dukshëm të periudhës së parashikimit në vlerën e vlerës së vlerësuar. Për më tepër, varësia është e tillë që me një rritje në kohëzgjatjen e parashikuar, vlera e vlerës së vlerësuar zvogëlohet, me kusht që vlera të ulet gjatë periudhave të parashikuara.

Teknika Elwood. Përdoret në analizën e investimeve dhe hipotekave dhe jep të njëjtat rezultate si teknika tradicionale, pasi bazohet në të njëjtin grup të dhënash fillestare dhe idesh në lidhje me marrëdhëniet midis interesave të kapitalit të vet dhe kapitalit të huazuar gjatë periudhës së zhvillimit të projektit investues. . Dallimi midis teknikës së Elwood është se ajo bazohet në raportet e kthimit të treguesve të ekuitetit në strukturën e investimit, ndryshimet në vlerën e kapitalit total dhe tregon mjaft qartë mekanizmin e ndryshimeve në kapitalin e vet gjatë periudhës së investimit.

Pamje e përgjithshme e formulës Elwood:

ku R 0 është raporti i përgjithshëm i kapitalizimit

ME– Raporti i hipotekës Ellwood

- ndryshimi i pjesës në vlerën e pasurisë

(sff, Y e ) – faktori i fondit të kompensimit në normën e kthimit të kapitalit të vet

- ndryshimi i pjesës së të ardhurave për periudhën e parashikuar

- koeficienti i stabilizimit

Raporti i hipotekës Elwood:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Ku p është pjesa e bilancit aktual të huasë të amortizuar gjatë periudhës së parashikimit

Rm – konstante e hipotekës në raport me bilancin aktual të borxhit.

Shprehje
në ekuacion është një faktor stabilizues dhe përdoret kur të ardhurat nuk janë konstante, por ndryshojnë rregullisht. Zakonisht ligji i ndryshimit të të ardhurave specifikohet (për shembull, linear, eksponencial, sipas faktorit të fondit të akumulimit), në përputhje me të cilin përcaktohet koeficienti i stabilizimit sipas tabelave të parallogaritura. Vlera përcaktohet duke pjesëtuar të ardhurat për vitin para datës së vlerësimit me normën e kapitalizimit, duke marrë parasysh stabilizimin e të ardhurave. Në të ardhmen, teknikën Elwood do ta konsiderojmë vetëm për të ardhura të përhershme.

Le të shkruajmë shprehjen e Elwood pa marrë parasysh ndryshimet në vlerën e pasurive të paluajtshme me të ardhura konstante:

Kjo shprehje quhet raporti bazë i kapitalizimit, i cili është i barabartë me normën e kthimit përfundimtar të kapitalit të rregulluar për kushtet e financimit dhe amortizimin.

Le të shqyrtojmë strukturën e raportit të përgjithshëm të kapitalizimit në formën Elwood pa marrë parasysh ndryshimet në vlerat e pronës, për të cilat përdorim teknikën e grupit të investimeve për normat e kthimit. Kjo teknikë peshon normat e kthimit të kapitalit dhe borxhit në pjesën e tyre përkatëse të kapitalit total të investuar:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Po

Që kjo shprehje të bëhet ekuivalente me koeficientin bazë r duhet të merren parasysh edhe dy faktorë të tjerë. E para është se investitori duhet të zbresë periodikisht nga të ardhurat e tij për të amortizuar kredinë, duke ulur kapitalin e tij. Prandaj, është e nevojshme të rregulloni vlerën e Yo në shprehjen e mëparshme duke shtuar pjesën e paguar periodikisht të kapitalit total me interes të barabartë me normën e interesit të huasë. Shprehja për këtë rregullim është raporti i levës m i shumëzuar me faktorin e fondit të rikuperimit në normën e interesit (sff, Ym). Vlera (sff, Ym) është e barabartë me diferencën ndërmjet konstantës së hipotekës dhe normës së interesit, d.m.th. Rm – Ym. Kështu, duke marrë parasysh këtë ndryshim:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Po + m*(Rm – Ym)

Afati i dytë i rregullimit duhet të marrë parasysh faktin që kapitali i investitorit si rezultat i rikthimit rritet me shumën e pjesës së kredisë të amortizuar gjatë periudhës së mbajtjes. Për të përcaktuar këtë rregullim, duhet të shumëzoni shumën e amortizuar si pjesë e totalit të kapitalit fillestar me faktorin e fondit të zëvendësimit në normën e kthimit përfundimtar të kapitalit (realizimi në kapital ndodh në fund të periudhës së mbajtjes). Për rrjedhojë, termi i dytë korrigjues ka formën: mp(sff, Ym), me shenjën minus, pasi ky korrigjim rrit koston.

Kështu:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Po + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

Dhe pas kombinimit të termave të ngjashëm dhe zëvendësimit të Yo me r (ne nuk e marrim parasysh ndryshimin në vlerën e pronës):

R = Ye – m*(Po + (p(sff) – Rm))

Kështu, marrim raportin bazë të kapitalizimit të shprehjes Elwood. Përparimi nga teknika e grupit të investimeve përmes rregullimeve të nevojshme në shprehjen e Elwood-it tregon se kjo shprehje pasqyron në të vërtetë të gjithë elementët e transformimit të kapitalit dhe fondeve të huazuara të kombinuara në kapitalin e investuar, në veçanti levën financiare, amortizimin e kredisë hipotekore dhe rritjen e kapitali si rezultat i amortizimit të huasë.

Ekuacioni Elwood i shprehur në terma të raportit të mbulimit të borxhit. Financimi i projekteve të shoqëruara me rreziqe të konsiderueshme në lidhje me marrjen e të ardhurave të qëndrueshme mund të ndryshojë orientimin e huadhënësve në lidhje me kriterin e përcaktimit të shumës së fondeve të marra hua. Huadhënësi beson se në këtë situatë është më e përshtatshme të përcaktohet madhësia e kredisë jo në bazë të çmimit, por në bazë të raportit të të ardhurave neto vjetore të investitorit ndaj pagesave vjetore për detyrimin e kredisë, d.m.th. huadhënësi kërkon garanci që vlera e këtij raporti (natyrisht, më e madhe se një) nuk do të jetë më e vogël se një vlerë minimale e caktuar e përcaktuar nga huadhënësi. Ky raport quhet raporti i mbulimit të borxhit:

Në këtë rast, raporti i borxhit të hipotekës në ekuacionin Elwood duhet të shprehet përmes raportit të mbulimit të borxhit DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), ose

Pasi zëvendësojmë këtë shprehje me m, marrim ekuacionin Elwood, të shprehur në raportin e mbulimit të borxhit:

3. Përcaktimi i kostos së kapitalit të investuar në bazë të kapitalizimit të të ardhurave

3.3. Analiza e hipotekës dhe e investimeve

Analiza e investimit në hipotekë konsiston në përcaktimin e vlerës së pronës si shuma e kostove të kapitalit të vet dhe kapitalit të marrë hua. Në këtë rast, merret parasysh mendimi i investitorit se ai nuk paguan për koston e pasurisë së paluajtshme, por për koston e kapitalit. Një kredi shihet si një mjet për të rritur fondet e investuara të nevojshme për të përfunduar transaksionin. Kostoja e kapitalit të vet llogaritet duke skontuar flukset monetare që vijnë në kapitalin e investitorit nga të ardhurat e rregullta dhe nga rikthimi, kostoja e kapitalit të marrë hua llogaritet duke skontuar pagesat e shërbimit të borxhit.

Vlera aktuale e pronës përcaktohet në varësi të normave të skontimit dhe karakteristikave të rrjedhës së parasë. Kjo do të thotë, vlera aktuale varet nga kohëzgjatja e projektit, raporti i kapitalit të vet dhe kapitalit të borxhit, karakteristikat ekonomike të pronës dhe normat përkatëse të skontimit.

Le të shqyrtojmë një algoritëm të përgjithshëm për analizën e investimit në hipotekë për të llogaritur vlerën e pronës, blerja e së cilës financohet me kapital të huazuar dhe, në përputhje me rrethanat, flukset monetare të të ardhurave periodike dhe nga rikthimi do të shpërndahen midis interesave të kapitalit dhe kapitalit të huazuar. .

Faza 1. Përcaktimi i vlerës aktuale të rrjedhave të rregullta të të ardhurave:

– përpilohet një raport mbi të ardhurat dhe shpenzimet për periudhën e parashikuar, ndërsa shumat për shërbimin e borxhit llogariten në bazë të karakteristikave të kredisë - normës së interesit, periudhës së plotë të amortizimit dhe kushteve të shlyerjes, madhësisë së kredisë dhe shpeshtësisë. pagesat për shlyerjen e kredisë;
– përcaktohen flukset monetare të mjeteve të veta;
– llogaritet norma e kthimit të kapitalit të investuar;
– bazuar në normën e llogaritur të kthimit nga kapitali, përcaktohet vlera aktuale e flukseve të rregullta monetare para tatimit.

Faza 2. Përcaktimi i vlerës aktuale të të ardhurave të kthimit minus balancën e papaguar të huasë:

– përcaktohen të ardhurat nga rikthimi;
– borxhi i mbetur në fund të periudhës së pronësisë së sendit zbritet nga të ardhurat nga rikthimi;
– në bazë të normës së kthimit të kapitalit të llogaritur në fazën 1, përcaktohet vlera aktuale e këtij fluksi monetar.

Faza 3. Përcaktimi i vlerës së pronës duke përmbledhur vlerat aktuale të flukseve monetare të analizuara.

Matematikisht, përcaktimi i vlerës së një aktivi mund të përfaqësohet si një formulë

ku N01 është të ardhurat neto operative të vitit të nëntë të projektit; DS është shuma e shërbimit të borxhit në vitin n të projektit;

TG – shuma e kthimit duke përjashtuar kostot e shitjes;

UM – bilanci i papaguar i huasë në fund të afatit të projektit P;i – kthimi nga kapitali; M - Shuma fillestare e kredisë ose bilanci aktual i principalit.

Kjo formulë mund të përdoret si ekuacion në rastet e mëposhtme:

– nëse shuma e rikthimit të pronës është e vështirë të parashikohet, por është e mundur të përcaktohen tendencat në ndryshimin e saj në lidhje me vlerën fillestare, atëherë në llogaritjet mund të përdorni shumën e rikthimit të shprehur si një pjesë e vlerës fillestare;

– nëse deklarata e problemit nuk përcakton shumën e kredisë, por vetëm pjesën e kredisë.

Le të shqyrtojmë kriteret kryesore për efektivitetin e projekteve të investimeve.

Vlera neto aktuale - një kriter që mat tejkalimin e përfitimeve nga një projekt mbi kostot, duke marrë parasysh vlerën aktuale të parasë

,

ku NPV është vlera aktuale neto e projektit të investimit; Bashkë – investim fillestar; С i – flukset monetare të periudhës t; i, – norma e skontimit për periudhën t.

Një vlerë pozitive NPV do të thotë që flukset monetare nga projekti tejkalojnë kostot e zbatimit të tij.

Hapat për të aplikuar rregullin e vlerës aktuale neto:

– parashikimi i flukseve monetare nga projekti gjatë gjithë periudhës së pritshme, duke përfshirë të ardhurat nga rishitja në fund të kësaj periudhe;
– përcaktimi i kostos alternative të kapitalit në tregun financiar;
– përcaktimi i vlerës aktuale të flukseve monetare nga projekti duke skontuar me një normë që korrespondon me koston oportune të kapitalit dhe duke zbritur shumën e investimit fillestar;
– përzgjedhja e një projekti me vlerën maksimale NPV nga disa opsione.

Sa më i lartë NPV, aq më shumë të ardhura merr investitori nga kapitali investues.

Le të shqyrtojmë rregullat themelore për marrjen e vendimeve për investime.

1) Projekti duhet të investohet nëse vlera e NPV është pozitive. Kriteri i konsideruar i efikasitetit (NPV) na lejon të marrim parasysh ndryshimet në vlerën e parasë me kalimin e kohës, në varësi vetëm nga fluksi i parashikuar i parasë dhe nga kostoja oportune e kapitalit. Vlerat aktuale neto të disa projekteve investuese shprehen në paratë e sotme, gjë që lejon krahasimin dhe mbledhjen e saktë të tyre.

2) Norma e skontimit e përdorur në llogaritjen e NPV-së përcaktohet nga kostoja oportune e kapitalit, d.m.th. përfitimi i projektit merret parasysh kur investoni para me rrezik të barabartë. Në praktikë, përfitimi i një projekti mund të jetë më i lartë se ai i një projekti me rrezik alternativ. Prandaj, një projekt duhet të investohet nëse norma e kthimit është më e lartë se kostoja oportune e kapitalit.

Rregullat e marra në konsideratë për marrjen e vendimeve për investime mund të bien ndesh nëse ka flukse monetare në më shumë se dy periudha.

Periudha e shlyerjes - koha e nevojshme që flukset totale të parasë nga një projekt të barazohen me shumën e investimit fillestar. Ky matës i performancës së investimit përdoret nga investitorët që duan të dinë se kur do të ndodhë një kthim i plotë i kapitalit të tyre të investuar.

Disavantazhi: pagesat pas periudhës së shlyerjes nuk merren parasysh.

E mëparshme

Modelet e kapitalit hipotekor përcaktojnë vlerën e vërtetë të pronës bazuar në raportin e kapitalit të vet dhe të borxhit. Analiza e kapitalit hipotekor, ose analiza e strukturës së kapitalit, është një mjet analitik që në shumë raste mund të lehtësojë procesin e vlerësimit. Teorikisht është vërtetuar se kapitali i borxhit luan një rol të madh në përcaktimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme.

Pothuajse të gjitha transaksionet e investimeve në pasuri të paluajtshme kryhen duke përdorur kredi hipotekare. Duke përdorur kredinë hipotekore, investitorët fitojnë levë financiare, e cila u lejon atyre të rrisin kthimet aktuale, të përfitojnë më shumë nga vlerësimi i pronës, të ofrojnë diversifikim më të madh të aktiveve dhe të rrisin zbritjet për interesin dhe amortizimin për qëllime tatimore. Huadhënësit e hipotekave marrin një shumë të arsyeshme të garantuar të ardhurash për të siguruar kredinë. Ata kanë të drejtën e pretendimit të parë për të ardhurat operative të huamarrësit dhe aktivet e tij në rast të shkeljes së detyrimeve të borxhit. Analiza e investimeve në hipotekë është një teknikë e mbetur. Investitorët e kapitalit paguajnë bilancin e kostove fillestare.

Ata marrin pjesën e mbetur të të ardhurave operative neto dhe çmimin e rishitjes pasi të jenë bërë të gjitha pagesat ndaj kreditorëve, si gjatë përdorimit aktual ashtu edhe pasi prona është rishitur.

Periudha e realizimit të pronësisë së pasurive të paluajtshme mund të ndahet në tre faza, në secilën prej të cilave investitorët kapital marrin të ardhura të mbetura:

1. blerja e një aktivi - investitori kryen një pagesë të detyrueshme në para, shuma e së cilës është e barabartë me çmimin e mbetur pasi i ka zbritur kredinë hipotekore, e cila kthehet në borxh;

2. Shfrytëzimi i pronës - investitorët marrin të ardhura neto të mbetur nga përdorimi i pronës pas zbritjes së pagesave të detyrueshme të shërbimit të borxhit;

3. likuidimi - kur prona rishitet, pronari i kapitalit merr para nga çmimi i shitjes pas shlyerjes së tepricës së kredisë hipotekore.

Ekzistojnë dy qasje për kryerjen e analizës së investimeve në hipotekë:

1. Tradicionale - premisa e modelit tradicional të analizës së investimeve hipotekore është se vlera totale e pronës është e barabartë me shumën e vlerës aktuale të interesit të kapitalit neto dhe vlerës aktuale të interesit të kapitalit të borxhit. Vlera e interesit të ekuitetit përcaktohet duke skontuar fluksin e parasë para taksave, ndërsa norma e kthimit të kapitalit të vet, e përcaktuar si mesatarja e tregut, përdoret si normë e skontimit.

2. Modelet e analizës së investimeve hipotekore bazuar në kapitalizimin e të ardhurave nga përdorimi i pronës. Qasja më e zakonshme për analizën e investimeve hipotekore të këtij grupi është përcaktimi i raportit të përgjithshëm të kapitalizimit duke përdorur formulën Ellwood. Gjithashtu, përdoret metoda e grupit të investimeve dhe metoda e kapitalizimit direkt.

Teknika tradicionale e analizës së investimeve në hipotekëështë një metodë e vlerësimit të vlerës së pronës që bazohet në përcaktimin e shumës totale të kapitalit të riblerjes, duke përfshirë kreditë hipotekore dhe investimet e kapitalit. Sipas kësaj teknike, vlera e një prone llogaritet duke shtuar vlerën aktuale të arkëtimeve në para dhe të ardhurave nga rishitja e pritur nga investitori në shumën kryesore të hipotekës. Kështu, vlerësohen të gjitha të ardhurat operative neto të parashikuara dhe shuma e të ardhurave nga rishitja e pronës.

Teknika tradicionale kërkon vlerësime të flukseve monetare të parashikuara që do të merren nga investitori, si dhe të ardhurat nga rishitja. Këta dy elementë japin vlerën aktuale të vlerësuar të kapitalit neto. Bilanci origjinal i huasë (qoftë një hua e re ose një borxh i kushtëzuar) më pas i shtohet vlerës së kapitalit për të përcaktuar vlerën e vlerësuar të tregut. Nëse kredia e re jepet në kushtet aktuale të tregut dhe kthimi përfundimtar i kapitalit plotëson kërkesat aktuale të tregut, rezultati do të jetë vlera e vlerësuar e tregut të pronës. Kjo teknikë nuk merr parasysh implikimet tatimore.

Parimi që qëndron në themel të teknikës tradicionale është se kthimet e vlerësuara u rriten si investitorëve ashtu edhe kreditorëve.

Vlera aktuale e kombinuar e të ardhurave të kreditorëve dhe investitorëve përbën shumën maksimale të kapitalit të riblerjes; në përputhje me rrethanat është çmimi që duhet paguar për pronën. Kjo teknikë përmirëson metodën e vlerësimit të fluksit monetar të kapitalit, sepse merr parasysh të ardhurat nga rishitja. Kjo e fundit përfshin shumën e rritjes (ose uljes) të vlerës së pronës dhe zhvlerësimin e hipotekës së marrë nga investitori me rishitjen.

Kthimet e marra nga huadhënësit hipotekor dhe investitorët duhet të përfshijnë si kthimin nga investimi ashtu edhe kthimin nga investimi.

Sa i përket hipotekës, të ardhurat aktuale nga ajo përfaqësojnë shërbimin e borxhit. Hipotekat vetë-amortizuese parashikojnë pagesën e njëkohshme të interesit (të ardhura mbi shumën e principalit të kredisë) dhe amortizimin (shlyerjen e shumës së principalit të hipotekës) për një periudhë të caktuar. Gjendja e principalit në çdo moment kohor është e barabartë me vlerën aktuale të të gjitha pagesave të mbetura përpara se kredia të amortizohet plotësisht, e skontuar me normën nominale të interesit të hipotekës. Hipotekat shpesh paguhen përpara se të ketë skaduar periudha e plotë e amortizimit. Në këtë rast, bilanci i hipotekës paguhet me pagesë një herë në para, duke eliminuar kështu borxhin. Vlera nominale e një detyrimi borxhi është e barabartë me shumën e vlerës aktuale të pagesave periodike në para dhe me vlerën aktuale të një pagese në para të gatshme gjatë shlyerjes së kredisë, të skontuar me normën nominale të interesit të hipotekës.

Vlera aktuale e një investimi në kapital është e barabartë me shumën e rrjedhës së të ardhurave dhe të ardhurave nga likuidimi (rishitja), të skontuar me normën e kthimit nga kapitali. Nën kushte të caktuara të hipotekës, çmimi i kapitalit të vet justifikohet nga flukset monetare si dhe nga të ardhurat e rishitjes që investitorët presin të marrin. Prandaj, vlera aktuale e kapitalit është e barabartë me shumën e vlerës aktuale të arkëtimeve në mjete monetare dhe vlerës aktuale të të ardhurave nga rishitja, e skontuar me normën e kthimit përfundimtar të kapitalit, duke marrë parasysh rreziqet e lidhura. Kështu, merret parasysh shuma dhe koha e përfitimeve të marra nga investitorët.

Vlera e pronës ose çmimi i saj llogaritet duke përdorur formulën (1):

Çmimi = Kostoja e Ekuitetit + Hua hipotekore , (1)

Kostoja e kapitalit të vet përcaktohet si shuma e dy elementeve: arkëtimet në para dhe të ardhurat nga rishitja. Të dy elementët zbriten me normën e duhur të kthimit dhe vlerat e tyre aktuale llogariten duke përdorur faktorët e vlerës aktuale.

Nëse arkëtimet e parashikuara në para pritet të jenë uniforme, atëherë shuma e tyre vjetore shumëzohet me faktorin e anuitetit. Të ardhurat e kthimit ose të rishitjes vlerësohen duke përdorur faktorin aktual të vlerës së njësisë pasi të ardhurat merren si një shumë e përgjithshme.

Formula për llogaritjen e kostos së kapitalit të vet (investim në kapitalin e vet), duke marrë parasysh sa më sipër - formula (2) - ka formën e mëposhtme:

Kostoja e kapitalit = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

ku PWAF është faktori i vlerës aktuale të anuitetit në normën e kthimit të kapitalit,

CF - faturat e parave të gatshme,

PS - të ardhura nga rishitja.

Për të vlerësuar vlerën e pronës, bilanci aktual i hipotekës duhet t'i shtohet vlerës së kapitalit. Të gjitha të ardhurat vlerësohen në këtë mënyrë. Gjendja e mbetur në hipotekë është e barabartë me vlerën aktuale të pagesave të kërkuara të shërbimit të borxhit, të skontuar me normën nominale të interesit të hipotekës. Kështu, formula e përgjithshme për vlerësimin e vlerës së pronës (3) është si më poshtë:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

ku V është vlera e pronës (fillestare),

PWAF - faktori i vlerës aktuale të anuitetit në shkallën e kthimit të kapitalit të vet,

CF - faturat e parave të gatshme,

PWF është faktori i vlerës aktuale të rikthimit në normën e kthimit të kapitalit të vet,

PS - të ardhura nga rishitja,

MP është bilanci aktual kryesor i hipotekës.

Nëse e pranojmë atë

CF = NOI - DS , (4)

ku NOI është të ardhurat aktuale neto operative,

DS - shërbimi i borxhit (vjetor), dhe

PS = RP - OS , (5)

ku RP është çmimi i rishitjes së pronës,

OS - bilanci i borxhit të hipotekës pas rishitjes;

atëherë formula 3 do të marrë formën:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Përdorimi i teknologjisë tradicionale përfshin një llogaritje me tre faza për një periudhë të caktuar parashikimi. Periudha e parashikimit është periudha gjatë së cilës pronari pret të mbajë pronën që vlerësohet.

Tabela 1. Fazat e teknikave tradicionale të analizës së investimeve në hipotekë

Pagesa mujore e shlyerjes së hipotekës llogaritet në bazë të formulës (6) për llogaritjen e kontributit të amortizimit të njësisë (hipoteka vetëamortizuese):

ku DSm është shërbimi mujor i borxhit,

I - shuma fillestare e kredisë hipotekore,

i është norma vjetore e interesit për kredinë,

t është afati (vitet) për të cilin është dhënë kredia hipotekore.

Faktori i anuitetit (formula 7) pasqyron vlerën aktuale të një anuiteti njësi me një normë të caktuar skontimi:

ku Y është norma e kthimit të kapitalit të vet,

Faktori i vlerës aktuale të rikthimit (Formula 8) pasqyron koston aktuale të një njësie për një periudhë me një normë të caktuar skontimi:

Bilanci i borxhit hipotekor me pagesa të barabarta përcaktohet si kosto aktuale e pagesave të shërbimit të borxhit gjatë periudhës së mbetur të amortizimit (formula 9):

Çmimi i rishitjes së një prone llogaritet duke marrë parasysh rritjen ose uljen e vlerës së pronës në vit (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

ku RP është çmimi i rishitjes së pronës;

P është kosto fillestare e pronës;

d - rritje (ulje) e vlerës së pasurisë gjatë vitit;

T është periudha e pronësisë së pronës.

Pra, teknika tradicionale e analizës së investimit në hipotekë është një metodë vlerësimi në kuadër të qasjes së të ardhurave. Gjatë kryerjes së një analize të investimit në hipotekë, duhet të dihet ose shuma e principalit të kredisë hipotekore ose raporti i borxhit hipotekor. Analiza duhet të përfshijë një çmim të vlerësuar të rishitjes ose ndryshim në përqindje në vlerë gjatë periudhës së parashikimit.

Kjo teknikë mund të përdoret nëse investitori merr një borxh ekzistues ose nëse tërhiqet një kredi e re. Mund të modifikohet për të marrë parasysh më shumë se një hipotekë dhe ndryshime në fluksin e parasë. Nëse çmimi dihet, teknika mund të përdoret për të vlerësuar normën e kthimit nga kapitali.

Teknika tradicionale e analizës së investimeve në hipotekë është një metodë fleksibël që mund të marrë parasysh çdo situatë. Megjithatë, për shkak të supozimeve të bëra, vlerësimet e përfituara objektivisht janë të përafërta.

Analiza e investimeve në hipotekë bazuar në kapitalizimin e të ardhurave

Metoda e kapitalizimit konverton të ardhurat vjetore në vlerë të pronës duke pjesëtuar të ardhurat vjetore me normën e duhur të kthimit ose duke e shumëzuar atë me raportin e duhur të të ardhurave.

Përcaktimi i vlerës së pronës bazuar në raportin e përgjithshëm të kapitalizimit kryhet sipas formulës (11):

Ku V- vlera e pasurisë;

NOI- të ardhurat neto operative;

k- raporti i kapitalizimit të përgjithshëm.

Për të përcaktuar raportin e përgjithshëm të kapitalizimit brenda kornizës së analizës së investimeve hipotekore, përdoret si më poshtë:

· Teknologjia e Hipotekës dhe Investimeve Ellwood;

· Metoda e grupit të investimeve;

· Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë.

Kohët e fundit, pothuajse të gjitha transaksionet e blerjes së pasurive të paluajtshme kanë filluar të kryhen duke përdorur kredi hipotekare, ose kredi të siguruara me pasuri të paluajtshme. Në kushte të tilla, vlera e pasurisë së paluajtshme do të përcaktohet si shuma e kredisë hipotekore, vlera aktuale e të ardhurave nga përdorimi i pasurive të paluajtshme dhe të ardhurat nga rishitja e pasurive të paluajtshme.

Në përgjithësi, vlerësimi i vlerës së pasurive të paluajtshme të ngarkuara ose të fituara me një kredi hipotekore kryhet duke përdorur IIA.

Analiza e hipotekave dhe investimeve (IIA)është një qasje e modeluar e të ardhurave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, e përdorur në kushtet kur një investitor ose pronar tërheq fonde të marra hua për të financuar aktivitetet e një pasurie të paluajtshme. Në kuadrin e IIA, përdoren të dy metodat e qasjes së të ardhurave ndaj vlerësimit të pasurive të paluajtshme - metoda e kapitalizimit të të ardhurave dhe metoda e skontuar e fluksit të parave. Por secila prej këtyre metodave ka veçoritë e veta të dallueshme kur vlerësohet pasuria e paluajtshme e blerë me një kredi hipotekore.

IIA ju lejon të bëni analiza investimi dhe të vlerësoni efektivitetin e investimeve kur përdorni kredinë hipotekore për financimin e këtyre investimeve.

Për të kryer transaksione me pasuri të paluajtshme, vlera e të cilave është e konsiderueshme, në shumë raste përdoren fonde të marra hua. Sigurimi më i zakonshëm i fondeve të marra hua janë kreditë e siguruara nga vetë pasuria e paluajtshme. Kjo lloj kredie quhet kredi hipotekare.

IIA është një mjet analitik që mund të lehtësojë procesin e vlerësimit në shumë raste. IIA është një metodë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme brenda metodës së të ardhurave. Sidoqoftë, ky lloj vlerësimi ka dallime që ndikojnë në të gjitha metodat e qasjes së të ardhurave ndaj vlerësimit, pasi vlera e tregut të aktivit nuk përkon me shumën e kapitalit të investuar në të, pasi kapitali i marrë hua investohet pjesërisht në pasuri të paluajtshme.

Baza e IIA është dispozita që vlera e pasurisë së paluajtshme të ngarkuar me hipotekë përcaktohet si shuma e vlerave të kapitalit të vet dhe kapitalit të huazuar.

Teknika IIAështë një teknikë për vlerësimin e vlerës që prodhon të ardhura të pasurisë (pasuria e paluajtshme) bazuar në shtimin e shumës së principalit të borxhit hipotekor me vlerën aktuale të skontuar të arkëtimeve të ardhshme në para dhe të ardhurave nga rishitja e aktivit. Shtimi i shumës së borxhit hipotekor dhe vlerës së kapitalit jep një vlerësim të çmimit që pritet t'i sigurojë investitorit dhe huadhënësit hipotekor përfitime të caktuara.

Gjatë kryerjes së një IIA, duhet të dihet ose shuma e principalit të kredisë hipotekore ose raporti i borxhit hipotekor. Analiza duhet të përfshijë një çmim të vlerësuar të rishitjes ose ndryshim në përqindje në vlerë gjatë periudhës së parashikimit. Kjo teknikë mund të përdoret nëse investitori merr një borxh ekzistues ose nëse tërhiqet një kredi e re. Mund të modifikohet për të marrë parasysh më shumë se një hipotekë dhe ndryshime në fluksin e parasë. Nëse çmimi dihet, teknika mund të përdoret për të vlerësuar normën e kthimit nga kapitali.

IIA është një teknikë e mbetur. Investitorët e kapitalit paguajnë bilancin e kostove fillestare. Ata marrin pjesën e mbetur të të ardhurave operative neto dhe çmimin e rishitjes pasi të jenë bërë të gjitha pagesat ndaj kreditorëve, si gjatë përdorimit aktual ashtu edhe pasi prona është rishitur.

Të dhënat fillestare për IIA janë:

§ të ardhurat neto operative;

§ shumën, afatin dhe normën e interesit të kredisë;

§ norma e rritjes ose uljes së vlerës gjatë rikthimit;

§ norma e kthimit mbi kapitalin e vet;

§ periudha e funksionimit të investimit.