Hipotēku un investīciju analīze. Kursa darbs: hipotekāro ieguldījumu analīze nekustamā īpašuma vērtēšanā Tradicionālā hipotekāro ieguldījumu analīzes tehnika

Sakarā ar to, ka šī darba tēma ir hipotekārā kreditēšana banku sektorā, darbā tiks apskatīti un analizēti rādītāji, kas saistīti tikai ar bankas kredīta un norēķinu operācijām ar privātpersonām ar hipotēku.

Analizēsim fizisko personu kredīta parāda struktūru pēc paredzētā izlietojuma.

7. tabula. Krievijas Sberbank of Russia OJSC fizisko personu aizdevumu parāda struktūras analīze 2010. – 2011. gadam.

Rādītājs					Novirze rādītājs no 2010. līdz 2011. gadam
	Summa, tūkstoši rubļu		Summa, tūkstoši rubļu
Patēriņa kredīti
Auto kredīti
Hipotekārie kredīti

No 7. tabulas redzams, ka hipotekāro kredītu īpatsvars 2010.gadā bija 32%, bet 2011.gadā šis rādītājs noslīdēja līdz 28%.

Analizēsim hipotekāro kredītu veidoto bankas aizdevumu parāda sastāvu.

8. tabula. Krievijas Sberbank OJSC aizdevumu parāda struktūras analīze, ko veido hipotekārie aizdevumi 2010.–2011.

Hipotekārās kreditēšanas programma					Novirze rādītājs no 2010. līdz 2011. gadam
	Summa, tūkstoši rubļu		Summa, tūkstoši rubļu
"Aizdevums nekustamajam īpašumam"
"Hipotēka"
Aizdevums "Hipotēka +"
"Jaunā ģimene"
Hipotekārie kredīti kopā

8. tabulas analīze ļauj redzēt, ka analizētā hipotekāro kredītu struktūra ir neviendabīga. 2010.gadā lielākais hipotekāro kredītu īpatsvars izsniegts programmas “Hipotēku kredīts” ietvaros, mazākais – 13% – programmas “Nekustamo īpašumu kredīts” ietvaros. 2011. gada beigās situācija bankā mainījās, lielākā daļa kredītu tika izsniegti programmas “hipotekārie kredīti+” ietvaros, bet mazākā – programmas “Jaunā ģimene” ietvaros.

Parādīsim hipotekārās kreditēšanas programmu aizdevumu parāda dinamiku 2. attēlā

2. attēls. Sberbank of Russia OJSC aizdevumu parāda dinamika, ko veido hipotekārās kreditēšanas programmas 2010.-2011. gadam.

No 2. attēla redzams, ka lielākā novirze notikusi hipotekārās kreditēšanas programmā “Hipotēka +” līdz 2011. gadam, kredītu parāds pieauga par 157% līdz 2 081 598 tūkstošiem rubļu. Gluži pretēji, aizdevuma parāds programmas “Jaunā ģimene” ietvaros tika samazināts par 74% līdz 736 322 tūkstošiem rubļu. līdz 192 741 tūkstošiem rubļu.

Analizēsim hipotekāro kredītu kredītu parādu pa aizdevuma termiņiem 2.9. tabulā

9. tabula. AAS Sberbank of Russia aizdevumu parāda analīze, ko veido hipotekārie kredīti pēc aizdevuma termiņa 2010.-2011.gadam.

Hipotēkas termiņš					Novirze rādītājs no 2010. līdz 2011. gadam
	Summa, tūkstoši rubļu		Summa, tūkstoši rubļu
no 3 līdz 6 gadiem
no 6 līdz 10 gadiem
vairāk nekā 10 gadus
Hipotekārie kredīti kopā

Hipotekāro kredītu analīze tika veikta termiņiem līdz 3 gadiem, no 3 līdz 6 gadiem, no 6 līdz 10 gadiem un virs 10 gadiem.

9. tabulas analīze ļauj secināt, ka 2010. gadā lielākais hipotekāro kredītu īpatsvars 65% apmērā tika izsniegts uz laiku no 6 līdz 10 gadiem, šis rādītājs nokritās līdz 52%, bet saglabājās galvenais . Vismazākā kredītu daļa ir ilgtermiņa kredīti uz termiņu virs 10 gadiem. Analīze parādīja, ka 2011.gadā hipotekāro kredītu īpatsvars uz termiņu virs 10 gadiem palielinājās par 8 procentpunktiem. līdz 16%.

3. attēls - Sberbank of Russia OJSC hipotekāro kredītu dinamika pēc aizdevuma termiņa 2010.-2011.

Attēla analīze ļauj secināt, ka hipotekārie kredīti uz termiņu līdz 3 gadiem tika samazināti no 17% uz 10% par 7. Hipotekārie kredīti no 3 līdz 6 gadiem būtiski mainījās no 10% uz 22% līdz 01/01/ 01/2012, mazāk nozīmīgas Izmaiņas notikušas aizdevumiem, kas izsniegti no 6 uz 10 gadiem un uz laiku virs 10 gadiem.

Nolēmis ņemt hipotekāro kredītu mājokļa vai cita nekustamā īpašuma (mājas, dzīvokļa, kotedžas, zemes u.c.) iegādei, aizņēmējs sāk meklēt sev piemērotu aizdevēju. Vienu no vadošajām pozīcijām viņu vidū pārliecinoši ieņem Sberbank of Russia OJSC. Tā piedāvā klientiem vairākas mājokļu programmas:

Nekustamā īpašuma kredīts,

hipotēka,

Aizdevums "Hipotēka +"

"Jaunā ģimene".

Bet aizdevumu izsniegšana ar izdevīgiem nosacījumiem uzliek noteiktas prasības pašiem aizņēmējiem, tāpēc ne visi var izmantot Sberbank of Russia OJSC hipotēku. Apskatīsim tās īpašības sīkāk.

Galvenie kritēriji visiem hipotēkas kredītiem no Sberbank of Russia OJSC ir: maksimālais termiņš un minimālā pirmā iemaksa. Procentu likmei šeit nav izšķirošas nozīmes (tās svārstību diapazons dažādās bankās ir aptuveni 2%), daudz svarīgāka ir hipotēkas atmaksas metode.

Sberbank of Russia OJSC izsniedz hipotēkas pilsoņiem, kas vecāki par 21 gadu, un tas ir jāatmaksā, pirms aizņēmējs sasniedz 75 gadu vecumu. Tajā pašā laikā maksimālais kredīta izsniegšanas termiņš ir 30 gadi (salīdzinājumam: atsevišķās bankās maksimālais aizdevuma izsniegšanas termiņš ir 15 gadi, un tas ir jāatmaksā pirms saņēmēja 60 gadu vecuma sasniegšanas). Minimālā pirmā iemaksa par hipotēku bankā ir 10% no iegādātā īpašuma vērtības (vai Jaunās ģimenes programmā pat 5%), savukārt lielākajā daļā banku tā ir 15% un lielāka. Pamatprasības aizņēmējam un programmu apraksts ir sniegtas pielikumā Nr.1.

Analizējot programmas, atklājās, ka Sberbank of Russia OJSC hipotēkas galvenā iezīme ir diferencēta tās atmaksas metode, kad ikmēneša maksājuma lielums katru reizi mainās uz samazinājumu (vienveidīgas norakstīšanas dēļ). pamatparādu un attiecīgi procentu samazinājumu). Mūsdienās daudzas bankas izmanto citu hipotekāro kredītu atmaksas shēmu - mūža renti, kas ietver vienādas summas samaksu

maksājumi visā līguma darbības laikā. Šī shēma ārēji ir vienkāršāka un ērtāka, taču patiesībā tā aizņēmējam izmaksā daudz vairāk nekā diferencētā.

Tādējādi mēs varam secināt, ka Sberbank of Russia OJSC hipotēka noteikti ir izdevīga aizņēmējam, taču nevajadzētu aizmirst, ka katra banka cenšas iegūt savu labumu no jebkura darījuma, jo peļņas gūšana ir jebkuras bankas galvenais mērķis.

Vēl viena programma ir “Jauno ģimeņu hipotēku programma, izdevīgs mājoklis, sociālā hipotēka”, kas jāanalizē gan no bankas viedokļa, gan no šīs mājokļa problēmas risināšanas viedokļa, kas ir jauniešu nekustamā īpašuma iegāde. ģimenes.

Katrai jaunai ģimenei ir nepieciešams savs mājoklis. Mūsdienās šī mājokļa problēma ir aktuāla un aktuāla daudzām mūsu valsts jaunajām ģimenēm.

Šobrīd mājokļu cenas ir ļoti augstas un tām ir tendence nepārtraukti pieaugt. Lielākā daļa jauno ģimeņu kopdzīves sākumposmā nevar uzreiz iegādāties dzīvokli vai māju. Kā atrisināt aktuālo problēmu un kā nopirkt dzīvokli jaunai ģimenei?

Mūsdienās jaunajām ģimenēm Krievijā ir iespēja iegādāties mājokli par pieņemamu cenu. Tas kļuva iespējams, pateicoties īpašām sociālās hipotēkas programmām, kuras izstrādāja Krievijas valdība. Šādu programmu piemērs ir diezgan plaši izplatītā programma “Jaunā ģimene”, kas ļauj jaunai ģimenei iegādāties mājokli par pieņemamu cenu, izmantojot īpašu hipotekāro kredītu no Sberbank.

Hipotēkas jaunajām ģimenēm ir daļa no Affordable Housing programmas un nodrošina jaunām ģimenēm pieejamu mājokli. Programma ietver subsīdiju nodrošināšanu jaunai ģimenei mājokļa iegādei.

Ja vismaz viens no laulātajiem nav vecāks par 30 gadiem un viņiem nav bērnu, tad subsīdijas apmērs ir 35%, ja ģimenē ir viens vai vairāki bērni, tad subsīdijas apmērs palielinās līdz 40% no izmaksām mājoklis. Subsīdijas apmērs ir atkarīgs no bērnu skaita ģimenē un no iegādātā mājokļa kvadrātmetra izmaksām. Turklāt kredītu jaunai ģimenei var saņemt nepilna ģimene, kurā māte (tēvs) vēl nav sasniegusi 30 gadu vecumu.

Šādas programmas ietvaros ir noteikts dzīvojamās platības lielums, par kuru tiks izsniegta subsīdija. Dzīvojamās platības lielums jaunai divu cilvēku ģimenei ir 42 kvadrātmetri, ja ģimenē ir vairāk par 2 cilvēkiem, tad vēl 18 metri katram ģimenes loceklim.

Lai piedalītos šajā Sberbank of Russia OJSC hipotēkas programmā, ģimenei ir jāatzīst, ka viņiem ir jāuzlabo dzīves apstākļi. Jaunajām ģimenēm, kuras piedalās projektā, būtu jāizsniedz īpašs sertifikāts, tiklīdz pienāk budžeta nauda. Ģimenei jābūt ienākumiem vai citiem līdzekļiem, kas ir pietiekami, lai segtu mājokļa izmaksas daļā, kas būs lielāka par subsīdijas summu.

Lemjot, vai pievienoties nacionālā projekta par pieejamu mājokļu projektiem jauniešiem ar Krievijas Sberbank OJSC līdzdalību vai nē, ģimene saskaras ar dažādiem jautājumiem. Piemēram, bailes iegādāties mājokli pat ar valsts atbalstu; Dažas ģimenes, kas plāno bērnus, baidās uz laiku zaudēt spēju samaksāt kredītu. Taču tas ir paredzēts jaunās ģimenes hipotēkas projektā. Piemēram, piedzimstot bērnam, vecāki no valsts saņem papildu subsīdiju, kas tiek ņemta no reģiona budžeta, un tās apmērs ir vismaz 5% no iegādātā mājokļa izmaksām. Turklāt, ja jaunā ģimene nevar uz laiku veikt kredīta maksājumus, tad maksājumi tiek apturēti (līdz 3 gadiem). Maksājumu apturēšana var būt saistīta ne tikai ar bērna piedzimšanu, bet arī ar mājokļa celtniecību.

Vēl viena liela priekšrocība mājokļu hipotēkas programmā ar Sberbank piedalīšanos jaunajām ģimenēm ir tā, ka jūs varat veikt nelielu pirmo iemaksu. Hipotekārās kreditēšanas termiņš parasti ir līdz 20 gadiem. Maksimālā izsniedzamā summa tiek noteikta, ņemot vērā aizņēmēja maksātspēju, mājokļa izmaksas u.c. Hipotēku programmas ietvaros izsniegtais kredīts jaunajām ģimenēm var sasniegt līdz 90% no iegādātā mājokļa izmaksām. Ja ģimenē ir bērni, kredīta summa var sasniegt pat 95% no mājokļa izmaksām. Procentu likme šādam aizdevumam ir aptuveni 16% nacionālajā valūtā (rubļos) un 11% ārvalstu valūtā (ASV dolāros, eiro).

Papildus jaunajām ģimenēm daudz vairāk Krievijas iedzīvotāju ir jāuzlabo mājokļa apstākļi, taču viņi zemo ienākumu dēļ nevar to iegādāties ar parastās hipotēkas nosacījumiem. kas ir vēl viena problēma, iegādājoties māju. Lai atrisinātu šo mājokļu problēmu, Sberbank piedāvā sociālo hipotēku programmu.

Šis sociālās hipotēkas veids palīdzēs cilvēkiem, kuri vairākus gadus stāvējuši rindā uz bezmaksas mājokli un nekad nav saņēmuši nekādus rezultātus. Izmantojot šo programmu, aizņēmējs var iegādāties mājokli par būvniecības izmaksām, nevis par tirgus cenu, kas ir ievērojami lētāks risinājums.

Turklāt, ja kredīta ņēmējs ir rindā uz dzīves apstākļu uzlabošanu vai savas atsevišķas dzīvojamās telpas iegādi, tad valsts nodrošina dzīvokli, par kuru kredīta ņēmējam būs jāsamaksā tikai starpība starp veco dzīvojamo platību un jauno.

Tūlīt pēc tam, kad aizņēmējs ir pilnībā samaksājis par mājokli ar saviem un kredīta līdzekļiem, viņš kļūst par tā īpašnieku un var tajā reģistrēties kopā ar saviem ģimenes locekļiem. Taču, līdz kredīta ņēmējs pilnībā atmaksā kredītu, mājoklis tiek ieķīlāts bankā.

Neskatoties uz lielajiem panākumiem sociālo hipotekārās kreditēšanas programmu izstrādē, banka turpina strādāt pie sociālās kreditēšanas un pieliek daudz pūļu, lai palielinātu šādu programmu pieejamību Krievijas pilsoņiem. Tādējādi cilvēkiem būtu jāsaprot, ka pat ar salīdzinoši zemu ienākumu līmeni viņi var iegūt savu mājokli, negaidot rindā vairākus gadus.

Šodien Sberbank, kā arī citi, izsniedz aizdevumus bez pirmās iemaksas. Piemēram, šāda Sberbank hipotēkas programma izskatās šādi. Banka izsniedz kredītu ar esošā dzīvokļa ķīlu, ar kuru var iegādāties jaunu mājokli. Kredīta atmaksas termiņš svārstās no 5 līdz 15 gadiem, un procentu likmes var svārstīties no 11% ASV dolāros un no 14% Krievijas rubļos.

Salīdzināsim Sberbank programmu ar citas bankas programmu. Absolut-Bank izmanto citu kreditēšanas shēmu: aizņēmējs saņem divus aizdevumus uzreiz. Pirmais ir līdz 90% no mājokļa izmaksām, bet otrs kredīts uz 3 gadiem, kas nodrošināts ar klienta mājokli, tiek novirzīts pirmās iemaksas veikšanai. Aizņēmējs vispirms maksā procentus par otro aizdevumu, bet atlikušo pamatsummu maksā aizdevuma termiņa beigās vai pēc mājokļa pārdošanas. City Client Bank ir sava oriģinālā hipotekārā kredīta programma bez pirmās iemaksas. Banka izsniedz kredītus, ja ir nekustamā īpašuma ķīla ne tikai no aizņēmēja, bet arī no vecākiem, kuri tādējādi palīdz bērniem atrisināt mājokļa problēmu. Šis aizdevums ir ērts tiem, kuriem ir lieli un stabili ģimenes ienākumi, bet nevar atlicināt naudu pirmajai iemaksai.

Hipotekārā kreditēšana bez pirmās iemaksas ir diezgan riskanta gan aizņēmējam, gan aizdevējai bankai. Tieši tāpēc nosacījumi šāda veida kreditēšanai ir daudz stingrāki, un aizdevuma procentu likmes ir augstākas. Bankai pastāv bīstama iespēja, ka klients kredītu neatdos. Tas var rasties tādēļ, ka aizņēmējs nav ieguldījis savus līdzekļus pirmās iemaksas veidā un viņam trūkst atbildības sajūtas pret aizdevēju banku. Tomēr bankas pasargā sevi no iespējamiem riskiem, izmantojot obligāto hipotekāro kredītu apdrošināšanas procedūru, kā arī ķīlas klātbūtni, kas ir pats īpašums. Pieaugošā konkurence starp bankām veicina to banku skaita pieaugumu, kuras savās aizdevumu programmās iekļauj hipotekāro kreditēšanu bez pirmās iemaksas.

Šodien Sberbank hipotekārās kreditēšanas programma, izmantojot maternitātes kapitālu, attīstās un ir pieprasīta.

Ar Sberbank atbalstu kreditēšana tiek veikta, izmantojot maternitātes kapitālu, kas ir vēl viena bankas hipotēku programmu iezīme.

Mātes kapitāls ir viena no valsts palīdzības formām, kas paredzēta federālajā likumā “Par papildu pasākumiem valsts atbalstam ģimenēm ar bērniem” 2006. gada 26. decembrī Nr. 256-FZ. Maternitātes kapitāls ir jāmaksā, piedzimstot (adopcijai) otram vai nākamajam bērnam. Kopējais maternitātes kapitāla apjoms sākotnēji bija 250 tūkstoši rubļu. Šodien tas ir nedaudz vairāk par 400 tūkstošiem rubļu. Krievijā ir augsts inflācijas līmenis, un, lai vecāki neko nezaudētu, šis rādītājs tiek indeksēts vairākas reizes gadā. Maternitātes naudu var saņemt par bērnu, kurš dzimis ne agrāk kā 2007. gada 1. janvārī. Maternitātes kapitālu var saņemt tikai vienu reizi, tas ir, nauda tiek nodrošināta tikai vienam bērnam.

Likums stingri nosaka, kādiem mērķiem var tērēt maternitātes kapitālu:

Bērna izglītības iegūšana;

Ģimenes dzīves apstākļu uzlabošana;

Mātes darba pensijas fondētās daļas veidošana.

Maternitātes kapitālu iespējams izmantot tikai tad, kad bērns sasniedz trīs gadu vecumu. Tomēr saskaņā ar grozījumiem Krievijas Federācijas federālā likuma 7. pantā, kas datēts ar 2006. gada 29. decembri N 256-FZ, jūs varat izmantot piešķirto naudu tagad neatkarīgi no mazuļa vecuma, ja maternitātes kapitāla līdzekļi tiek izmantoti, lai atmaksātu hipotēkas kredīts.

Tādējādi Sberbank palīdz atrisināt mājokļa problēmu, kad ģimene saņem maternitātes kapitālu.

Mājokļa jautājums satrauc daudzus jauniešus un ir aktuāla problēma. Un tāpēc Sberbank sniegtā iespēja novirzīt maternitātes kapitālu šīs problēmas risināšanai ir aktuāla.

Saskaņā ar Sberbank hipotekārās kreditēšanas noteikumiem, izmantojot maternitātes kapitālu, maternitātes kapitālu var izmantot gan parāda atmaksai par iepriekš saņemto hipotekāro kredītu, gan kā pirmo iemaksu.

Lūdzu, ņemiet vērā, ka ar maternitātes kapitāla palīdzību hipotekārā kredīta atmaksa nenotiek patstāvīgi, bet gan ar Pensiju fonda līdzekļiem.

Analīze atklāja, ka Pensiju fonds izskata pieteikumu aizdevuma atmaksai ar Sberbank starpniecību un naudas nosūtīšanu bankai. Šeit beidzas viņa darbs fonda labā. Naudas tālākais liktenis ir atkarīgs no bankas.

Lai izsniegtu kādu no iepriekš minētajiem aizdevumiem Sberbank of Russia OJSC, ir nepieciešams nodrošināt noteiktu dokumentu sarakstu (pielikums Nr. 2) un aizpildīt aizņēmēja anketu (pielikums Nr. 3). Lai noteiktu aizdevuma summu nekustamā īpašuma iegādei, Sberbank ir kritēriji, kuru pamatā ir ģimenes ienākumi (Pielikums Nr. 4).

Līdz ar to, ņemot vērā, ka banka Sberbank of Russia OJSC ir viena no līderēm mūsu valstī, tā ir viena no 10 lielākajām un uzticamākajām bankām, tās dalība hipotekārajā kreditēšanā ir pamatota un var tikt piedāvāta kā šīs bankas attīstības virziens. prognozes periods.

Investīciju un hipotēku analīzes pamatā ir ideja par īpašuma vērtību kā pašu kapitāla un aizņemto līdzekļu vērtības kombināciju. Atbilstoši tam maksimālā saprātīgā īpašuma cena tiek noteikta kā naudas plūsmu pašreizējās vērtības, ieskaitot uz investora līdzekļiem attiecināmos ieņēmumus no atgriešanas, un aizdevuma summas vai tā pašreizējā atlikuma summa.

Veicot investīcijas un hipotēkas analīzi, tiek ņemts vērā investora viedoklis, ka viņš maksā nevis par nekustamā īpašuma, bet gan pašu kapitāla izmaksām, un aizdevums tiek uzskatīts par papildu līdzekli darījuma pabeigšanai un pamatkapitāla palielināšanai. Analīzē tiek izmantotas divas metodes (divas metodes): tradicionālā metode un Elwood tehnika. Tradicionālā metode skaidri atspoguļo investīciju un hipotēkas analīzes loģiku. Elvuda metode, kas atspoguļo to pašu loģiku, izmanto rentabilitātes koeficientu attiecības un ieguldījumu komponentu proporcionālās attiecības.

Tradicionālā metode.Šī metode ņem vērā to, ka investors un aizdevējs cer saņemt atdevi no ieguldījumiem un to atdot. Šīs intereses ir jānodrošina kopējiem ienākumiem par visu ieguldījumu apjomu un aktīvu pārdošanu investīciju projekta beigās. Nepieciešamā ieguldījuma summa tiek noteikta kā naudas plūsmas pašreizējās vērtības summa, kas sastāv no ieguldītāja pašu kapitāla un pašreizējā parāda atlikuma.

Investora naudas plūsmas pašreizējā vērtība sastāv no periodisko naudas ieņēmumu pašreizējās vērtības, pašu kapitāla aktīvu vērtības pieauguma, kas izriet no aizdevuma amortizācijas. Pašreizējā parāda atlikuma vērtība ir vienāda ar kredīta pakalpojumu maksājumu pašreizējo vērtību atlikušajam termiņam, diskontēta ar procentu likmi.

Izmaksu aprēķins tradicionālajā tehnoloģijā tiek veikts trīs posmos.

Skatuveses. Par akceptēto prognozes periodu tiek sastādīts ienākumu un izdevumu pārskats un noteikta naudas plūsma pirms nodokļu nomaksas, t.i. uz pašu kapitāla. Posms beidzas ar šīs plūsmas pašreizējās vērtības noteikšanu saskaņā ar prognozes periodu un investora sagaidāmo galīgo Ye pamatkapitāla atdevi.

SkatuvesII. Ieņēmumi no īpašuma tālākpārdošanas tiek noteikti, no tālākpārdošanas cenas atņemot darījuma izmaksas un atlikušo parādu prognozētā perioda beigās. Ieņēmumu pašreizējā vērtība tiek novērtēta pēc tādas pašas likmes.

SkatuvesIII. Pašreizējā pamatkapitāla vērtība tiek noteikta, saskaitot posmu rezultātus. Tiek novērtēta pašu kapitāla vērtība un pašreizējā parāda atlikums.

Tradicionālā hipotekāro ieguldījumu analīzes tehnika ļauj izdarīt noteiktus secinājumus par prognozētā perioda ietekmi uz novērtējuma rezultātiem. Svarīgs faktors, kas ierobežo turēšanas periodu no ieguldītāja viedokļa, ir nolietojuma (aktīvu) samazinājums laika gaitā un procentu atskaitījumi no peļņas pirms nodokļu nomaksas. Turklāt var parādīties vēl labākas investīciju iespējas (ārējie faktori). No otras puses, pašreizējā parāda rādītāja pašreizējā vērtība pakāpeniski samazinās, kas noved pie finanšu sviras efektivitātes. Analīze, izmantojot tradicionālās iespējas opciju ar dažādiem termiņiem, parāda acīmredzamo prognozes perioda ietekmi uz aplēstās vērtības vērtību. Turklāt atkarība ir tāda, ka, palielinoties paredzamajam valdījumam, aplēstās vērtības vērtība samazinās, ar nosacījumu, ka vērtība samazinās prognozētajos periodos.

Elvudas tehnika. To izmanto investīciju un hipotēku analīzē un dod tādus pašus rezultātus kā tradicionālā metode, jo tā ir balstīta uz to pašu sākotnējo datu kopumu un idejām par saistību starp pašu kapitāla un aizņemtā kapitāla interesēm investīciju projekta izstrādes periodā. . Atšķirība starp Elwood tehniku ​​ir tāda, ka tā ir balstīta uz kapitāla rādītāju atdeves rādītājiem investīciju struktūrā, kopējā kapitāla vērtības izmaiņām un diezgan skaidri parāda pamatkapitāla izmaiņu mehānismu ieguldījumu periodā.

Vispārīgs Elvudas formulas skats:

kur R 0 ir kopējais kapitalizācijas koeficients

AR– Ellwood hipotēkas koeficients

- daļu īpašuma vērtības izmaiņas

(sff,Y e ) – atlīdzības fonda koeficients pēc pamatkapitāla atdeves likmes

- procentuālās daļas ienākumu izmaiņas prognozētajā periodā

- stabilizācijas koeficients

Elwood hipotēkas koeficients:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Kur p ir pašreizējā aizdevuma atlikuma daļa, kas amortizēta prognozes periodā

Rm – hipotēkas konstante attiecībā pret pašreizējo parāda atlikumu.

Izteiksme
vienādojumā ir stabilizējošais faktors un tiek izmantots, ja ienākumi nav nemainīgi, bet regulāri mainās. Parasti tiek norādīts ienākumu izmaiņu likums (piemēram, lineārs, eksponenciāls, atbilstoši uzkrāšanas fonda koeficientam), saskaņā ar kuru tiek noteikts stabilizācijas koeficients. saskaņā ar iepriekš aprēķinātām tabulām. Vērtību nosaka, ienākumus par gadu pirms vērtēšanas datuma dalot ar kapitalizācijas likmi, ņemot vērā ienākumu stabilizēšanos. Nākotnē mēs apsvērsim Elwood tehniku ​​tikai pastāvīgiem ienākumiem.

Rakstīsim Elvuda izteiksmi, neņemot vērā nekustamā īpašuma vērtības izmaiņas pie nemainīgiem ienākumiem:

Šo izteiksmi sauc par pamata kapitalizācijas koeficientu, kas ir vienāds ar pamatkapitāla galīgās atdeves likmi, kas pielāgota finansēšanas nosacījumiem un nolietojumam.

Apskatīsim kopējās kapitalizācijas koeficienta struktūru Elwood formā, neņemot vērā īpašuma vērtību izmaiņas, kurām atdeves likmēm izmantojam investīciju grupas tehniku. Šis paņēmiens nosver pašu kapitāla un parāda atdeves likmes to attiecīgajās kopējā ieguldītā kapitāla daļās:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Jā

Lai šī izteiksme kļūtu līdzvērtīga pamata koeficientam r, jāņem vērā vēl divi faktori. Pirmais ir tas, ka ieguldītājam periodiski jāatskaita no saviem ienākumiem, lai amortizētu aizdevumu, samazinot savu pašu kapitālu. Tāpēc ir nepieciešams koriģēt Yo vērtību iepriekšējā izteiksmē, pieskaitot periodiski iemaksāto kopējā kapitāla daļu ar procentiem, kas vienādi ar aizdevuma procentu likmi. Šīs korekcijas izteiksme ir aizņemto līdzekļu rādītājs m, kas reizināts ar atgūšanas fonda koeficientu pēc procentu likmes (sff, Ym). Vērtība (sff, Ym) ir vienāda ar starpību starp hipotēkas konstanti un procentu likmi, t.i. Rm – Ym. Tādējādi, ņemot vērā šo grozījumu:

Yo = m*Ym + (1–m)*Ye + m* (Rm–Ym)

Otrajā korekcijas termiņā jāņem vērā fakts, ka ieguldītāja pašu kapitāls reversijas rezultātā palielinās par turēšanas periodā amortizētās aizdevuma daļas summu. Lai noteiktu šo korekciju, jums ir jāreizina amortizētā summa kā daļa no kopējā sākotnējā kapitāla ar aizstāšanas fonda koeficientu pēc pašu kapitāla galīgās atdeves likmes (realizācija pašu kapitālā notiek turēšanas perioda beigās). Līdz ar to otrajam korekcijas vārdam ir forma: mp(sff, Ym) ar mīnusa zīmi, jo šī korekcija palielina izmaksas.

Tādējādi:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m (Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

Un pēc līdzīgu terminu apvienošanas un Yo aizstāšanas ar r (mēs neņemam vērā īpašuma vērtības izmaiņas):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Tādējādi mēs iegūstam Elvudas izteiksmes pamata kapitalizācijas koeficientu. Pārejot no investīciju grupas tehnikas, veicot nepieciešamos Elvuda izteiksmes pielāgojumus, redzams, ka šī izteiksme faktiski atspoguļo visus pašu kapitāla un aizņemto līdzekļu transformācijas elementus, kas apvienoti ieguldītajā kapitālā, jo īpaši finanšu sviras, hipotekārā kredīta amortizāciju un hipotekārā kredīta palielināšanu. pašu kapitāls aizdevuma amortizācijas rezultātā.

Elvudas vienādojums, kas izteikts kā parāda seguma koeficients. Projektu finansēšana, kas saistīti ar būtiskiem riskiem attiecībā uz stabilu ienākumu gūšanu, var mainīt aizdevēju orientāciju uz aizņemto līdzekļu apmēra noteikšanas kritēriju. Aizdevējs uzskata, ka šajā situācijā aizdevuma apmēru pareizāk ir noteikt nevis pēc cenas, bet gan pēc investora gada neto ienākumu attiecības pret gada maksājumiem par kredītsaistībām, t.i. aizdevējs pieprasa garantijas, ka šī koeficienta vērtība (protams, lielāka par vienu) nebūs mazāka par noteiktu aizdevēja noteikto minimālo vērtību. Šo attiecību sauc par parāda seguma koeficientu:

Šajā gadījumā hipotēkas parāda attiecība Elvudas vienādojumā ir jāizsaka kā parāda seguma koeficients DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), vai

Pēc šīs izteiksmes aizstāšanas ar m, mēs iegūstam Elvudas vienādojumu, kas izteikts kā parāda seguma koeficients:

3. Ieguldītā kapitāla izmaksu noteikšana, pamatojoties uz ienākumu kapitalizāciju

3.3. Hipotēku un investīciju analīze

Hipotēku ieguldījumu analīze sastāv no īpašuma vērtības noteikšanas kā pašu kapitāla un aizņemtā kapitāla izmaksu summas. Šajā gadījumā tiek ņemts vērā investora viedoklis, ka viņš maksā nevis par nekustamā īpašuma izmaksām, bet gan par kapitāla izmaksām. Aizdevums tiek uzskatīts par līdzekli, lai palielinātu ieguldītos līdzekļus, kas nepieciešami darījuma pabeigšanai. Pamatkapitāla izmaksas tiek aprēķinātas, diskontējot naudas plūsmas, kas ienāk investora pamatkapitālā no regulārajiem ienākumiem un no reversijas, aizņemtā kapitāla izmaksas tiek aprēķinātas, diskontējot parāda apkalpošanas maksājumus.

Īpašuma pašreizējā vērtība tiek noteikta atkarībā no diskonta likmēm un naudas plūsmas raksturlielumiem. Tas ir, pašreizējā vērtība ir atkarīga no projekta ilguma, pašu kapitāla un parāda kapitāla attiecības, īpašuma ekonomiskajām īpašībām un atbilstošajām diskonta likmēm.

Apskatīsim vispārīgu hipotekāro ieguldījumu analīzes algoritmu, lai aprēķinātu īpašuma vērtību, kura iegāde tiek finansēta ar aizņemto kapitālu, un attiecīgi periodisko ienākumu un atgriešanās naudas plūsmas tiks sadalītas starp pašu kapitāla un aizņemtā kapitāla procentiem. .

1. posms. Regulāro ienākumu plūsmu pašreizējās vērtības noteikšana:

– tiek sastādīts pārskats par ienākumiem un izdevumiem par prognozes periodu, savukārt summas parāda apkalpošanai tiek aprēķinātas, pamatojoties uz aizdevuma īpašībām - procentu likmi, pilnu amortizācijas termiņu un atmaksas termiņiem, aizdevuma lielumu un biežumu par maksājumiem aizdevuma atmaksai;
– tiek noteiktas pašu kapitāla naudas plūsmas;
– tiek aprēķināta ieguldītā kapitāla atdeves likme;
– pamatojoties uz aprēķināto pašu kapitāla atdeves likmi, tiek noteikta regulāro naudas plūsmu pašreizējā vērtība pirms nodokļu nomaksas.

2. posms. Reversijas ieņēmumu pašreizējās vērtības noteikšana mīnus neatmaksātā aizdevuma atlikums:

– tiek noteikti ienākumi no reversijas;
– no reversijas ienākumiem atskaita atlikušo parādu objekta īpašumtiesību perioda beigās;
– pamatojoties uz 1. posmā aprēķināto pamatkapitāla atdeves likmi, tiek noteikta šīs naudas plūsmas pašreizējā vērtība.

3. posms.Īpašuma vērtības noteikšana, summējot analizēto naudas plūsmu pašreizējās vērtības.

Matemātiski aktīva vērtības noteikšanu var attēlot kā formulu

kur N01 ir projekta n-tā gada neto pamatdarbības ienākumi; DS ir parāda apkalpošanas summa projekta n gadā;

TG – reversijas summa, neskaitot pārdošanas izmaksas;

UM – nesamaksātā kredīta atlikums projekta termiņa beigās P;i – pašu kapitāla atdeve; M – Sākotnējā aizdevuma summa vai pašreizējā pamatsummas atlikums.

Šo formulu var izmantot kā vienādojumu šādos gadījumos:

– ja īpašuma atgriešanas apmēru ir grūti prognozēt, bet ir iespējams noteikt tās izmaiņu tendences attiecībā pret sākotnējo vērtību, tad aprēķinos var izmantot atgriešanas summu, kas izteikta kā sākotnējās vērtības daļa;

– ja problēmas paziņojumā nav noteikta aizdevuma summa, bet gan tikai aizdevuma daļa.

Apskatīsim galvenos investīciju projektu efektivitātes kritērijus.

Neto pašreizējā vērtība - kritērijs, kas mēra projekta ieguvumu pārsniegumu pār izmaksām, ņemot vērā pašreizējo naudas vērtību

,

kur NPV ir investīciju projekta neto pašreizējā vērtība; Co – sākotnējais ieguldījums; С i – perioda t naudas plūsma; i, – diskonta likme periodam t.

Pozitīva NPV vērtība nozīmē, ka naudas plūsma no projekta pārsniedz tā īstenošanas izmaksas.

Darbības, lai piemērotu neto pašreizējās vērtības noteikumu:

– prognozēt naudas plūsmas no projekta visā paredzamajā darbības laikā, ieskaitot ienākumus no tālākpārdošanas šī perioda beigās;
– alternatīvo kapitāla izmaksu noteikšana finanšu tirgū;
– projekta naudas plūsmu pašreizējās vērtības noteikšana, diskontējot ar likmi, kas atbilst kapitāla alternatīvajām izmaksām un atņemot sākotnējo ieguldījumu summu;
– projekta izvēle ar maksimālo NPV vērtību no vairākiem variantiem.

Jo augstāks NPV, jo lielākus ienākumus investors gūst no kapitāla ieguldīšanas.

Apskatīsim pamatnoteikumus investīciju lēmumu pieņemšanai.

1) Projekts jāiegulda, ja NPV vērtība ir pozitīva. Aplūkotais efektivitātes kritērijs (NPV) ļauj ņemt vērā naudas vērtības izmaiņas laika gaitā, atkarībā tikai no prognozētās naudas plūsmas un kapitāla alternatīvajām izmaksām. Vairāku investīciju projektu neto pašreizējās vērtības ir izteiktas šodienas naudā, kas ļauj tos pareizi salīdzināt un summēt.

2) NPV aprēķinā izmantoto diskonta likmi nosaka kapitāla alternatīvās izmaksas, t.i. projekta rentabilitāte tiek ņemta vērā, ieguldot naudu ar vienādu risku. Praksē projekta rentabilitāte var būt augstāka nekā projektam ar alternatīvu risku. Tāpēc projektā jāiegulda, ja atdeves likme ir augstāka par kapitāla alternatīvajām izmaksām.

Apsvērtie investīciju lēmumu pieņemšanas noteikumi var būt pretrunā, ja naudas plūsmas ir vairāk nekā divos periodos.

Atmaksāšanās laiks - laiks, kas nepieciešams, lai kopējās naudas plūsmas no projekta būtu vienādas ar sākotnējo ieguldījumu summu. Šo ieguldījumu efektivitātes mērītāju izmanto investori, kuri vēlas uzzināt, kad tiks nodrošināta pilna ieguldītā kapitāla atdeve.

Trūkums: netiek ņemti vērā maksājumi pēc atmaksāšanās perioda.

Iepriekšējais

Hipotēku-kapitāla modeļi nosaka īpašuma patieso vērtību, pamatojoties uz pašu kapitāla un parāda kapitāla attiecību. Hipotēku-kapitāla analīze jeb kapitāla struktūras analīze ir analītisks instruments, kas daudzos gadījumos var atvieglot vērtēšanas procesu. Teorētiski ir pierādīts, ka parāda kapitālam ir liela nozīme nekustamā īpašuma vērtības noteikšanā.

Gandrīz visi darījumi ar ieguldījumiem nekustamajā īpašumā tiek veikti, izmantojot hipotekāro kredītu. Izmantojot hipotekāro kredītu, investori iegūst finanšu sviras, kas ļauj palielināt pašreizējo peļņu, gūt lielāku labumu no īpašuma vērtības pieauguma, nodrošināt lielāku aktīvu diversifikāciju un palielināt procentu un amortizācijas atskaitījumus nodokļu vajadzībām. Hipotekārie aizdevēji saņem saprātīgi garantētu ienākumu summu, nodrošinot aizdevumu. Viņiem ir pirmās prasības tiesības uz aizņēmēja pamatdarbības ienākumiem un tā aktīviem parādsaistību pārkāpuma gadījumā. Hipotēku ieguldījumu analīze ir atlikušā metode. Akciju investori maksā sākotnējo izmaksu atlikumu.

Viņi saņem atlikušo neto darbības ienākumu un tālākpārdošanas cenu pēc visu maksājumu veikšanas kreditoriem gan pašreizējās lietošanas laikā, gan pēc īpašuma tālākpārdošanas.

Īpašumtiesību uz nekustamo īpašumu realizācijas periodu var iedalīt trīs posmos, katrā no kuriem kapitālieguldītāji saņem atlikušos ienākumus:

1. aktīva iegāde - investors veic obligāto skaidras naudas maksājumu, kura summa ir vienāda ar atlikušo cenu pēc tam, kad no tās atņem hipotekāro kredītu, kas pārvēršas parādā;

2. īpašuma izmantošana - investori saņem atlikušos neto ienākumus no īpašuma lietošanas pēc obligāto parāda apkalpošanas maksājumu atskaitīšanas;

3. likvidācija - pārdodot īpašumu tālāk, kapitāla īpašnieks saņem naudu no pārdošanas cenas pēc hipotekārā kredīta atlikuma atmaksas.

Hipotēku ieguldījumu analīzei ir divas pieejas:

1. Tradicionāli - tradicionālā hipotekāro ieguldījumu analīzes modeļa priekšnoteikums ir tāds, ka īpašuma kopējā vērtība ir vienāda ar pašu kapitāla procentu pašreizējās vērtības un parāda kapitāla procentu pašreizējās vērtības summu. Kapitāla procentu vērtība tiek noteikta, diskontējot naudas plūsmu pirms nodokļu nomaksas, savukārt par diskonta likmi tiek izmantota pamatkapitāla atdeves likme, kas definēta kā tirgus vidējā vērtība.

2. Hipotēku ieguldījumu analīzes modeļi, kuru pamatā ir īpašuma lietošanas ienākumu kapitalizācija. Visizplatītākā pieeja šīs grupas hipotēku ieguldījumu analīzei ir kopējās kapitalizācijas koeficienta noteikšana, izmantojot Ellwood formulu. Papildus tiek izmantota investīciju grupas metode un tiešās kapitalizācijas metode.

Tradicionālā hipotēkas investīciju analīzes tehnika ir īpašuma vērtības noteikšanas metode, kas balstās uz atpirkšanas kapitāla kopējās summas noteikšanu, ieskaitot hipotekāro kredītu un kapitāla ieguldījumus. Izmantojot šo metodi, īpašuma vērtību aprēķina, hipotēkas pamatsummai pieskaitot naudas ieņēmumu un tālākpārdošanas ieņēmumu pašreizējo vērtību, ko sagaida ieguldītājs. Tādējādi tiek aplēsti gan visi prognozētie neto pamatdarbības ienākumi, gan ieņēmumu summa no īpašuma tālākpārdošanas.

Tradicionālā metode paredz, ka ieguldītājam ir jāsaņem prognozētās naudas plūsmas, kā arī ieņēmumi no tālākpārdošanas. Šie divi elementi sniedz aplēsto pašu kapitāla pašreizējo vērtību. Sākotnējais aizdevuma atlikums (neatkarīgi no tā, vai tas ir jauns aizdevums vai garantētais parāds) tiek pievienots pašu kapitāla vērtībai, lai noteiktu tirgus novērtēto vērtību. Ja jaunais aizdevums tiek izsniegts ar pašreizējiem tirgus nosacījumiem un galīgā kapitāla atdeve atbilst pašreizējām tirgus prasībām, rezultāts būs aplēstā īpašuma tirgus vērtība. Šis paņēmiens neņem vērā nodokļu ietekmi.

Tradicionālās metodes pamatā ir princips, ka novērtētā peļņa uzkrājas gan ieguldītājiem, gan kreditoriem.

Kreditoru un investoru ienākumu apvienotā pašreizējā vērtība veido maksimālo izpirkuma kapitāla apjomu; attiecīgi tā ir cena, kas jāmaksā par īpašumu. Šī metode uzlabo pašu kapitāla naudas plūsmas novērtēšanas metodi, jo tajā tiek ņemti vērā tālākpārdošanas ieņēmumi. Pēdējais ietver īpašuma vērtības pieauguma (vai samazinājuma) summu un hipotēkas nolietojumu, ko investors saņēmis, pārdodot tālāk.

Gan hipotēku aizdevēju, gan investoru atdevei jāietver gan atdeve no ieguldījumiem, gan ieguldījumu atdeve.

Kas attiecas uz hipotēku, tad pašreizējie ienākumi no tās ir parāda apkalpošana. Pašamortizējošās hipotēkas paredz vienlaicīgu procentu (ienākumu no kredīta pamatsummas) un amortizācijas (hipotēkas pamatsummas atmaksas) maksājumu noteiktā laika periodā. Pamatsummas atlikums jebkurā brīdī ir vienāds ar visu atlikušo maksājumu pašreizējo vērtību pirms aizdevuma pilnīgas amortizācijas, diskontējot ar hipotēkas nominālo procentu likmi. Hipotēkas bieži tiek dzēstas pirms pilna amortizācijas termiņa beigām. Šajā gadījumā hipotēkas atlikums tiek samaksāts vienreizējā skaidrā naudā, tādējādi novēršot parādu. Parādsaistību nominālvērtība ir vienāda ar periodisko skaidrās naudas maksājumu pašreizējās vērtības un vienreizēja naudas maksājuma pašreizējās vērtības summu, atmaksājot aizdevumu, diskontējot ar hipotēkas nominālo procentu likmi.

Pašu kapitāla ieguldījuma pašreizējā vērtība ir vienāda ar ienākumu plūsmas un likvidācijas (tālākpārdošanas) ieņēmumu summu, kas diskontēta ar pašu kapitāla atdeves likmi. Saskaņā ar noteiktiem hipotēkas nosacījumiem akciju cenu pamato naudas plūsmas, kā arī tālākpārdošanas ieņēmumi, ko investori plāno saņemt. Tādēļ pašu kapitāla pašreizējā vērtība ir vienāda ar naudas ieņēmumu pašreizējās vērtības un tālākpārdošanas ieņēmumu pašreizējās vērtības summu, kas diskontēta ar kapitāla galīgās atdeves likmi, ņemot vērā saistītos riskus. Tādējādi tiek ņemts vērā investoru saņemto labumu apjoms un laiks.

Īpašuma vērtību vai tā cenu aprēķina pēc formulas (1):

Cena = pašu kapitāla izmaksas + hipotēkas kredīts , (1)

Pašu kapitāla izmaksas tiek definētas kā divu elementu summa: naudas ieņēmumi un tālākpārdošanas ieņēmumi. Abi elementi tiek diskontēti ar atbilstošu atdeves likmi, un to pašreizējās vērtības tiek aprēķinātas, izmantojot pašreizējās vērtības koeficientus.

Ja paredzams, ka prognozētie naudas ieņēmumi būs viendabīgi, tad to gada summu reizina ar mūža rentes koeficientu. Reversijas vai tālākpārdošanas ieņēmumi tiek novērtēti, izmantojot pašreizējās vienības vērtības koeficientu, jo ieņēmumi tiek saņemti kā vienreizējs maksājums.

Pamatkapitāla (ieguldījumu pamatkapitālā) izmaksu aprēķināšanas formulai, ņemot vērā iepriekš minēto - (2) formulu, ir šāda forma:

Pašu kapitāla izmaksas = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

kur PWAF ir mūža rentes pašreizējās vērtības faktors pēc pašu kapitāla atdeves likmes,

CF - kases čeki,

PS - ieņēmumi no tālākpārdošanas.

Lai novērtētu īpašuma vērtību, pašu kapitāla vērtībai jāpieskaita pašreizējais hipotēkas atlikums. Tādā veidā tiek novērtēti visi ienākumi. Atlikušais hipotēkas atlikums ir vienāds ar nepieciešamo parāda apkalpošanas maksājumu pašreizējo vērtību, kas diskontēta ar hipotēkas nominālo procentu likmi. Tādējādi vispārīgā formula īpašuma vērtības noteikšanai (3) ir šāda:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

kur V ir īpašuma vērtība (sākotnējā),

PWAF - mūža rentes pašreizējās vērtības koeficients pēc pamatkapitāla atdeves likmes,

CF - kases čeki,

PWF ir pašreizējās atgriešanās vērtības faktors pēc pašu kapitāla atdeves likmes,

PS - ieņēmumi no tālākpārdošanas,

MP ir pašreizējais hipotēkas pamatsummas atlikums.

Ja mēs to pieņemam

CF = NOI - DS , (4)

kur NOI ir neto kārtējie darbības ienākumi,

DS - parāda apkalpošana (ikgadējā), un

PS = RP - OS , (5)

kur RP ir īpašuma tālākpārdošanas cena,

OS - hipotēkas parāda atlikums pēc tālākpārdošanas;

tad 3. formulai būs šāda forma:

V = PWAF * (NOI — DS) + PWF * (RP — OS) + MP, (3*)

Tradicionālo tehnoloģiju izmantošana ietver trīs posmu aprēķinu noteiktam prognozes periodam. Prognozes periods ir periods, kurā īpašnieks plāno turēt vērtējamo īpašumu.

1. tabula. Tradicionālo hipotekāro ieguldījumu analīzes metožu posmi

Hipotēkas ikmēneša atmaksas maksājums tiek aprēķināts pēc formulas (6) vienības nolietojuma iemaksas (pašamortizējoša hipotēka) aprēķināšanai:

kur DSm ir ikmēneša parāda apkalpošana,

I - sākotnējā hipotekārā kredīta summa,

i ir aizdevuma gada procentu likme,

t ir termiņš (gadi), uz kādu tika piešķirts hipotekārais kredīts.

Mātes rentes koeficients (7. formula) atspoguļo vienības mūža rentes pašreizējo vērtību ar noteiktu diskonta likmi:

kur Y ir pašu kapitāla atdeves likme,

Reversijas pašreizējās vērtības koeficients (8. formula) atspoguļo vienības pašreizējās izmaksas periodā ar noteiktu diskonta likmi:

Hipotekārā parāda atlikumu ar vienādiem maksājumiem nosaka kā parāda apkalpošanas maksājumu pašreizējās izmaksas atlikušajā amortizācijas periodā (9. formula):

Īpašuma tālākpārdošanas cenu aprēķina, ņemot vērā īpašuma vērtības pieaugumu vai samazinājumu gadā (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

kur RP ir īpašuma tālākpārdošanas cena;

P ir īpašuma sākotnējās izmaksas;

d - īpašuma vērtības pieaugums (samazinājums) gada laikā;

T ir īpašuma īpašumtiesību periods.

Tātad tradicionālā hipotekāro ieguldījumu analīzes metode ir novērtējuma metode ienākumu pieejas ietvaros. Veicot hipotēkas ieguldījumu analīzi, ir jāzina vai nu hipotekārā kredīta pamatsumma, vai hipotekārā parāda attiecība. Analīzē jāiekļauj aplēstā tālākpārdošanas cena vai procentuālās vērtības izmaiņas prognozētajā periodā.

Šo paņēmienu var izmantot, ja investors uzņemas esošu parādu vai ja tiek piesaistīts jauns aizdevums. To var mainīt, lai ņemtu vērā vairāk nekā vienu hipotēku un izmaiņas naudas plūsmā. Ja cena ir zināma, šo paņēmienu var izmantot, lai novērtētu pašu kapitāla atdeves likmi.

Tradicionālā hipotekāro ieguldījumu analīzes metode ir elastīga metode, kas var ņemt vērā jebkuru situāciju. Tomēr izdarīto pieņēmumu dēļ objektīvi iegūtās aplēses ir aptuvenas.

Hipotēku ieguldījumu analīze, pamatojoties uz ienākumu kapitalizāciju

Kapitalizācijas metode gada ienākumus pārvērš īpašuma vērtībā, dalot gada ienākumus ar atbilstošu atdeves likmi vai reizinot ar atbilstošo ienākumu koeficientu.

Īpašuma vērtības noteikšana, pamatojoties uz vispārējo kapitalizācijas koeficientu, tiek veikta pēc formulas (11):

Kur V- īpašuma vērtība;

NOI- neto pamatdarbības ienākumi;

k- vispārējais kapitalizācijas rādītājs.

Lai noteiktu kopējo kapitalizācijas koeficientu hipotekāro ieguldījumu analīzes ietvaros, tiek izmantots:

· Ellwood hipotēku un investīciju tehnoloģija;

· Investīciju grupas metode;

· Tiešās kapitalizācijas metode.

Pēdējā laikā gandrīz visus nekustamā īpašuma iegādes darījumus sāka veikt, izmantojot hipotekāros kredītus jeb kredītus ar nekustamā īpašuma ķīlu. Šādos apstākļos nekustamā īpašuma vērtību noteiks kā hipotekārā kredīta, nekustamā īpašuma lietošanas ienākumu pašreizējās vērtības un ieņēmumu no nekustamā īpašuma tālākpārdošanas summu.

Kopumā ar hipotekāro kredītu apgrūtinātā vai iegādātā nekustamā īpašuma vērtības novērtēšana tiek veikta, izmantojot IIA.

Hipotēku un investīciju analīze (IIA) ir modelēta ienākumu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanā, ko izmanto apstākļos, kad investors vai īpašnieks piesaista aizņemtos līdzekļus nekustamā īpašuma darbības finansēšanai. IIA ietvaros nekustamā īpašuma vērtēšanā tiek izmantotas abas ienākumu pieejas metodes - ienākumu kapitalizācijas metode un diskontētās naudas plūsmas metode. Taču katrai no šīm metodēm ir savas atšķirīgās iezīmes, vērtējot ar hipotekāro kredītu iegādāto nekustamo īpašumu.

IIA ļauj veikt investīciju analīzi un novērtēt investīciju efektivitāti, izmantojot hipotekāro kreditēšanu šo investīciju finansēšanai.

Lai veiktu darījumus ar nekustamo īpašumu, kura vērtība ir ievērojama, daudzos gadījumos tiek izmantoti aizņemtie līdzekļi. Visizplatītākais aizņemto līdzekļu nodrošinājums ir aizdevumi, kas nodrošināti ar pašu nekustamo īpašumu. Šo kredīta veidu sauc par hipotekāro kredītu.

IIA ir analītisks instruments, kas daudzos gadījumos var atvieglot novērtēšanas procesu. IIA ir nekustamā īpašuma vērtēšanas metode ienākumu pieejas ietvaros. Tomēr šāda veida vērtēšanai ir atšķirības, kas ietekmē visas ienākumu pieejas vērtēšanas metodes, jo aktīva tirgus vērtība nesakrīt ar tajā ieguldītā pamatkapitāla apjomu, jo aizņemtais kapitāls tiek daļēji ieguldīts nekustamajā īpašumā.

IIA pamatā ir noteikums, ka ar hipotēku apgrūtinātā nekustamā īpašuma vērtība tiek noteikta kā pašu kapitāla un aizņemtā kapitāla vērtību summa.

IIA tehnika ir paņēmiens īpašuma (nekustamā īpašuma) ienākumus nesošās vērtības noteikšanai, pamatojoties uz hipotēkas parāda pamatsummas saskaitīšanu ar nākotnes naudas ieņēmumu un ieņēmumu no aktīva tālākpārdošanas diskontēto pašreizējo vērtību. Saskaitot hipotekārā parāda summu un pašu kapitāla vērtību, tiek aprēķināta cena, kas, domājams, nodrošinās investoram un hipotēkas aizdevējam noteiktas priekšrocības.

Veicot IIA, ir jāzina vai nu hipotekārā kredīta pamatsumma, vai hipotekārā parāda attiecība. Analīzē jāiekļauj aplēstā tālākpārdošanas cena vai procentuālās vērtības izmaiņas prognozētajā periodā. Šo paņēmienu var izmantot, ja investors uzņemas esošu parādu vai ja tiek piesaistīts jauns aizdevums. To var mainīt, lai ņemtu vērā vairāk nekā vienu hipotēku un izmaiņas naudas plūsmā. Ja cena ir zināma, šo paņēmienu var izmantot, lai novērtētu pašu kapitāla atdeves likmi.

IIA ir atlikušais paņēmiens. Akciju investori maksā sākotnējo izmaksu atlikumu. Viņi saņem atlikušo neto darbības ienākumu un tālākpārdošanas cenu pēc visu maksājumu veikšanas kreditoriem gan pašreizējās lietošanas laikā, gan pēc īpašuma tālākpārdošanas.

Sākotnējie IIA dati ir:

§ neto pamatdarbības ienākumi;

§ aizdevuma summa, termiņš un procentu likme;

§ vērtības pieauguma vai samazināšanās temps reversijas laikā;

§ pamatkapitāla atdeves likme;

§ ieguldījuma darbības periods.