Un empresario vende un terreno, ¿cuál es el impuesto? Impuesto sobre las ventas de terrenos. ¿Quién debería pagar impuestos por la venta de terrenos?

¿Quién debe pagar el impuesto por la venta de un terreno, cuál es su tamaño y cuándo es necesario pagar el impuesto? En nuestro material consideraremos todos los aspectos del pago de este impuesto, prepararemos informes y estudiaremos todos los demás matices que ayudarán a realizar correctamente los cálculos para personas físicas y jurídicas.

¿Quién debería pagar impuestos por la venta de terrenos?

Hay dos categorías principales de contribuyentes de este impuesto:

Individuos: residentes de la Federación de Rusia que pasaron al menos 183 días en Rusia durante el año.
Personas jurídicas y empresarios individuales que no sean residentes de la Federación de Rusia.

Los residentes deberán pagar este impuesto independientemente de si se encuentran ubicados en Rusia o fuera de su territorio. Pero los no residentes solo si la venta del terreno se realizó en Rusia.

El monto del impuesto para personas físicas es:

13% para residentes.
30% para no residentes.

Pero en el caso de las personas jurídicas, los ingresos recibidos por la venta de un terreno deben tenerse en cuenta en el monto total de los ingresos de sus actividades, por lo que el cálculo y demás condiciones para el pago del impuesto están determinados por el sistema tributario utilizado en el momento. empresa.

La duración de la propiedad es un factor importante en los cálculos

La legislación fiscal, incluido el artículo 217 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, establece dos períodos de propiedad para los terrenos adquiridos después del 1 de enero de 2016. Y ambos afectan el tamaño de la obligación tributaria:

período de 3 años

Este período se considera suficiente para eximir a un particular del pago de impuestos después de la venta de la parcela. Para evitar el pago de impuestos, debe tener uno de los siguientes motivos:

Existe un acuerdo de donación entre familiares.
La parcela está privatizada.
Hay un acuerdo de mantenimiento de por vida disponible.

periodo de 5 años

Este período es también el mínimo permitido, lo que permite a las personas físicas estar exentas del pago de impuestos.

Pero una nota importante es que se puede utilizar si no es posible aplicar un período de 3 años. Para los terrenos adquiridos antes del 1 de enero de 2016, se seguirá aplicando un período de tres años.

Es cierto que la Ley Federal estipula que las propias regiones pueden acortar estos períodos para determinadas categorías de ciudadanos si así lo desean.

¿Cómo calcular el IRPF?

Los propios individuos deben pagar impuestos, determinar los beneficios (si los hubiera) y realizar todos los cálculos. Por eso es tan importante comprender exactamente cómo calcular el impuesto sobre la renta personal en este caso; después de todo, si las autoridades de inspección identifican errores, se pueden recibir reclamaciones.

Una de las preguntas más importantes es ¿cuánto impuesto se paga, qué documentos se deben redactar y cómo se realizan los pagos? Miremos más de cerca.

El impuesto se paga sobre el monto que constituye la base imponible; se calcula teniendo en cuenta todos los costos de compra de vivienda, deducciones, etc. Para determinar la base imponible también es necesario tener en cuenta:

Primero, determinamos el período en que fue propiedad de la parcela, luego tomamos como base la cantidad recibida como resultado de la transacción. La base imponible en la mayoría de los casos no la excede, pero esto permite reducir su tamaño debido a la presencia de deducciones. Luego la base se calcula individualmente.

Al mismo tiempo, desde 2016 es necesario analizar el monto recibido, compararlo con el recibido en la transacción (esta información se puede encontrar en el contrato) y tener en cuenta el valor catastral.

Si los ingresos recibidos de la transacción son menores que la cantidad recibida como resultado de multiplicar el valor catastral por un coeficiente de 0,7, entonces, en este caso, es este valor el que se debe utilizar y no el costo del terreno vendido.

Así, el valor primario no puede ser inferior al 70% del valor catastral. Después de recibir la cantidad necesitas restar:

10 mil rublos es un beneficio social.
Una deducción fiscal fija, que equivale a 1 millón y sólo se puede aplicar a terrenos que se posean durante al menos cinco años.
El monto de los gastos que se gastaron en la compra del sitio. En este caso se deberán confirmar los gastos (recibos, contrato, etc.). Esta opción no se puede utilizar para terrenos recibidos como herencia o donación.

Los beneficios sociales se pueden utilizar en todos los casos, pero aplicar una deducción fiscal es cosa de todos y depende de las circunstancias. Por ejemplo, si el monto de los costos resulta ser mayor que el monto de la deducción, es mucho más racional utilizar el método del costo. Sin embargo, algunos ciudadanos todavía hacen uso de su derecho a recibir una deducción para reducir la base imponible.

Pago del impuesto sobre la venta de terrenos y declaración.

Además, los contribuyentes son responsables de presentar declaraciones y pagar impuestos. El documento en sí debe presentarse a la oficina de impuestos a más tardar el 30 de abril del año siguiente al año del informe. Es decir, al vender una parcela en 2015, el documento debe enviarse para verificación a más tardar el 30 de abril de 2016. El pago del impuesto se realiza a más tardar el 15 de julio del mismo año (después de presentar la declaración).

Si un individuo recibió solo ingresos por la venta de su propiedad en el año del informe, entonces la declaración contendrá solo información sobre esta transacción. Si existen otros ingresos, por ejemplo, el alquiler de una propiedad o la venta de otros objetos, se elabora una declaración general en el formulario 3-NDFL.

Solo aquellos que no tengan que pagar impuestos por la venta, por ejemplo, que hayan sido propietarios de un terreno durante más de 5 años, etc., no podrán presentar este documento. Si esta obligación está presente, pero al calcular el impuesto resulta cero o menos, la declaración se elabora de acuerdo con todas las reglas, pero no es necesario pagar el impuesto.

Junto a este documento, también conviene aportar a la oficina de impuestos otros documentos que acrediten el beneficio, el derecho a utilizar la deducción, cheques y contratos que acrediten los gastos. Sin lugar a dudas, el inspector de impuestos puede verificar todos estos documentos sin usted, ya que tiene acceso a varias bases de datos, sin embargo, esta condición es obligatoria: si no hay documentos de respaldo, puede resultar que no haya deducción, lo que significa que los impuestos recalcularse a favor de un aumento.

Para simplificar la preparación de informes y cálculos, las personas pueden utilizar servicios especializados en el sitio web del Servicio de Impuestos Federales. Allí también tienes la oportunidad de ingresar a tu cuenta personal, donde podrás contactar con el departamento, realizar consultas, realizar pagos, etc.

¿Pueden negarse a aceptar una declaración?

Es importante recordar que el inspector fiscal puede no aceptar la declaración, pero sólo por motivos legales, que incluyen:

Falta de documentos importantes – por ejemplo, el pasaporte del solicitante.
Falta de firma en la declaración.
Al presentar un documento a la oficina de impuestos, al que el solicitante no pertenece.
El documento está completado incorrectamente.

Pero si completó el documento correctamente y el inspector se negó a aceptar su declaración, tiene derecho a apelar ante una persona superior; en este caso, el empleado del servicio tributario se enfrenta a medidas disciplinarias.

Impuestos sobre la venta de terrenos a empresarios individuales o personas jurídicas.

Como ya hemos dicho, los empresarios individuales y las personas jurídicas deben pagar este impuesto únicamente si utilizan el terreno con fines comerciales. Es por eso que todos los ingresos por la venta de terrenos se incluirán en la base imponible general de la empresa.

Habrá una forma de cálculo ligeramente diferente: la tasa se calcula en función del sistema tributario adoptado y la elaboración de informes y el pago de impuestos se llevan a cabo de acuerdo con las reglas generales para el pago de impuestos.

Ejemplos de cálculos: información útil.

Echemos un vistazo más de cerca a los cálculos de impuestos al vender una parcela, lo que le permitirá evitar compras y redactar correctamente una declaración y realizar pagos.

Individuos

Tenemos los siguientes datos: el contribuyente puede aplicar una deducción de propiedad; esta ventaja se define en el artículo 220 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. Si el vendedor de la parcela está exento de pago de conformidad con el artículo 217 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, puede reducir la base imponible en 1 millón de rublos. Es tedioso restar esta cantidad y pagar impuestos de la cantidad resultante. Hay un ejemplo: se vendió un terreno por 3 millones de rublos y el vendedor pudo reducir la base en 1 millón de rublos, como resultado, la cantidad a partir de la cual se debe realizar el cálculo fue de 2 millones de rublos.

Por lo tanto, el impuesto será igual a: 2 millones de rublos * 0,13 = 260 mil rublos.

A su discreción, un particular puede aprovechar la deducción o presentar en el documento los gastos en que incurrió para comprar el sitio, reduciendo la base en este monto. La segunda opción será la más racional en el caso de:

Hay documentos que confirmarán los gastos: cheques, un contrato de compraventa que indica el precio.
El importe de los gastos superó el millón de rublos.

Por ejemplo: el ciudadano Ivanov compró un terreno por 2 millones de rublos, pero lo vendió por 3 millones de rublos y se conservaron todos los recibos y documentos necesarios. Ivanov debe "informar" esto en su declaración y reducir los gastos en 1 millón. Por tanto, el importe del impuesto será:

1 millón de rublos * 0,13 = 130 mil rublos.

Entidades legales

Todo depende del sistema tributario que se adopte en la empresa:

Cuando se trabaja bajo régimen especial o sistema tributario simplificado, se utiliza una tarifa del 6%. Es simple de calcular: al vender una propiedad por valor de 3 millones, el monto del impuesto será de 180 mil rublos (3 millones * 6%)

Si la empresa opera según el principio de “ingresos reducidos por gastos”, es necesario utilizar una tasa del 15%. Este sistema permite deducir de la base imponible los siguientes tipos de gastos:

Para registro, aprobación de propiedad, agrimensura, etc.
Pagar la tasa estatal de registro.
Para pagar los honorarios del notario.

Pero los costos de compra de una parcela no se pueden deducir; esto debe recordarse para no cometer errores en los cálculos.

Si el trabajo se realiza según el régimen general, los ingresos por la venta del terreno deberán estar sujetos a una tasa del 20% de la ganancia. Es cierto que el Código Fiscal de la Federación de Rusia le permite reducir esta cantidad por los gastos incurridos en la compra si tiene documentos de respaldo.

Responsabilidad por impago y falta de presentación de declaración.

Si, tras la venta de la parcela, el vendedor no presenta declaración de impuestos y no paga el impuesto, se le aplicarán sanciones: multas, sanciones, etc. En este caso, por cada día de retraso se cobra una multa de 1/300 de la tasa de refinanciamiento establecida por el Banco Central de la Federación de Rusia.

Se imponen multas por no presentar una declaración o por errores en la misma por un monto de 1/200 del monto del impuesto, pero no más del 30%. La multa mínima no es inferior a 1.000 rublos.

En caso de impago del impuesto o pago de un monto incompleto, se impone una multa del 20 al 40% del impuesto total. El importe depende del motivo del impago.

En contacto con

Para los no residentes, se aplica una tasa impositiva del 30%. El legislador establece el derecho del contribuyente a aprovechar una deducción fiscal en caso de enajenación de bienes inmuebles que estaban en posesión del contribuyente por menos de. tres años y cuyo valor no exceda de un millón de rublos. Una deducción fiscal prevé la exención real del cumplimiento de las obligaciones fiscales y el importe de la deducción fiscal corresponde al importe del impuesto acumulado, es decir, el valor de la propiedad. Es decir, al recibir ingresos por la enajenación de un terreno, un contribuyente individual presenta al servicio de impuestos una declaración Formulario 3/NDFL, que indica la cantidad de ingresos recibidos, así como los gastos asociados con ellos. Le recordamos que la declaración se puede presentar tanto en papel como en formato electrónico a través del sitio web del Servicio de Impuestos Federales.

Fiscalidad de los empresarios individuales al vender terrenos.

Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2016, está previsto eximir del pago de impuestos sobre la venta de un terreno a las personas que hayan poseído dicho inmueble durante más de 5 años, así como a las personas que hayan poseído un inmueble durante más de tres. años, pero sujeto a cualquiera de las condiciones especificadas:

la propiedad de un inmueble se adquirió de un miembro de la familia o pariente cercano por herencia o mediante un acuerdo de donación,
la propiedad se adquirió como resultado de la privatización,
el derecho de propiedad fue adquirido por el pagador del pago en virtud de un contrato de mantenimiento de por vida.

El legislador ha previsto el derecho de las autoridades de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia a adoptar regulaciones locales que establezcan categorías de personas que están exentas del pago de impuestos al comprar y vender un terreno, así como a cambiar el período mínimo máximo. de propiedad de un terreno, establecido por un período de 5 años.

IP en la usn: venta de terrenos: ¿qué impuesto pagar?

Empresario individual durante el registro Otras aclaraciones establecen la posición de que si un individuo está registrado como empresario individual y de acuerdo con los requisitos de la Ley Federal de 08.08.2001 N 129-FZ "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales" los tipos. de actividad económica se indican en el Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado , en particular, como "Preparación para la venta de bienes inmuebles propios", "Compra y venta de terrenos", luego ingresos por la venta de bienes inmuebles adquiridos para reventa, incluida la tierra, los empresarios individuales la tienen en cuenta como parte de los ingresos al determinar la base imponible de los impuestos pagados en relación con la aplicación del sistema tributario simplificado (ver, por ejemplo, cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia del 24 de julio de 2015 N 03-11-11/42684, de 26 de junio de 2013 N 03-11-11/24263, de 16 de agosto de 2012 N 03-11 -11/247, de 10/05/2012 N 03-11-11 /151, de fecha 15/03/2012 N 11-03-11/83).

Impuesto sobre la venta de terrenos

Categorías
Ley de Impuesto

El terreno no fue arrendado. Pero los impuestos sobre la tierra se pagaron con cargo a la cuenta corriente para las tres parcelas (como explica la oficina de impuestos). El año pasado vendí una de las parcelas en un contrato de compraventa de un particular. ¿Cómo se gravará la venta de un terreno (y habrá alguno?) Los ingresos por la venta de un terreno si lo he poseído durante más de 3 años (desde la fecha de muerte del heredero) Olga.

Impuesto sobre la venta de terrenos: lo que ha cambiado desde 2016

La obligación de pagar un impuesto único "simplificado" sobre los ingresos por la venta de tierras depende de qué tipos de actividades puede realizar un empresario individual según la inscripción en el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales (USRIP), así como de si utilizó terrenos en actividades comerciales. Por lo tanto, si tipos de actividades económicas como "compra y venta de terrenos" se incluyeron en el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales (código 70.12.3 según OKVED), y el empresario utilizó estos terrenos en sus actividades, entonces los ingresos de su venta está sujeta a impuestos según el sistema tributario simplificado.

¿Cómo y en qué monto se paga el impuesto por la venta de terrenos?

Por lo tanto, creemos que existen requisitos previos para que los ingresos por la venta de terrenos se tengan en cuenta como ingresos al determinar la base imponible del impuesto pagado en el sistema tributario simplificado. En consecuencia, en este caso, un empresario individual no tiene. el derecho a aprovechar la deducción del impuesto sobre la propiedad prevista en el art. 220 del Código Fiscal de la Federación de Rusia (cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 06.06.2013 N 03-04-05/21156, de 07.06.2011 N 03-04-05/3-489, de 10.04.2010 N 03-04-05/3-583, Servicio Federal de Impuestos de Rusia de 22 de diciembre de 2011 N ED-2-3/985@ Sin embargo, debe tenerse en cuenta que los terrenos fueron adquiridos por un particular antes. registro como empresario individual En este sentido, observamos que el departamento financiero anteriormente tenía otro punto de vista sobre el tema en consideración.

Fiscalidad de los empresarios individuales al vender terrenos no utilizados en el negocio

El empresario individual aplica el sistema tributario simplificado. Un empresario individual, como individuo, vendió terrenos con edificios residenciales construidos en ellos y presentó una declaración de impuestos en el formulario 3-NDFL. Las parcelas se compraron antes de que el individuo se registrara como empresario individual. Han pasado menos de tres años desde la adquisición de las parcelas.

En la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas de los empresarios individuales también se declararon las deducciones fiscales por terrenos. La autoridad fiscal exige que los ingresos por la venta de terrenos se indiquen en la declaración como ingresos de un empresario individual, ya que el empresario individual tiene un tipo de actividad registrado: la venta de terrenos. ¿Es legal el requisito de la autoridad fiscal? Habiendo considerado la cuestión, llegamos a la siguiente conclusión: la autoridad fiscal tiene los requisitos previos para presentar reclamaciones contra empresarios individuales. Lo más probable es que un empresario tenga que demostrar ante los tribunales la legalidad de gravar los ingresos procedentes de la venta de terrenos con el impuesto sobre la renta personal.
Justificación de la conclusión: Basado en el inciso 1 del art.
Sin embargo, el legislador establece una serie de casos en los que una persona está exenta del pago de impuestos por la venta de un terreno. Por ejemplo, desde 2009 no se cobra ningún impuesto si el terreno estuvo en posesión del vendedor durante más de tres años. Contenido

1 Impuesto sobre la venta de terrenos

2 Impuesto sobre la compra de terrenos

3 Beneficios al pagar el impuesto territorial

Impuesto sobre la venta de terrenos Si el vendedor enajena un terreno que ha sido de su propiedad durante menos de tres años, está obligado a presentar una declaración antes del 30 de abril del año siguiente a la autoridad reguladora, indicando en ella los ingresos. recibido de la venta del terreno, y antes del día 15 del 1 de julio del año siguiente, pagar el impuesto sobre la renta personal a una tasa del 13%, que se aplica únicamente a los residentes y personas que viven en la Federación de Rusia durante más de 183 días. un año.

Impuesto individual sobre la venta de terrenos

¿Qué impuesto se aplica a los ingresos de un empresario, una persona "simplificada", por la venta de un terreno: el impuesto sobre la renta de las personas físicas o un impuesto único "simplificado"? La respuesta a esta pregunta depende de qué tipos de actividades indicó el empresario individual durante el registro, así como de si el terreno se utilizó para actividades comerciales. Recordemos que los empresarios en el sistema tributario simplificado, al determinar el objeto de la tributación, tienen en cuenta los ingresos por ventas, que se determinan de conformidad con el artículo 249 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, y los ingresos no operativos, que son determinado de conformidad con el artículo 250 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. Así se establece en el párrafo 1 del artículo 346.15 del Código Fiscal de la Federación de Rusia.

Impuesto a empresarios individuales sobre la venta de terrenos

N 03-11-11/33583, de 28.10.2013 N 03-11-11/45470, de 23.04.2013 N 03-04-05/14057 se señala que si el inmueble fue utilizado en actividades comerciales o si el empresario individual declaró durante el registro un tipo de actividad como la venta de bienes inmuebles, luego los ingresos de su venta se tienen en cuenta como ingresos al determinar la base imponible del impuesto pagado bajo el sistema tributario simplificado si las parcelas de tierra no fueron utilizadas por. un empresario individual en actividades comerciales y los tipos antes mencionados no están indicados en el Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado en relación con este contribuyente actividad económica, entonces los ingresos por la venta de terrenos están sujetos a impuestos de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo 23 del Código Fiscal de la Federación de Rusia (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 18/04/2016 N 03-11-11/22134, de fecha 24/07/2015 N 03-11-11/42684). En la situación analizada, el empresario individual, al registrarse, declaró el tipo de actividad como “Venta de terrenos”.

Beneficios al pagar el impuesto territorial El Código Tributario determina la lista de beneficiarios del impuesto territorial que tienen derecho a una reducción en el monto de los pagos de impuestos. En particular, dichas personas incluyen:

discapacitado desde el nacimiento,
personas que han sufrido enfermedades por radiación,
personas que recibieron el estatus de persona discapacitada del primer o segundo grupo antes de 2004,
personas que participaron en pruebas de armas nucleares,
Héroes de la URSS y la Federación Rusa.

Para reducir el monto del impuesto territorial, no solo debe tener este estado, sino también comunicarse con el servicio de impuestos para solicitar beneficios del impuesto territorial con todos los documentos de respaldo. La base imponible del impuesto territorial se puede reducir en una cantidad que no exceda los 10 mil rublos.

Sólo aquellos que utilizan la tierra en virtud de un contrato de arrendamiento o de uso temporal, cuando el impuesto lo paga el propietario, están completamente exentos del pago del impuesto territorial. Dado que el legislador en el Código Fiscal define únicamente ese círculo de beneficiarios del impuesto territorial, se debe prestar atención a los actos legales de las autoridades locales de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, que pueden proporcionar beneficios a otras categorías de ciudadanos. Así, al enajenar un terreno, el impuesto sobre la renta de las personas físicas lo paga exclusivamente el vendedor si el terreno le pertenece por derecho de propiedad durante menos de 3 años, y si en este caso no se puede aplicar una deducción fiscal porque el coste del terreno supera el millón.

Muchos empresarios individuales se esfuerzan no solo por construir locales para la producción, sino también por comprar el terreno en el que se encuentra este mismo edificio. Esto es muy lógico, ya que la propiedad de la tierra conlleva confianza en la inviolabilidad de la producción. Puede estar seguro de que no aparecerá un competidor que ofrezca al propietario actual condiciones más favorables. E incluso si las estructuras estatales y municipales quisieran construir una ruta de transporte (carretera, puente, etc.) en este terreno, o pretenden construir una instalación vital, tendrán que comprar el terreno al empresario y no serán capaz de simplemente sacarlo de la tierra sin compensación. Por tanto, el registro de la propiedad de la tierra es una cuestión de fundamental importancia.

Hacer todo bien es el segundo punto imprescindible en este proceso. Si no se siguen estrictamente las normas, las autoridades municipales cancelarán el trato tan pronto como sea necesario y el propietario del edificio no podrá devolver el dinero gastado en la construcción. Y será imposible utilizar este edificio. Por tanto, para evitar perder fondos colosales, basta con contar con el apoyo de un abogado profesional que ayudará al emprendedor a formalizar correctamente la compra del terreno. Si no se encuentra un especialista de este tipo, puede ponerse en contacto con cualquier empresa de confianza en la capital. Los especialistas de dichas empresas trabajan de forma muy profesional de forma remota.

No importa qué nivel de especialista contrate un empresario, él mismo debe tener una idea de las reglas básicas para registrar la propiedad de la tierra. Esto le permitirá comprender si los abogados contratados están trabajando correctamente y si el dinero se paga en vano.

¿Quién tiene derecho a comprar terrenos para negocios?

Selección y registro de terrenos industriales: este tipo de servicio lo brinda actualmente casi cualquier agencia inmobiliaria que se precie. Este trabajo puede ayudar a un empresario si aún no tiene su propio edificio, pero sólo planea construirlo. Por tanto, un principiante en los negocios debería estudiar las ofertas de su región a través de agencias inmobiliarias. Las ventajas de este paso: si elige una agencia que ha estado operando con éxito en el mercado inmobiliario durante mucho tiempo, puede estar seguro de que el terreno no será gravado por otros propietarios, los documentos estarán redactados correctamente. y nadie "cerrará" el trato y el dinero de la tierra no se perderá.

Para comenzar el trabajo de adquisición de tierras, es necesario comprender el esquema de gestión de tierras en Rusia. Inicialmente, en la época soviética, la tierra tenía un propietario: el Estado. En la época de la perestroika apareció otro: los municipios representados por sus líderes. Hoy en día, el proceso de venta y compra de tierras en propiedad de personas de todas las formas de propiedad está en marcha activamente. El proceso se simplifica por el hecho de que con el mismo efecto económico se puede alquilar un terreno a largo plazo por hasta 50 años, se puede alquilar por tiempo indefinido o se puede comprar. Las diferencias entre alquiler y propiedad están en la capacidad del empresario para vender una propiedad determinada. Los terrenos arrendados sólo pueden subarrendarse o abandonarse por completo el contrato de arrendamiento. Y el terreno comprado se puede vender e incluso obtener beneficios económicos de él.

Como ya hemos dicho, cualquier persona puede comprar un terreno en nuestro país, independientemente de la forma de propiedad de la empresa. Personas jurídicas, empresarios individuales y propietarios privados: todos pueden, después de pasar por un determinado procedimiento, comprar un terreno para organizar su negocio. Los particulares compran parcelas para la construcción de viviendas individuales o para casas de veraneo. Y los empresarios construyen empresas en terrenos comprados, es decir, instalaciones de producción industrial, así como oficinas (para uso propio y en alquiler). Una de las áreas de la economía que se está desarrollando con éxito y que requiere terrenos es la construcción de edificios de apartamentos. En cualquier caso, es importante completar la transacción de la forma más correcta posible.

Y un punto más importante en el proceso de registro de compra de terreno. Si los edificios están ubicados en terrenos municipales, el municipio puede ponerlos a la venta en cualquier caso. Y el propietario de los edificios ubicados en este sitio tiene el derecho exclusivo de preferencia para comprar este terreno. Las estructuras municipales modernas tienen derecho a vender cualquier cosa, incluidos los terrenos, únicamente mediante subastas y subastas electrónicas en plataformas acreditadas. El propietario del edificio ubicado en el terreno que se vende se considera como el principal y único solicitante de la compra del terreno. Y solo si hay obstáculos importantes, si el propietario del edificio no puede comprar el terreno por razones objetivas graves, entonces el terreno se subasta.

¿Dónde empezar?

Si estás pensando en comprar un terreno, primero debes acudir al municipio de tu ciudad o distrito. Debe averiguar quién es el propietario del terreno que planea comprar. Puede ser un estado (propiedad federal), un municipio (propiedad de una ciudad o distrito) o una persona privada.

En un municipio de cualquier tipo y nivel existe un departamento de arquitectura, un departamento de propiedad municipal y un departamento de relaciones territoriales. Es necesario encontrar un plano catastral del territorio y determinar el propietario. El plan de acción futura depende de quién es el propietario del terreno que ha elegido. Supongamos que el solar no tiene otros propietarios aparte del municipio. La administración le dará una lista de los documentos que deberá recopilar para registrar la propiedad del terreno. Recuerde que esto es mucho más importante que ingresar la cantidad requerida al presupuesto.

Para registrar un terreno, necesitará un extracto del plano catastral que identifique la dirección específica y las coordenadas del edificio futuro o existente. Hace apenas unos años, los empresarios tenían dificultades con este tema: tenían que obtener ellos mismos todos los certificados de distintas autoridades. Ahora, de conformidad con la ley de autogobierno local, en particular, de conformidad con el artículo sobre servicios municipales, el departamento de administración local que prepara los documentos debe solicitar de forma independiente toda la información catastral, es decir, dirección, coordenadas, trazado con los límites de el sitio, etc

Un empresario debe comenzar el proceso de compra y registro de la propiedad de la tierra escribiendo una solicitud. Se debe solicitar un documento de muestra al departamento de administración de tierras. Indique que al enviar dicha solicitud, se guía por su derecho a registrar o volver a registrar (si su edificio ya se encuentra en este terreno) la propiedad del terreno.

La segunda etapa es tomar la decisión de vender el terreno.

Las autoridades administrativas están obligadas a dar al empresario una respuesta en un plazo de 30 días sobre su decisión, ya sea que se le haya vendido el terreno o no. Las autoridades no siempre llegan a un punto medio con los empresarios y dan su consentimiento para la venta de tierras como propias. Pueden rechazarlo por completo u ofrecer un arrendamiento a largo plazo del terreno. Recuerde que las autoridades deben proporcionar una razón objetiva y convincente para tal negativa. Según la ley, no tienes derecho a negarte de la nada y sin una motivación significativa.

Muy a menudo los municipios aseguran que ese sitio en el que el empresario tiene el ojo puesto no ha sido transferido de propiedad federal a municipal. Esta es la excusa favorita de las autoridades en los casos en que este sitio ha llamado la atención de la “derecha”. gente. Tenga en cuenta que la falta de transferencia de tierras a propiedad municipal no es un obstáculo para registrar la propiedad. Así se establece en la Ley Federal Nº 137 "Sobre la aplicación del Código de Tierras de la Federación de Rusia". Si tal hecho ocurre, el municipio deberá realizar de forma independiente la transferencia del terreno. Si la administración aún insiste en arrendar o se niega injustificadamente a comprar terrenos, entonces el empresario tiene derecho a acudir al arbitraje con una denuncia sobre acciones ilegales o inacción de los funcionarios.

Tomando una desición

Después de tomar una decisión positiva de vender el terreno, los empleados municipales preparan un contrato de compraventa, según el cual el empresario transfiere dinero al presupuesto. Y es este acuerdo el que debe registrarse en la cámara de registro. El contrato deberá ir acompañado de todos los certificados y extractos catastrales, que la administración entregará al empresario dentro de las 2 semanas siguientes a la fecha de presentación de la solicitud.

Razones para negarse a registrar la propiedad.

Restricciones a la circulación de terrenos municipales fijadas por decreto
La presencia de circunstancias controvertidas en circulación y en este ámbito.
Prohibición de privatización sobre la base de la legislación federal (por ejemplo, reconocimiento de un sitio como patrimonio cultural, etc.)
Reservar un sitio para necesidades socialmente significativas del estado o municipio.

Simplificando el procedimiento de compra de terrenos

Si un empresario posee un edificio en un terreno que quiere comprar, entonces tiene derecho a comprar el terreno a un precio preferencial, es decir, al 2,5% del precio determinado por la autoridad catastral. Si un empresario sólo planea comprar un terreno baldío, tendrá que pagar el coste total.

Si en un sitio puesto a la venta hay edificios de varios propietarios, los representantes de la administración deben comprender la situación. Sólo ellos deben determinar cuántos propietarios pueden solicitar la compra de este sitio y a quién se realizará la venta y en qué acciones. Un empresario que haya presentado una solicitud para comprar una parcela no debería hacer esto. Ahora, el solicitante tampoco está obligado a proporcionar de forma independiente un certificado de registro de empresarios individuales y entidades legales, un extracto del Registro Estatal Unificado que confirme la propiedad del edificio ubicado en el sitio. La legislación prevé varias flexibilizaciones más importantes a la hora de registrar la propiedad de la tierra para empresarios de buena fe. Puede obtener más información sobre todas las complejidades actuales del registro de un terreno en un bufete de abogados.

E. Shchugoreva

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Hay una explicación del Ministerio de Hacienda que se aplica ligeramente a su situación.

Carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de 26 de abril de 2013 N 03-11-11/14659

Un empresario individual que utiliza el sistema tributario simplificado con el objeto "ingresos menos gastos" no puede tener en cuenta los costos de adquisición de terrenos incurridos antes del registro estatal como empresario.

Pregunta: En 2011, la organización pagó dividendos a un individuo transfiriendo la propiedad de terrenos. Actualmente, una persona física planea registrarse como empresario individual (en adelante, empresario individual), aplicando el sistema tributario simplificado con el objeto de tributar “ingresos reducidos por el monto de los gastos”, y realizar los siguientes tipos de actividades: “preparación para la venta de su propio inmueble”, “compra y venta de su propio inmueble”, “construcción”. En los terrenos está previsto construir edificios residenciales. Una vez finalizada la construcción y el registro de propiedad, se venderán los edificios residenciales y los terrenos.
¿Es una violación de la ley que un individuo realice actividades comerciales sin registro estatal como empresario individual?
¿Qué impuesto se debe pagar sobre los ingresos por la venta de un terreno y un edificio residencial: el impuesto sobre la renta de las personas físicas o el impuesto pagado al aplicar el sistema tributario simplificado? ¿Es legal tener en cuenta el valor del terreno en los gastos al calcular el impuesto pagado al aplicar el sistema tributario simplificado?
Respuesta: CARTA DEL MINISTERIO DE FINANZAS DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA del 26 de abril de 2013 N 03-11-11/14659
El Departamento de Política Tributaria y Arancelaria ha considerado el recurso sobre el procedimiento de aplicación del sistema tributario simplificado, recibido a través de medios de comunicación electrónica, y, con base en la información contenida en el recurso, informa lo siguiente. De lo dispuesto en el “Art. 2" del Código Civil de la Federación de Rusia (en adelante, el Código Civil de la Federación de Rusia) se deduce que la actividad empresarial incluye la actividad independiente realizada por cuenta y riesgo, dirigido a sistemático recibir ganancias por el uso de la propiedad , venta de bienes, realización de trabajos o prestación de servicios por personas registradas en esta calidad en la forma prescrita por la ley. En virtud del “p. 1 cucharada. 23" del Código Civil de la Federación de Rusia, un ciudadano tiene derecho a participar en una actividad empresarial sin formar una entidad jurídica desde el momento del registro estatal como empresario individual. El registro estatal de empresarios individuales se lleva a cabo de conformidad con la Ley Federal del 8 de agosto de 2001 N 129-FZ "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales" (en adelante, la Ley N 129-FZ). De acuerdo con “pág. 3 cucharadas 8" de la Ley N 129-FZ, el registro estatal de un empresario individual se realiza en su lugar de residencia. El pago de impuestos por parte de una persona física que tiene la condición de empresario individual depende del régimen fiscal utilizado en el desempeño de las actividades comerciales. De acuerdo con “pág. 1 cucharada. 346.15" del Código Fiscal de la Federación de Rusia (en adelante, el Código), los contribuyentes que aplican el sistema tributario simplificado, al determinar el objeto de tributación, tienen en cuenta los ingresos por ventas determinados de conformidad con el "Art. Código 249". En este caso, los ingresos por ventas se reconocen como el producto de la venta de bienes (obras, servicios) tanto de producción propia como de los previamente adquiridos, y como producto de la venta de derechos de propiedad (“Cláusula 1 del artículo 249” del Código ). En consecuencia, los ingresos de un empresario individual que aplica el sistema tributario simplificado por la venta de bienes se gravan en el marco de este régimen tributario. Los contribuyentes que apliquen el sistema tributario simplificado y que hayan elegido como objeto de tributación las rentas reducidas por el monto de los gastos, al determinar la base imponible, tendrán en cuenta los gastos previstos en la “Cláusula 1 cucharada. 346.16" del Código, sujeto al cumplimiento de los criterios especificados en "cl. 1 cucharada. Código 252". Entonces, según “p. 1 cucharada. 252" del Código, para efectos tributarios se reconocen los gastos como gastos justificados y documentados (y en los casos previstos en el "artículo 265" del Código, las pérdidas) incurridos (incurridos) por el contribuyente. Cualquier gasto se reconoce como gasto, siempre que se incurra en la realización de actividades destinadas a generar ingresos. El “Artículo 346.25” del Código establece los detalles del cálculo de la base imponible durante la transición de un empresario individual a un sistema tributario simplificado desde otros regímenes tributarios y durante su transición de un sistema tributario simplificado a otros regímenes tributarios. El procedimiento para contabilizar los gastos incurridos por un empresario individual aplicando un sistema tributario simplificado antes de su registro estatal, de acuerdo con las normas del “Capítulo. 26.2” del Código no está regulado. En el caso considerado, los gastos de un empresario individual para la adquisición de terrenos fueron incurridos por él antes del registro estatal como empresario individual. y, en consecuencia, no estaban relacionados con actividades comerciales. En este sentido, un empresario individual no tiene derecho a tener en cuenta los gastos de adquisición de terrenos en los que incurrió antes del registro estatal como empresario individual al calcular la base imponible del impuesto pagado en relación con el uso de el sistema tributario simplificado. Al mismo tiempo, le informamos que de conformidad con el “Reglamento” del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 30 de junio de 2004 N 329, y el “Reglamento” de el Ministerio de Finanzas de Rusia aprobado por Orden del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 15 de junio de 2012 N 82n, el Ministerio de Finanzas de Rusia considera las apelaciones individuales y colectivas de ciudadanos y organizaciones sobre cuestiones dentro de la jurisdicción del Ministerio de Finanzas de Rusia . Al mismo tiempo, de conformidad con el "Reglamento" y el "Reglamento", a menos que la ley disponga lo contrario, no se consideran solicitudes para el examen de contratos, documentos constitutivos y otros documentos de las organizaciones, así como para la evaluación de situaciones económicas específicas. en los méritos. Las explicaciones escritas del Ministerio de Finanzas de Rusia sobre la aplicación de la legislación de la Federación de Rusia en materia de impuestos y tasas no contienen normas jurídicas y no tienen por objeto establecer, modificar o derogar normas jurídicas, no son actos jurídicos reglamentarios, pero tienen carácter de carácter informativo y explicativo sobre la aplicación de la legislación de la Federación de Rusia en materia de impuestos y tasas y no impiden guiarse por las normas de la legislación sobre impuestos y tasas en un entendimiento que difiere de la interpretación establecida por el Ministerio de Finanzas de Rusia. Subdirector del Departamento de Política Tributaria y Arancelaria S.V. RAZGULIN 26/04/2013

De hecho, el Ministerio de Hacienda confirma que el signo más importante que indica que una persona se dedica a una actividad empresarial es la obtención sistemática de beneficios, lo que no es el caso en su situación.

Asegúrese de que el número catastral esté indicado en el certificado, planos catastrales y de límites. Esta es una garantía de que el sitio está identificado de forma única y tiene un único propietario. Si no se asigna un número, puede resultar que este terreno tenga otro propietario y, quizás, más de uno: el terreno se ha vendido varias veces. Tenga en cuenta que el paquete de documentos incluye un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos. Esto también confirma que el sitio está incluido en los registros solo una vez. 5 Si su vendedor está casado, el paquete de documentos del terreno debe incluir el consentimiento por escrito de su cónyuge para vender este terreno. Si el vendedor es un ciudadano menor de edad, debe existir un consentimiento por escrito para la venta de la parcela por parte de las autoridades de tutela y administración fiduciaria.

Documentos para la compra de un terreno.

Riesgo uno: un vendedor sin escrúpulos. El vendedor (o la agencia inmobiliaria), que persigue el objetivo de concluir rápidamente una transacción de compra y venta de un terreno, puede no proporcionar todos los detalles esenciales y las restricciones sobre el uso del terreno. Por ejemplo:

La discrepancia entre la finalidad del terreno y la declarada es un riesgo muy común a la hora de adquirir un terreno.
Así, por ejemplo, los terrenos forestales no están sujetos a venta y, en este caso, sólo se puede aspirar a alquilar una parcela ubicada en una vivienda. Puede comprar una parcela, pero será imposible llevar a cabo su plan, por ejemplo, construir una casa, ya que resulta que su terreno se utiliza exclusivamente para tierras agrícolas.

¿Qué documentos debes comprobar al comprar una parcela?

Atención

La presentación de informes oportuna y correctamente es una condición necesaria para el éxito de cualquier pequeña y mediana empresa. Entonces, ¿qué documentos debería tener un empresario individual? ¿Qué tipo de informes deberían mantener como empleador? Para evitar problemas, lo más importante es conocer las respuestas correctas a todas estas preguntas, y poder proporcionar todos los datos necesarios a tiempo y en el formato correcto.

Importante

Iniciar una empresa En comparación con las diversas dificultades de la actividad empresarial, registrar un empresario individual es un procedimiento bastante sencillo y rápido. Esto presupone el estricto cumplimiento de las reglas, tras cuyo cumplimiento una persona que desea convertirse en empresario adquiere su codiciado estatus en un plazo de 3 días.

A primera vista, parece que la parte más difícil ha pasado y puedes empezar tranquilamente a realizar la actividad elegida, pero, por supuesto, esto es sólo el comienzo.

¿Qué documentos deben comprobarse al comprar un terreno?

Las restricciones a la enajenación de terrenos sólo pueden establecerse mediante actos legales reglamentarios. A la hora de adquirir un terreno, ¿qué documentos se necesitan para la elaboración del contrato y las posteriores acciones registrales? En primer lugar, las partes deben comprobar los documentos que certifican el derecho del vendedor a vender el terreno.

Incluirán:

pasaporte civil general del propietario de la parcela;
poder notarial, si la transacción se confía a un representante;
documentos de título: certificado de título (si el registro de derechos se realizó antes de julio de 2016), extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado (si las acciones de registro se llevaron a cabo desde julio de 2016), certificado de herencia, acto administrativo de las autoridades locales sobre la provisión de propiedad de la tierra, etc.

¿Qué documentos se necesitan para comprar un terreno?

Los derechos sobre terrenos están sujetos a registro estatal obligatorio. De conformidad con el art. 14 Ley Federal de 21 de julio de 1997

No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos", el registro estatal del surgimiento y transferencia de derechos sobre bienes inmuebles se certifica mediante un certificado de registro estatal de derechos, y desde el 03/07/2016 mediante extracto del Registro Unificado del Estado, y del 01/01/2017. un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado de conformidad con la Ley Federal del 13 de julio de 2015. No. 218-FZ “Sobre el registro estatal de bienes inmuebles”.

Negativa de un sujeto de la Federación de Rusia a comprar un terreno.

Cómo comprar un terreno

Información

El llamado libro de contabilidad de transacciones comerciales, gastos e ingresos: KUDiR. Los documentos necesarios para un empresario individual dependen de muchos matices.

El régimen de declaración de impuestos se considera el más fácil de entender. Pero no siempre resulta rentable. Para simplificar las actividades de los pequeños empresarios, la legislación de la Federación de Rusia ha introducido varios regímenes fiscales. Veámoslos a continuación. STS El más común y simplificado de todos los regímenes es el sistema tributario (STS), que reemplaza tres impuestos a la vez. El sistema tributario simplificado no impone a los empresarios la necesidad de pagar evaluaciones sobre la propiedad, el IVA y el impuesto sobre la renta personal.

Los demás impuestos deben pagarse en la forma prescrita para los empresarios individuales en el régimen fiscal general. Los principales documentos que los empresarios deben mantener utilizando el sistema tributario simplificado son la declaración de impuestos y KUDiR.

¿No encontraste lo que buscabas?

Puedes comprar una parcela en el mercado primario y secundario. En el primer caso, los documentos anteriores serán suficientes para completar la transacción, pero al comprar a un particular, necesitará varios documentos adicionales.

Esta lista incluye un permiso notariado del cónyuge del propietario para vender y un permiso similar del cónyuge del cliente para comprar, si ambas partes del contrato están casadas. El vendedor también debe llevar certificados de los dispensarios psiconeurológicos y narcológicos (PND y ND), ya que cualquier transacción realizada por una persona registrada en estos dispensarios puede ser declarada inválida.

Y no importa que no se venda el apartamento, sino el terreno. Pero los clientes que compran bienes inmuebles en el campo a menudo se olvidan de esto y, de hecho, pierden el dinero que tanto les costó ganar.

Por cierto, el tribunal ni siquiera examinará su reclamación sin estos certificados, por lo que es mejor ir a lo seguro.

Lo que necesitas saber al comprar un terreno o casa de campo

La mejor opción para el propósito del terreno adquirido es la construcción de viviendas individuales (IHC).

Muy a menudo, el vendedor vende un terreno obtenido como resultado de una okupación y, después de una transacción para comprar un terreno, corre el riesgo de verse abrumado por un procedimiento complicado para registrar la propiedad del terreno adquirido. Si no se le han proporcionado todos los documentos necesarios que confirman la propiedad del vendedor sobre la parcela (y los objetos inmobiliarios presentes en ella), la mejor solución sería rechazar dicha compra.
El terreno puede estar bajo arresto, prohibición, etc., de lo que es posible que el vendedor no le informe.
Existe el riesgo de que se realicen múltiples ventas del mismo terreno.

Qué documentos comprobar al comprar una parcela a un empresario individual

Cómo verificar la autenticidad de los documentos de un terreno comprado Al comprar un inmueble, el comprador debe verificar la pureza legal de la transacción y de la propiedad en sí que planea comprar. En relación con los terrenos, el algoritmo de verificación constará de las siguientes acciones:

se requiere un documento que confirme el derecho a disponer de la tierra (un certificado de registro de un terreno o un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado será el documento apropiado para completar la transacción);
Se requiere obtener un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado con las principales características de la parcela (límites, superficie, etc.).

Copias de contratos de título de objetos de actividad empresarial de empresarios individuales.
Notificación de la posibilidad de aplicar el sistema tributario simplificado (si está disponible).
Acuerdo para una cuenta bancaria.
GRN por realizar cambios en el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales.
Acuerdo sobre el uso del sistema Banco-Cliente (si está disponible).
Certificado del FSS.
Certificado del Fondo de Pensiones de Rusia como empleador.
Copias de los contratos de alquiler de equipos utilizados por el empresario individual.
Copias de los contratos de arrendamiento del local donde opera el empresario individual.
Actos de inspecciones por parte de determinadas autoridades.
Formulario de datos del empresario individual.

Sea como fuere, antes de preparar una lista completa de todos los documentos, debe decidir de inmediato claramente qué método de tributación es más conveniente para usted, así como si su empresa planea organizar los lugares de trabajo.

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