Análise de hipotecas e investimentos. Curso: análise de investimento hipotecário na avaliação imobiliária Técnica tradicional de análise de investimento hipotecário

Devido ao facto de o tema deste trabalho ser o crédito hipotecário no sector bancário, o trabalho irá considerar e analisar indicadores relacionados apenas com as operações de crédito e liquidação do banco com particulares sobre hipotecas.

Vamos analisar a estrutura da dívida de empréstimos de pessoas físicas por uso pretendido.

Tabela 7. Análise da estrutura da dívida de empréstimos de pessoas físicas do Sberbank da Rússia OJSC para 2010 – 2011.

Índice					Desvio indicador 2010 a 2011
	Quantidade, mil rublos		Quantidade, mil rublos
Empréstimo pessoal
Empréstimos para automóveis
Empréstimos hipotecários

Na Tabela 7 verificamos que a proporção do crédito à habitação em 2010 era de 32%, mas em 2011 este valor caiu para 28%.

Vamos analisar a composição da dívida de empréstimos do banco formada por empréstimos hipotecários.

Tabela8. Análise da estrutura da dívida de empréstimos do Sberbank da Rússia OJSC formada por empréstimos hipotecários para 2010–2011.

Programa de empréstimo hipotecário					Desvio indicador 2010 a 2011
	Quantidade, mil rublos		Quantidade, mil rublos
“Empréstimo para imóveis”
"Hipoteca"
Empréstimo "Hipoteca +"
"Jovem família"
Total de empréstimos hipotecários

A análise da Tabela 8 permite-nos constatar que a estrutura de crédito hipotecário analisada é heterogénea. Em 2010, a maior parcela do crédito hipotecário foi emitida no âmbito do programa “Crédito Hipotecário”, a menor, 13%, foi emitida no âmbito do programa “Crédito Imobiliário”. No final de 2011, a situação do banco mudou: a maior parte dos empréstimos foi emitida no âmbito do programa “crédito hipotecário +” e a menor – no âmbito do programa “família jovem”.

Vamos mostrar a dinâmica da dívida de empréstimos sob programas de empréstimos hipotecários na Figura 2

Figura 2. Dinâmica da dívida de empréstimos do OJSC Sberbank da Rússia, formada por programas de empréstimos hipotecários para 2010-2011.

Na Figura 2 vemos que o maior desvio ocorreu no programa de empréstimos hipotecários “Mortgage +” em 2011, a dívida do empréstimo aumentou 157% para 2.081.598 mil rublos; Pelo contrário, a dívida do empréstimo no âmbito do programa “Família Jovem” foi reduzida em 74%, para 736.322 mil rublos. até 192.741 mil rublos.

Vamos analisar a dívida do empréstimo sobre empréstimos hipotecários por prazo do empréstimo na Tabela 2.9

Tabela 9. Análise da dívida de empréstimos do Sberbank da Rússia OJSC, formada por empréstimos hipotecários por prazo de empréstimo para 2010 – 2011.

Prazo da hipoteca					Desvio indicador 2010 a 2011
	Quantidade, mil rublos		Quantidade, mil rublos
de 3 a 6 anos
de 6 a 10 anos
mais de 10 anos
Total de empréstimos hipotecários

A análise dos créditos hipotecários foi efetuada para prazos até 3 anos, de 3 a 6 anos, de 6 a 10 anos e superiores a 10 anos.

A análise da Tabela 9 permite-nos concluir que a maior parcela do crédito hipotecário em 2010, no valor de 65%, foi emitida por um período de 6 a 10 anos, este valor caiu para 52%, mas continuou a ser o principal; . A menor parcela dos empréstimos são empréstimos de longo prazo por um período superior a 10 anos. A análise mostrou que em 2011 a proporção de empréstimos hipotecários com prazo superior a 10 anos aumentou 8 pontos percentuais. até 16%.

Figura 3 - Dinâmica dos empréstimos hipotecários por prazo de empréstimo do Sberbank da Rússia OJSC para 2010-2011.

A análise da figura permite-nos concluir que o crédito hipotecário emitido por um período até 3 anos foi reduzido de 17% para 10% em 7. O crédito hipotecário de 3 a 6 anos mudou mais significativamente de 10% para 22% em 01/ 01/2012, menos significativa A alteração ocorreu para os empréstimos concedidos de 6 a 10 anos e por prazo superior a 10 anos.

Tendo decidido contrair um empréstimo hipotecário para adquirir uma casa ou outro imóvel (casa, apartamento, chalé, terreno, etc.), o mutuário começa a procurar um credor adequado. Uma das posições de liderança entre eles é ocupada com segurança pelo OJSC Sberbank da Rússia. Oferece aos clientes diversos programas habitacionais:

Empréstimo imobiliário,

Hipoteca,

Empréstimo "Hipoteca +"

“Jovem família”.

Mas a concessão de empréstimos em condições favoráveis ​​impõe certos requisitos aos próprios mutuários, de modo que nem todos podem tirar proveito da hipoteca do OJSC Sberbank da Rússia. Vejamos seus recursos com mais detalhes.

Os principais critérios para todos os empréstimos hipotecários do Sberbank da Rússia OJSC são: prazo máximo e pagamento inicial mínimo. A taxa de juro não desempenha aqui um papel decisivo (a amplitude das suas flutuações nos diferentes bancos é de cerca de 2%), a forma de reembolso da hipoteca é muito mais importante.

OJSC Sberbank da Rússia oferece hipotecas a cidadãos com mais de 21 anos de idade e devem ser reembolsadas antes que o mutuário atinja 75 anos de idade. Ao mesmo tempo, o prazo máximo para a emissão de um empréstimo é de 30 anos (para comparação: em alguns bancos o prazo máximo para a emissão de um empréstimo é de 15 anos e deve ser reembolsado antes do beneficiário completar 60 anos). A entrada mínima para uma hipoteca em um banco é de 10% do valor do imóvel adquirido (ou mesmo 5% no programa Família Jovem), enquanto na maioria dos bancos é de 15% ou mais. Os requisitos básicos para o mutuário e uma descrição dos programas são apresentados no Apêndice nº 1.

Ao analisar os programas, revelou-se que a principal característica da hipoteca do Sberbank da Rússia OJSC é a forma diferenciada de seu reembolso, quando o valor da mensalidade muda cada vez no sentido de uma diminuição (devido à baixa uniforme de a dívida principal e, consequentemente, uma diminuição dos juros). Hoje, muitos bancos recorrem a outro esquema de reembolso de empréstimos hipotecários - anuidade, que envolve o pagamento de um valor igual

pagamentos durante toda a vigência do contrato. Este esquema é aparentemente mais simples e conveniente, mas na realidade custa muito mais ao mutuário do que o diferenciado.

Assim, podemos concluir que a hipoteca do Sberbank da Rússia OJSC é certamente benéfica para o mutuário, mas não devemos esquecer que cada banco tenta extrair seu próprio benefício de qualquer transação, já que obter lucro é o principal objetivo de qualquer banco.

Outro programa é o “Programa Hipoteca Familiar Jovem, Habitação Acessível, Hipoteca Social”, que precisa de ser analisado tanto do ponto de vista do banco como do ponto de vista da resolução deste problema habitacional que é a compra de imóveis por jovens. famílias.

Cada jovem família precisa de sua própria moradia. Hoje, este problema habitacional é relevante e agudo para muitas famílias jovens no nosso país.

Atualmente, os preços da habitação são muito elevados e tendem a aumentar constantemente. A maioria das famílias jovens não consegue comprar imediatamente um apartamento ou uma casa na fase inicial da vida conjunta. Como resolver o problema atual e como comprar um apartamento para uma jovem família?

Hoje, as famílias jovens na Rússia têm a oportunidade de adquirir moradias acessíveis. Isso se tornou possível graças a programas especiais de hipotecas sociais desenvolvidos pelo governo russo. Um exemplo de tais programas é o programa bastante difundido “Família Jovem”, que permite que uma família jovem compre moradia a preços acessíveis com a ajuda de empréstimos hipotecários especiais do Sberbank.

As hipotecas para famílias jovens fazem parte do programa Habitação Acessível e proporcionam habitação a preços acessíveis às famílias jovens. O programa consiste em conceder a uma jovem família um subsídio para aquisição de habitação.

Se pelo menos um dos cônjuges não tiver mais de 30 anos e não tiver filhos, o valor do subsídio será de 35%; se a família tiver um ou mais filhos, o valor do subsídio aumenta para 40% do custo; habitação. O valor do subsídio depende do número de filhos da família e do custo por metro quadrado da moradia adquirida. Além disso, um empréstimo para uma família jovem pode ser obtido por uma família incompleta em que a mãe (pai) ainda não tenha completado 30 anos.

No âmbito de tal programa, existe um determinado tamanho de espaço habitacional para o qual será emitido um subsídio. O tamanho do espaço vital para uma família jovem de duas pessoas é de 42 metros quadrados, se houver mais de 2 pessoas na família, outros 18 metros para cada membro da família;

Para participar neste programa de hipotecas do OJSC Sberbank da Rússia, a família deve ser reconhecida como necessitando de melhorar suas condições de vida. As famílias jovens que participam do projeto deverão receber um certificado especial à medida que o dinheiro do orçamento chegar. A família deve ter renda ou outros recursos suficientes para pagar o custo da moradia em parcela superior ao valor do subsídio.

Ao decidir aderir ou não ao programa do projeto nacional de habitação acessível para jovens com a participação do OJSC Sberbank da Rússia, a família se depara com diversas questões. Por exemplo, medo de comprar habitação mesmo com apoio governamental; Algumas famílias, que planeiam ter filhos, têm medo de perder temporariamente a capacidade de pagar o empréstimo. No entanto, isso está previsto no projeto de hipoteca familiar jovem. Por exemplo, no nascimento de um filho, os pais recebem um subsídio adicional do Estado, que é retirado do orçamento regional, e o seu valor é de pelo menos 5% do custo da habitação adquirida. Além disso, se uma família jovem não puder pagar temporariamente o empréstimo, os pagamentos serão suspensos (até 3 anos). A suspensão dos pagamentos pode estar associada não só ao nascimento de um filho, mas também à construção de habitação.

Outra grande vantagem do programa de hipoteca habitacional com a participação do Sberbank para famílias jovens é que você pode fazer um pequeno pagamento inicial. O prazo para empréstimos hipotecários é geralmente de até 20 anos. O valor máximo que pode ser emitido é determinado tendo em conta a solvência do mutuário, o custo da habitação, etc. Um empréstimo emitido no âmbito do programa de hipotecas para famílias jovens pode atingir até 90% do custo da casa adquirida. Se a família tiver filhos, o valor do empréstimo pode chegar a até 95% do custo da moradia. A taxa de juros desse empréstimo é de cerca de 16% em moeda nacional (rublos) e 11% em moeda estrangeira (dólares americanos, euros).

Além das famílias jovens, ainda há muitos residentes russos que precisam de melhores condições de habitação, mas não podem adquiri-las ao abrigo de uma hipoteca regular devido aos baixos rendimentos. o que é outro problema na compra de uma casa. Para resolver este problema habitacional, o Sberbank oferece um programa de hipoteca social.

Este tipo de hipoteca social ajudará as pessoas que estiveram na fila durante vários anos por habitação gratuita e nunca obtiveram qualquer resultado. Com este programa, o mutuário pode comprar uma casa ao custo de construção e não ao preço de mercado, o que é uma opção significativamente mais barata.

Além disso, se o mutuário pretende melhorar as suas condições de vida ou adquirir o seu próprio espaço habitacional separado, o estado fornece um apartamento pelo qual o mutuário terá apenas de pagar a diferença entre o espaço habitacional antigo e o novo.

Imediatamente após o mutuário efetuar o pagamento integral da moradia com recursos próprios e de crédito, ele se torna seu proprietário e pode nela se cadastrar junto com seus familiares. No entanto, até que o mutuário pague integralmente o empréstimo, a habitação é penhorada ao banco.

Apesar dos grandes sucessos no desenvolvimento de programas de empréstimos hipotecários sociais, o banco continua a trabalhar em empréstimos sociais e faz muitos esforços para aumentar a disponibilidade de tais programas para os cidadãos russos. Assim, as pessoas devem compreender que mesmo com um nível de rendimento relativamente baixo, podem obter habitação própria sem esperar vários anos na fila.

Hoje, o Sberbank, assim como outros, concede empréstimos sem entrada. Por exemplo, um programa de hipotecas do Sberbank se parece com isto. O banco oferece um empréstimo garantido pelo seu apartamento existente, com o qual você pode comprar uma nova casa. O período de reembolso do empréstimo varia de 5 a 15 anos e as taxas de juros podem variar de 11% em dólares americanos a 14% em rublos russos.

Vamos comparar o programa Sberbank com o programa de outro banco. O Absolut-Bank usa um esquema de empréstimo diferente: o mutuário recebe dois empréstimos ao mesmo tempo. O primeiro é até 90% do custo da habitação, e o segundo empréstimo, pelo prazo de 3 anos e garantido pela habitação do cliente, é destinado ao pagamento da entrada. O mutuário paga primeiro os juros do segundo empréstimo e paga o principal restante no final do prazo do empréstimo ou após a venda da casa. O City Client Bank tem seu próprio programa original de empréstimos hipotecários sem entrada. O banco concede empréstimos se houver garantia imobiliária não só do mutuário, mas também dos pais, que assim ajudam os filhos a resolver o problema habitacional. Este empréstimo é conveniente para quem tem uma renda familiar alta e estável, mas não consegue economizar para pagar a entrada.

O empréstimo hipotecário sem pagamento inicial é bastante arriscado tanto para o mutuário quanto para o banco credor. É por isso que as condições para este tipo de empréstimo são muito mais rigorosas e as taxas de juro do empréstimo são mais elevadas. Existe uma possibilidade perigosa para o banco de o cliente não reembolsar o empréstimo. Pode surgir devido ao facto de o mutuário não ter investido os seus próprios fundos sob a forma de adiantamento e não ter sentido de responsabilidade para com o banco credor. No entanto, os bancos protegem-se de possíveis riscos através do procedimento obrigatório de seguro de crédito hipotecário, bem como da presença de garantia, que é o próprio imóvel. A crescente concorrência entre bancos está a contribuir para um aumento no número de bancos que incluem empréstimos hipotecários sem pagamento inicial nos seus programas de empréstimos.

Hoje, o programa de empréstimos hipotecários do Sberbank usando capital de maternidade está se desenvolvendo e sendo procurado.

Com o apoio do Sberbank, os empréstimos são realizados com capital de maternidade, outra característica dos programas de hipotecas do banco.

Capital maternoé uma das formas de assistência estatal previstas na Lei Federal “Sobre medidas adicionais de apoio estatal às famílias com crianças” de 26 de dezembro de 2006 nº 256-FZ. O capital de maternidade é devido no nascimento (adoção) do segundo filho ou subsequente. O valor total do capital de maternidade era inicialmente igual a 250 mil rublos. Hoje são pouco mais de 400 mil rublos. Na Rússia a inflação é elevada e, para que os pais não percam nada, este valor é indexado várias vezes ao ano. Você pode receber dinheiro de maternidade para uma criança nascida antes de 1º de janeiro de 2007. Você pode receber o capital maternidade apenas uma vez, ou seja, o dinheiro é concedido apenas para um filho.

A lei estipula estritamente as finalidades para as quais o capital da maternidade pode ser gasto:

Obter a educação de uma criança;

Melhorar as condições de vida familiar;

Formação da parte capitalizada da pensão trabalhista da mãe.

Só é possível utilizar o capital maternidade quando a criança completar três anos. No entanto, de acordo com as alterações ao Artigo 7 da Lei Federal da Federação Russa datada de 29 de dezembro de 2006 N 256-FZ, você pode usar o dinheiro alocado agora, independentemente da idade do bebê, se os fundos do capital da maternidade forem usados ​​​​para reembolsar um empréstimo de hipoteca.

Assim, o Sberbank ajuda a resolver o problema habitacional quando uma família recebe capital de maternidade.

A questão da habitação preocupa muitos jovens e é um problema urgente. E, portanto, a oportunidade oferecida pelo Sberbank de direcionar o capital da maternidade para resolver este problema é relevante.

De acordo com os termos dos empréstimos hipotecários do Sberbank usando capital de maternidade, o capital de maternidade pode ser usado tanto para pagar dívidas de um empréstimo hipotecário recebido anteriormente quanto como adiantamento.

Note-se que com a ajuda do capital de maternidade, o reembolso do empréstimo hipotecário não ocorre de forma independente, mas sim pelo Fundo de Pensões.

A análise revelou que o Fundo de Pensões está a considerar um pedido de reembolso do empréstimo através do Sberbank e a enviar o dinheiro para o banco. É aqui que termina o seu trabalho para a fundação. O futuro destino do dinheiro depende do banco.

Para emitir qualquer um dos empréstimos acima para o Sberbank da Rússia OJSC, é necessário fornecer uma determinada lista de documentos (Apêndice No. 2) e preencher o formulário de inscrição do mutuário (Apêndice No. 3). Para determinar o valor do empréstimo para aquisição de imóveis, o Sberbank possui critérios baseados na renda familiar (Anexo nº 4).

Portanto, dado que o banco Sberbank da Rússia OJSC é um dos líderes em nosso país, é um dos 10 maiores e mais confiáveis ​​​​bancos, sua participação no crédito hipotecário é justificada e pode ser proposta como uma direção de desenvolvimento para este banco para o período de previsão.

A base da análise de investimentos e hipotecas é a ideia do valor da propriedade como uma combinação do valor do patrimônio líquido e dos fundos emprestados. De acordo com isto, o preço máximo razoável do imóvel é determinado como a soma do valor atual dos fluxos de caixa, incluindo o produto da reversão atribuível aos fundos do investidor, e o valor do empréstimo ou o seu saldo atual.

Na análise de investimentos e hipotecas, leva-se em consideração a opinião do investidor de que ele não está pagando o custo do imóvel, mas sim o custo do patrimônio líquido, sendo o empréstimo considerado um meio adicional para concretizar a transação e aumentar o capital social. A análise utiliza dois métodos (duas técnicas): o método tradicional e a técnica de Elwood. O método tradicional reflete explicitamente a lógica da análise de investimentos e hipotecas. O método de Elwood, refletindo a mesma lógica, utiliza índices de rentabilidade e índices proporcionais de componentes de investimento.

Método tradicional. Este método leva em consideração que o investidor e o credor esperam receber o retorno do seu investimento e devolvê-lo. Estes interesses devem ser assegurados pelo rendimento total de todo o valor do investimento e pela venda dos ativos no final do projeto de investimento. O valor do investimento necessário é determinado como a soma do valor presente do fluxo de caixa composto pelo patrimônio do investidor e o saldo devedor atual.

O valor presente do fluxo de caixa de um investidor consiste no valor presente dos recebimentos periódicos de caixa, o aumento no valor dos ativos patrimoniais resultante da amortização de empréstimos. O valor do saldo devedor atual é igual ao valor presente dos pagamentos do serviço de empréstimo pelo prazo remanescente, descontado à taxa de juros.

O cálculo de custos na tecnologia tradicional é realizado em três etapas.

EstágioEU. Para o período de previsão aceito, é elaborada uma demonstração de receitas e despesas e determinado o fluxo de caixa antes dos impostos, ou seja, sobre capital próprio. A etapa termina com a determinação do valor atual desse fluxo de acordo com o período de previsão e o retorno final do capital social de Ye esperado pelo investidor.

EstágioII. O produto da revenda do imóvel é apurado subtraindo do preço de revenda os custos da transação e a dívida remanescente no final do período de previsão. O valor presente dos recursos é avaliado pela mesma taxa.

EstágioIII. O valor atual do capital social é determinado pela soma dos resultados das etapas. O valor do patrimônio líquido e do saldo da dívida atual é avaliado.

A técnica tradicional de análise de investimentos hipotecários permite tirar certas conclusões sobre a influência do período de previsão nos resultados da avaliação. Um factor importante que limita o período de detenção do ponto de vista de um investidor é a redução ao longo do tempo da depreciação (activos) e das deduções de juros dos lucros antes de impostos. Além disso, poderão surgir opções de investimento mais preferíveis (fatores externos). Por outro lado, o valor actual do rácio da dívida actual diminui gradualmente, o que leva à eficácia da alavancagem financeira. A análise utilizando técnicas tradicionais de opções com diferentes prazos mostra a óbvia influência do período de previsão no valor do valor estimado. Além disso, a dependência é tal que com o aumento do mandato previsto, o valor do valor avaliado diminui, desde que o valor diminua ao longo dos períodos de previsão.

Técnica Elwood.É utilizado na análise de investimentos e hipotecas e dá os mesmos resultados da técnica tradicional, pois se baseia no mesmo conjunto de dados iniciais e ideias sobre a relação entre os interesses do capital próprio e do capital emprestado durante o período de desenvolvimento do projeto de investimento. . A diferença entre a técnica de Elwood é que ela se baseia nos índices de retorno dos indicadores de patrimônio na estrutura de investimento, nas mudanças no valor do capital total e mostra de forma bastante clara o mecanismo de mudanças no capital próprio ao longo do período de investimento.

Visão geral da fórmula de Elwood:

onde R 0 é o índice geral de capitalização

COM– Taxa de hipoteca de Ellwood

- compartilhar a mudança no valor da propriedade

(aff, sim e ) – fator do fundo de compensação à taxa de retorno sobre o capital próprio

- mudança de participação na receita para o período de previsão

- coeficiente de estabilização

Índice de hipoteca de Elwood:

C = Sim + p (sff, Sim) – Rm

Onde p é a parcela do saldo atual do empréstimo amortizado durante o período de previsão

Rm – constante da hipoteca em relação ao saldo devedor atual.

Expressão
na equação é um fator estabilizador e é usado quando a renda não é constante, mas muda regularmente. Normalmente é especificada a lei da variação da renda (por exemplo, linear, exponencial, de acordo com o fator do fundo de acumulação), de acordo com a qual é determinado o coeficiente de estabilização de acordo com tabelas pré-calculadas. O valor é determinado dividindo os resultados do ano anterior à data de avaliação pela taxa de capitalização, tendo em conta a estabilização dos resultados. No futuro, consideraremos a técnica Elwood apenas para renda permanente.

Vamos escrever a expressão de Elwood sem levar em conta as variações no valor dos imóveis com renda constante:

Essa expressão é chamada de índice básico de capitalização, que é igual à taxa de retorno final do capital próprio ajustada pelas condições de financiamento e depreciação.

Vamos considerar a estrutura do índice de capitalização geral na forma Elwood sem levar em conta as mudanças nos valores das propriedades, para as quais usamos a técnica de grupo de investimento para taxas de retorno. Esta técnica pondera as taxas de retorno sobre o patrimônio líquido e a dívida em suas respectivas parcelas do capital total investido:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye

Para que esta expressão seja equivalente ao coeficiente básico r, mais dois fatores devem ser levados em consideração. A primeira é que o investidor deve descontar periodicamente de sua renda para amortizar o empréstimo, reduzindo seu patrimônio. Portanto, é necessário ajustar o valor de Yo na expressão anterior somando a parcela paga periodicamente do capital total com juros iguais à taxa de juros do empréstimo. A expressão para este ajustamento é o rácio de alavancagem m multiplicado pelo fator do fundo de recuperação à taxa de juro (sff, Ym). O valor (sff, Ym) é igual à diferença entre a constante da hipoteca e a taxa de juros, ou seja, Rm – Sim. Assim, tendo em conta esta alteração:

Ei = m*Ym + (1 – m)*Sim + m*(Rm – Ym)

O segundo termo de ajustamento deve ter em conta o facto de o capital próprio do investidor em resultado da reversão aumentar no valor da parcela do empréstimo amortizada durante o período de detenção. Para determinar esse ajuste, é necessário multiplicar o valor depreciado como parcela do capital original total pelo fator do fundo de reposição à taxa de retorno final sobre o patrimônio líquido (a realização no patrimônio ocorre no final do período de detenção). Conseqüentemente, o segundo termo de correção tem a forma: mp(sff, Ym), com sinal menos, pois esta correção aumenta o custo.

Por isso:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Sim + m(Rm – Ym) – mp(sff, Sim)

E depois de combinar termos semelhantes e substituir Yo por r (não levamos em consideração a mudança no valor da propriedade):

R = Sim – m*(Sim + (p(sff) – Rm))

Assim, obtemos o índice básico de capitalização da expressão de Elwood. Progredir da técnica do grupo de investimento através dos ajustes necessários à expressão de Elwood mostra que esta expressão reflecte na verdade todos os elementos da transformação dos capitais próprios e dos fundos emprestados combinados no capital investido, em particular a alavancagem financeira, a amortização do empréstimo hipotecário e o aumento da capital próprio como resultado da amortização do empréstimo.

A equação de Elwood expressa em termos do rácio de cobertura da dívida. O financiamento de projetos associados a riscos significativos quanto ao recebimento de rendimentos estáveis ​​pode alterar a orientação dos credores quanto ao critério que determina o montante dos recursos emprestados. O credor acredita que nesta situação é mais apropriado determinar o tamanho do empréstimo não com base no preço, mas com base no rácio entre o rendimento líquido anual do investidor e os pagamentos anuais da obrigação de empréstimo, ou seja, o credor exige garantias de que o valor deste rácio (naturalmente, superior a um) não será inferior a um determinado valor mínimo determinado pelo credor. Este índice é chamado de índice de cobertura da dívida:

Neste caso, o rácio da dívida hipotecária na equação de Elwood deve ser expresso através do rácio de cobertura da dívida DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), ou

Substituindo esta expressão por m, obtemos a equação de Elwood, expressa em termos do índice de cobertura da dívida:

3. Determinação do custo do capital investido com base na capitalização de rendimentos

3.3. Análise de hipotecas e investimentos

A análise do investimento hipotecário consiste em determinar o valor do imóvel como a soma dos custos do capital próprio e do capital emprestado. Nesse caso, leva-se em consideração a opinião do investidor de que ele não está pagando pelo custo do imóvel, mas sim pelo custo do capital. Um empréstimo é visto como um meio de aumentar os fundos investidos necessários para concluir a transação. O custo do capital próprio é calculado descontando os fluxos de caixa que chegam ao capital próprio do investidor a partir do rendimento regular e da reversão, o custo do capital emprestado é calculado descontando os pagamentos do serviço da dívida.

O valor atual do imóvel é determinado em função das taxas de desconto e das características do fluxo de caixa. Ou seja, o valor atual depende da duração do projeto, da relação entre capital próprio e capital alheio, das características económicas do imóvel e das correspondentes taxas de desconto.

Consideremos um algoritmo geral de análise de investimento hipotecário para calcular o valor de um imóvel cuja compra é financiada com capital emprestado e, consequentemente, os fluxos de caixa da renda periódica e da reversão serão distribuídos entre os juros do capital próprio e do capital emprestado .

Estágio 1. Determinando o valor presente dos fluxos de renda regulares:

– é compilado um relatório de receitas e despesas para o período de previsão, enquanto os valores do serviço da dívida são calculados com base nas características do empréstimo - a taxa de juros, o período total de amortização e prazos de reembolso, o tamanho do empréstimo e a frequência de pagamentos para reembolsar o empréstimo;
– são determinados os fluxos de caixa dos fundos próprios;
– é calculada a taxa de retorno do capital investido;
– com base na taxa de retorno sobre o patrimônio líquido calculada, é determinado o valor atual dos fluxos de caixa regulares antes dos impostos.

Etapa 2. Determinar o valor presente do produto da reversão menos o saldo pendente do empréstimo:

– é apurado o rendimento da reversão;
– a dívida remanescente no final do período de propriedade do bem é deduzida dos rendimentos de reversão;
– com base na taxa de rentabilidade dos capitais próprios calculada no estágio 1, é determinado o valor atual deste fluxo de caixa.

Etapa 3. Determinação do valor do imóvel somando os valores atuais dos fluxos de caixa analisados.

Matematicamente, a determinação do valor de um ativo pode ser representada como uma fórmula

onde N01 é o lucro operacional líquido do enésimo ano do projeto; DS é o valor do serviço da dívida no ano n do projeto;

TG – valor da reversão excluindo custos de vendas;

UM – saldo do empréstimo não pago no final do prazo do projeto P;eu – retorno sobre o patrimônio; M- O valor original do empréstimo ou o saldo principal atual.

Esta fórmula pode ser usada como uma equação nos seguintes casos:

– se o valor da reversão do imóvel for difícil de prever, mas for possível determinar tendências na sua alteração em relação ao valor inicial, então nos cálculos pode-se utilizar o valor da reversão expresso como uma fração do valor inicial;

– se a declaração do problema não definir o montante do empréstimo, mas apenas a parte do empréstimo.

Consideremos os principais critérios para a eficácia dos projetos de investimento.

Valor presente líquido - um critério que mede o excesso de benefícios de um projeto sobre os custos, levando em consideração o valor atual do dinheiro

,

onde VPL é o valor presente líquido do projeto de investimento; Co – investimento inicial; С i – fluxo de caixa do período t; i, – taxa de desconto para o período t.

Um valor VAL positivo significa que os fluxos de caixa do projeto excedem os custos da sua implementação.

Etapas para aplicar a regra do valor presente líquido:

– previsão dos fluxos de caixa do projeto ao longo de todo o mandato esperado, incluindo receitas de revenda no final deste período;
– determinação do custo alternativo de capital no mercado financeiro;
– determinar o valor atual dos fluxos de caixa do projeto, descontando a uma taxa correspondente ao custo de oportunidade do capital e subtraindo o montante do investimento inicial;
– seleção de um projeto com o valor VPL máximo entre diversas opções.

Quanto maior o VPL, mais rendimento o investidor recebe do investimento de capital.

Consideremos as regras básicas para a tomada de decisões de investimento.

1) O projeto deverá ser investido se o valor do VPL for positivo. O critério de eficiência considerado (VPL) permite-nos ter em conta as alterações no valor do dinheiro ao longo do tempo, dependendo apenas do fluxo de caixa projetado e do custo de oportunidade do capital. Os valores presentes líquidos de diversos projetos de investimento são expressos em dinheiro de hoje, o que permite compará-los e somá-los corretamente.

2) A taxa de desconto utilizada no cálculo do VPL é determinada pelo custo de oportunidade do capital, ou seja, a rentabilidade do projeto é levada em consideração ao investir dinheiro com igual risco. Na prática, a rentabilidade de um projeto pode ser superior à de um projeto com risco alternativo. Portanto, um projeto deve ser investido se a taxa de retorno for superior ao custo de oportunidade do capital.

As regras consideradas para a tomada de decisões de investimento podem entrar em conflito se houver fluxos de caixa em mais de dois períodos.

Período de retorno – o tempo necessário para que os fluxos de caixa totais de um projeto sejam iguais ao valor do investimento inicial. Este medidor de desempenho de investimento é utilizado por investidores que desejam saber quando ocorrerá o retorno total do capital investido.

Desvantagem: os pagamentos após o período de retorno não são considerados.

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Os modelos de capital hipotecário determinam o verdadeiro valor da propriedade com base na proporção entre capital próprio e capital alheio. A análise do patrimônio hipotecário, ou análise da estrutura de capital, é uma ferramenta analítica que pode, em muitos casos, facilitar o processo de avaliação. Está teoricamente comprovado que o capital emprestado desempenha um papel importante na determinação do valor dos imóveis.

Quase todas as transações de investimento imobiliário são realizadas com recurso a empréstimos hipotecários. Ao recorrer ao crédito hipotecário, os investidores ganham alavancagem financeira, o que lhes permite aumentar os retornos correntes, beneficiar mais da valorização imobiliária, proporcionar uma maior diversificação de activos e aumentar as deduções de juros e depreciação para efeitos fiscais. Os credores hipotecários recebem uma quantia de renda razoavelmente garantida para garantir o empréstimo. Eles têm o direito de reclamar primeiro o rendimento operacional do mutuário e seus ativos em caso de incumprimento das obrigações da dívida. A análise de investimento hipotecário é uma técnica residual. Os investidores em ações pagam o saldo dos custos iniciais.

Eles recebem o restante da receita operacional líquida e do preço de revenda após todos os pagamentos aos credores terem sido feitos, tanto durante o uso atual quanto após a revenda do imóvel.

O período de realização da propriedade de um imóvel pode ser dividido em três etapas, em cada uma das quais os investidores de capital recebem rendimentos residuais:

1. aquisição de um bem - o investidor efetua um pagamento obrigatório em dinheiro, cujo valor é igual ao preço restante após subtrair dele o empréstimo hipotecário, que se transforma em dívida;

2. uso de propriedade - os investidores recebem lucro líquido residual do uso de propriedade após dedução dos pagamentos obrigatórios do serviço da dívida;

3. liquidação - quando o imóvel é revendido, o dono do capital recebe o dinheiro do preço de venda após quitar o saldo do empréstimo hipotecário.

Existem duas abordagens para conduzir análises de investimentos hipotecários:

1. Tradicional - a premissa do modelo tradicional de análise de investimento hipotecário é que o valor total do imóvel é igual à soma do valor presente dos juros do capital e do valor presente dos juros do capital da dívida. O valor da participação societária é determinado pelo desconto do fluxo de caixa antes dos impostos, enquanto a taxa de retorno sobre o capital próprio, definida como média de mercado, é utilizada como taxa de desconto.

2. Modelos de análise de investimento hipotecário baseados na capitalização de rendimentos provenientes do uso de imóveis. A abordagem mais comum para a análise de investimentos hipotecários deste grupo é determinar o índice de capitalização geral usando a fórmula de Ellwood. Além disso, são utilizados o método de grupo de investimento e o método de capitalização direta.

Técnica tradicional de análise de investimento hipotecárioé um método de estimativa do valor da propriedade que se baseia na determinação do montante total do capital de recompra, incluindo empréstimos hipotecários e investimentos de capital. Segundo esta técnica, o valor de uma propriedade é calculado adicionando o valor presente dos recebimentos de dinheiro e receitas de revenda esperados pelo investidor ao valor principal da hipoteca. Assim, são estimados tanto toda a receita operacional líquida projetada quanto o valor do produto da revenda do imóvel.

A técnica tradicional exige estimativas dos fluxos de caixa projetados a serem recebidos pelo investidor, bem como dos recursos provenientes da revenda. Esses dois elementos fornecem o valor atual estimado do patrimônio líquido. O saldo original do empréstimo (seja um novo empréstimo ou uma dívida adquirida) é então adicionado ao valor patrimonial para determinar o valor de avaliação de mercado. Se o novo empréstimo for concedido nas condições atuais de mercado e o retorno final do patrimônio atender às exigências atuais do mercado, o resultado será o valor de mercado estimado do imóvel. Esta técnica não leva em conta as implicações fiscais.

O princípio subjacente à técnica tradicional é que os retornos avaliados revertem tanto para os investidores como para os credores.

O valor presente combinado dos rendimentos dos credores e investidores constitui o montante máximo do capital de resgate; portanto, é o preço que deve ser pago pela propriedade. Esta técnica melhora o método de avaliação do fluxo de caixa do patrimônio porque leva em consideração o produto da revenda. Este último inclui o valor do aumento (ou diminuição) do valor do imóvel e a depreciação da hipoteca recebida pelo investidor na revenda.

Os retornos recebidos tanto pelos credores hipotecários como pelos investidores devem incluir o retorno do investimento e o retorno do investimento.

Quanto a uma hipoteca, o rendimento corrente representa o serviço da dívida. As hipotecas autoamortizáveis ​​​​prevêem o pagamento simultâneo de juros (receita sobre o valor principal do empréstimo) e amortização (reembolso do valor principal da hipoteca) durante um determinado período. O saldo principal em qualquer momento é igual ao valor presente de todos os pagamentos restantes antes da amortização total do empréstimo, descontados à taxa de juros nominal da hipoteca. As hipotecas geralmente são pagas antes que o período total de amortização expire. Nesse caso, o saldo da hipoteca é pago à vista, eliminando assim a dívida. O valor nominal de uma obrigação de dívida é igual à soma do valor presente dos pagamentos periódicos em dinheiro e do valor presente de um pagamento único em dinheiro no reembolso do empréstimo, descontado à taxa de juros nominal da hipoteca.

O valor presente de um investimento de capital é igual à soma do fluxo de rendimentos e do produto da liquidação (revenda), descontado à taxa de retorno do capital próprio. Sob certos termos de hipoteca, o preço do capital é justificado pelos fluxos de caixa, bem como pelas receitas de revenda que os investidores esperam receber. Portanto, o valor atual do patrimônio líquido é igual à soma do valor presente dos recebimentos de caixa e do valor presente do produto da revenda, descontado à taxa de retorno final do patrimônio líquido, levando em consideração os riscos associados. Assim, são levados em consideração o valor e o momento dos benefícios recebidos pelos investidores.

O valor do imóvel ou seu preço é calculado pela fórmula (1):

Preço = Custo do Patrimônio Líquido + Empréstimo Hipotecário , (1)

O custo do capital próprio é definido como a soma de dois elementos: recebimentos de caixa e receitas de revenda. Ambos os elementos são descontados à taxa de retorno adequada e seus valores presentes são calculados por meio de fatores de valor presente.

Se se espera que os recebimentos de caixa projetados sejam uniformes, seu valor anual é multiplicado pelo fator de anuidade. Os rendimentos de reversão ou revenda são avaliados usando o fator de valor unitário atual, uma vez que os rendimentos são recebidos como um montante fixo.

A fórmula de cálculo do custo do capital próprio (investimento em capital próprio), tendo em conta o anterior - fórmula (2) - tem a seguinte forma:

Custo de capital próprio = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

onde PWAF é o fator do valor atual da anuidade à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido,

CF - recebimentos de caixa,

PS - produto da revenda.

Para estimar o valor do imóvel, o saldo atual da hipoteca deve ser somado ao valor patrimonial. Todas as receitas são avaliadas desta forma. O saldo remanescente da hipoteca é igual ao valor presente dos pagamentos exigidos do serviço da dívida, descontados à taxa de juro nominal da hipoteca. Assim, a fórmula geral para estimar o valor da propriedade (3) é a seguinte:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

onde V é o valor da propriedade (inicial),

PWAF - fator do valor atual da anuidade pela taxa de retorno sobre o capital próprio,

CF - recebimentos de caixa,

PWF é o fator do valor atual de reversão à taxa de retorno sobre o capital próprio,

PS - produto da revenda,

MP é o saldo principal atual da hipoteca.

Se aceitarmos isso

CF = NOI - DS , (4)

onde NOI é o lucro operacional corrente líquido,

DS - serviço da dívida (anual), e

PS = RP - SO , (5)

onde RP é o preço de revenda do imóvel,

OS - saldo da dívida hipotecária na revenda;

então a fórmula 3 assumirá a forma:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

O uso da tecnologia tradicional envolve um cálculo em três etapas para um determinado período de previsão. O período de previsão é o período durante o qual o proprietário espera manter o imóvel que está sendo avaliado.

Tabela 1. Estágios das técnicas tradicionais de análise de investimento hipotecário

O pagamento mensal da amortização da hipoteca é calculado com base na fórmula (6) para cálculo da contribuição unitária para depreciação (hipoteca autoamortizável):

onde DSm é o serviço mensal da dívida,

I - valor inicial do empréstimo hipotecário,

i - taxa de juros anual do empréstimo,

t é o prazo (anos) para o qual o empréstimo hipotecário foi concedido.

O fator de anuidade (fórmula 7) reflete o valor atual de uma anuidade unitária a uma determinada taxa de desconto:

onde Y é a taxa de retorno sobre o capital próprio,

O fator de reversão do valor atual (Fórmula 8) reflete o custo atual de uma unidade por um período a uma determinada taxa de desconto:

O saldo da dívida hipotecária com pagamentos iguais é determinado como o custo presente dos pagamentos do serviço da dívida durante o período de amortização restante (fórmula 9):

O preço de revenda de um imóvel é calculado tendo em conta o aumento ou diminuição do valor do imóvel por ano (d):

PR = P * (1 + d) T , (10)

onde RP é o preço de revenda do imóvel;

P é o custo inicial do imóvel;

d - aumento (diminuição) do valor do imóvel ao longo do ano;

T é o período de propriedade do imóvel.

Assim, a técnica tradicional de análise de investimentos hipotecários é um método de avaliação no âmbito da abordagem do rendimento. Ao conduzir uma análise de investimento hipotecário, o valor principal do empréstimo hipotecário ou o índice de dívida hipotecária devem ser conhecidos. A análise deve incluir um preço de revenda estimado ou uma variação percentual no valor durante o período de previsão.

Esta técnica pode ser utilizada se o investidor assumir uma dívida existente ou se um novo empréstimo for captado. Pode ser modificado para levar em conta mais de uma hipoteca e alterações no fluxo de caixa. Se o preço for conhecido, a técnica pode ser utilizada para estimar a taxa de retorno sobre o patrimônio líquido.

A técnica tradicional de análise de investimentos hipotecários é um método flexível que pode levar em consideração qualquer situação. No entanto, devido aos pressupostos assumidos, as estimativas obtidas objetivamente são aproximadas.

Análise de investimento hipotecário com base na capitalização de renda

O método de capitalização converte o rendimento anual em valor de propriedade, dividindo o rendimento anual pela taxa de retorno apropriada ou multiplicando-o pelo rácio de rendimento apropriado.

A determinação do valor do imóvel com base no índice geral de capitalização é realizada de acordo com a fórmula (11):

Onde V- valor da propriedade;

NÃO- receita operacional líquida;

k- índice geral de capitalização.

Para determinar o rácio global de capitalização no âmbito da análise do investimento hipotecário, é utilizado o seguinte:

· Tecnologia de hipotecas e investimentos de Ellwood;

· Método de grupo de investimento;

· Método de capitalização direta.

Recentemente, quase todas as transações de compra de imóveis passaram a ser realizadas por meio de empréstimos hipotecários, ou seja, empréstimos garantidos por imóveis. Nessas condições, o valor do imóvel será determinado como a soma do empréstimo hipotecário, o valor presente dos rendimentos da utilização do imóvel e o produto da revenda do imóvel.

Em geral, a avaliação do valor dos imóveis onerados ou adquiridos com crédito hipotecário é efetuada através do IIA.

Análise de hipotecas e investimentos (IIA)é uma abordagem de renda modelada para avaliação imobiliária, usada em condições em que um investidor ou proprietário atrai fundos emprestados para financiar as atividades de um imóvel. No âmbito do IIA, são utilizados ambos os métodos de abordagem do rendimento para a avaliação imobiliária - o método de capitalização do rendimento e o método do fluxo de caixa descontado. Mas cada um desses métodos tem características próprias ao avaliar imóveis adquiridos com um empréstimo hipotecário.

O IIA permite realizar análises de investimentos e avaliar a eficácia dos investimentos ao usar empréstimos hipotecários para financiar esses investimentos.

Para realizar transações com imóveis de valor significativo, em muitos casos são utilizados recursos emprestados. A provisão mais comum de fundos emprestados são os empréstimos garantidos pelo próprio imóvel. Este tipo de empréstimo é denominado empréstimo hipotecário.

O IIA é uma ferramenta analítica que pode facilitar o processo de avaliação em muitos casos. O IIA é um método de avaliação imobiliária no âmbito da abordagem do rendimento. No entanto, este tipo de avaliação apresenta diferenças que afetam todos os métodos de avaliação do rendimento, uma vez que o valor de mercado do bem não coincide com o montante do capital próprio nele investido, uma vez que o capital emprestado é parcialmente investido em imóveis.

A base do IIA é a disposição de que o valor dos imóveis onerados com hipoteca é determinado como a soma dos valores do capital próprio e do capital emprestado.

Técnica IIAé uma técnica para estimar o valor de produção de renda de propriedades (imóveis) com base na adição do valor principal da dívida hipotecária com o valor presente descontado de recebimentos de caixa futuros e receitas da revenda do ativo. A adição do valor da dívida hipotecária e do valor do patrimônio dá uma estimativa do preço que se espera que proporcione certos benefícios ao investidor e ao credor hipotecário.

Ao realizar um AII, o valor principal do empréstimo hipotecário ou o índice da dívida hipotecária devem ser conhecidos. A análise deve incluir um preço de revenda estimado ou uma variação percentual no valor durante o período de previsão. Esta técnica pode ser utilizada se o investidor assumir uma dívida existente ou se um novo empréstimo for captado. Pode ser modificado para levar em conta mais de uma hipoteca e alterações no fluxo de caixa. Se o preço for conhecido, a técnica pode ser utilizada para estimar a taxa de retorno sobre o patrimônio líquido.

IIA é uma técnica de resto. Os investidores em ações pagam o saldo dos custos iniciais. Eles recebem o restante da receita operacional líquida e do preço de revenda após todos os pagamentos aos credores terem sido feitos, tanto durante o uso atual quanto após a revenda do imóvel.

Os dados iniciais do IIA são:

§ receita operacional líquida;

§ valor, prazo e taxa de juros do empréstimo;

§ taxa de aumento ou diminuição de valor durante a reversão;

§ taxa de retorno sobre o capital próprio;

§ período operacional do investimento.