Analiza hipoteka i ulaganja. Predmet: analiza hipotekarnih ulaganja u vrednovanju nekretnina Tradicionalna tehnika analize hipotekarnih ulaganja

S obzirom na to da je tema ovog rada hipotekarni kredit u bankarskom sektoru, u radu će se razmatrati i analizirati pokazatelji koji se odnose samo na kreditno-namirno poslovanje banke sa fizičkim licima po hipotekama.

Analizirajmo strukturu kreditne zaduženosti stanovništva prema namjeni.

Tablica 7. Analiza strukture kreditnog duga fizičkih osoba Sberbank of Russia OJSC za 2010. – 2011.

Indeks					Odstupanje pokazatelj 2010 do 2011
	Iznos, tisuća rubalja		Iznos, tisuća rubalja
Potrošački krediti
Krediti za automobile
Hipotekarni krediti

Iz tablice 7. vidimo da je udio hipotekarnih kredita u 2010. godini iznosio 32%, da bi u 2011. godini ta brojka pala na 28%.

Analizirajmo sastav kreditnog duga banke formiranog hipotekarnim kreditima.

Tablica8. Analiza strukture kreditnog duga Sberbank of Russia OJSC formiranog hipotekarnim kreditima za 2010.–2011.

Program hipotekarnih kredita					Odstupanje pokazatelj 2010 do 2011
	Iznos, tisuća rubalja		Iznos, tisuća rubalja
"Kredit za nekretnine"
"Hipoteka"
Kredit "Hipoteka +"
"Mlada obitelj"
Ukupni hipotekarni krediti

Analizom tablice 8 vidi se da je analizirana struktura hipotekarnih kredita heterogena. U 2010. godini najveći udio stambenih kredita izdan je po programu „Stambeni kredit“, a najmanji, 13%, izdan je po programu „Kredit za nekretnine“. Krajem 2011. godine situacija u banci se promijenila, najveći udio kredita izdavan je po programu „Stambeni kredit +“, a najmanji po programu „Mlada obitelj“.

Pokažimo dinamiku kreditnog zaduženja po programima hipotekarnog kreditiranja na slici 2

Slika 2. Dinamika kreditnog duga Sberbank of Russia OJSC, formirana programima hipotekarnog kreditiranja za 2010.-2011.

Na slici 2 vidimo da se najveće odstupanje dogodilo u okviru programa hipotekarnih zajmova „Hipoteka +”; do 2011. kreditni dug porastao je za 157% na 2.081.598 tisuća rubalja. Naprotiv, kreditni dug u okviru programa "Mlada obitelj" smanjen je za 74% na 736 322 tisuća rubalja. do 192.741 tisuća rubalja.

Analizirajmo kreditnu zaduženost po hipotekarnim kreditima po rokovima kredita u tablici 2.9

Tablica 9. Analiza kreditnog duga Sberbank of Russia OJSC, formiranog hipotekarnim kreditima po roku kredita za 2010. – 2011.

Pojam hipoteke					Odstupanje pokazatelj 2010 do 2011
	Iznos, tisuća rubalja		Iznos, tisuća rubalja
od 3 do 6 godina
od 6 do 10 godina
preko 10 godina
Ukupni hipotekarni krediti

Analiza hipotekarnih kredita provedena je na rokove do 3 godine, od 3 do 6 godina, od 6 do 10 godina i preko 10 godina.

Analizom tablice 9 može se zaključiti da je najveći udio hipotekarnih kredita u 2010. godini, u iznosu od 65%, bio izdan na razdoblje od 6 do 10 godina, u 2011. godini ta je brojka pala na 52%, ali je i dalje bila glavna. . Najmanji udio kredita su dugoročni krediti na rok preko 10 godina. Analiza je pokazala da je u 2011. udio stambenih kredita na rok preko 10 godina porastao za 8 postotnih bodova. do 16%.

Slika 3 - Dinamika hipotekarnih kredita prema roku kredita Sberbank of Russia OJSC za 2010. – 2011.

Analizom slike možemo zaključiti da su hipotekarni krediti izdani na rok do 3 godine smanjeni sa 17% na 10% za 7. godine. Značajnije su se promijenili hipotekarni krediti od 3 do 6 godina sa 10% na 22% do 01. 01/2012, manje značajna Promjena se dogodila za kredite odobrene od 6 do 10 godina i na razdoblje preko 10 godina.

Nakon što je odlučio podići hipotekarni kredit za kupnju kuće ili druge nekretnine (kuće, stana, vikendice, zemljišta itd.), dužnik počinje tražiti odgovarajućeg zajmodavca. Jedno od vodećih mjesta među njima pouzdano zauzima Sberbank of Russia OJSC. Klijentima nudi nekoliko stambenih programa:

Kredit za nekretnine,

Hipoteka,

Kredit "Hipoteka +"

"Mlada obitelj".

Ali davanje kredita pod povoljnim uvjetima nameće određene zahtjeve samim zajmoprimcima, tako da ne mogu svi iskoristiti hipoteku Sberbank of Russia OJSC. Pogledajmo njegove značajke detaljnije.

Glavni kriteriji za sve hipotekarne kredite Sberbank of Russia OJSC su: maksimalni rok i minimalni predujam. Kamatna stopa ovdje ne igra presudnu ulogu (raspon njezinih fluktuacija u različitim bankama je oko 2%), puno je važniji način otplate hipoteke.

Sberbank of Russia OJSC daje hipoteke građanima starijim od 21 godine, a moraju se otplatiti prije nego što zajmoprimac navrši 75 godina. Istodobno, maksimalno razdoblje za koje se može izdati kredit je 30 godina (za usporedbu: u nekim bankama maksimalno razdoblje za izdavanje kredita je 15 godina, a mora se vratiti prije nego što primatelj navrši 60 godina). Minimalni ulog za hipotekarni kredit u banci je 10% vrijednosti kupljene nekretnine (ili čak 5% po programu Mlada obitelj), dok je u većini banaka 15% i više. Osnovni zahtjevi za zajmoprimca i opis programa prikazani su u Prilogu br.1.

Prilikom analize programa otkriveno je da je glavna značajka hipoteke Sberbank of Russia OJSC diferencirana metoda njezine otplate, kada se veličina mjesečne uplate svaki put mijenja prema smanjenju (zbog ravnomjernog otpisa glavnicu duga, a time i smanjenje kamata). Danas mnoge banke pribjegavaju drugoj shemi otplate hipotekarnih kredita - anuitetu, koji uključuje plaćanje jednakog iznosa

plaćanja tijekom cijelog trajanja ugovora. Ova shema je izvana jednostavnija i praktičnija, ali u stvarnosti košta dužnika mnogo više od diferencirane.

Dakle, možemo zaključiti da je hipoteka Sberbank of Russia OJSC svakako korisna za zajmoprimca, ali ne treba zaboraviti da svaka banka pokušava izvući vlastitu korist iz bilo koje transakcije, budući da je stvaranje profita glavni cilj svake banke.

Drugi program je “Hipotekarni program za mlade obitelji, pristupačno stanovanje, socijalna hipoteka” koji treba analizirati kako sa stajališta banke, tako i sa stajališta rješavanja ovog stambenog problema, a to je kupnja nekretnina od strane mladih. obitelji.

Svaka mlada obitelj treba vlastito stanovanje. Danas je ovaj stambeni problem relevantan i akutan za mnoge mlade obitelji u našoj zemlji.

Trenutno su cijene stanova vrlo visoke i imaju tendenciju stalnog rasta. Većina mladih obitelji nije u mogućnosti odmah kupiti stan ili kuću u početnoj fazi zajedničkog života. Kako riješiti trenutni problem, te kako kupiti stan za mladu obitelj?

Danas mlade obitelji u Rusiji imaju priliku kupiti pristupačne stanove. To je postalo moguće zahvaljujući posebnim programima socijalne hipoteke koje je razvila ruska vlada. Primjer takvih programa je prilično raširen program "Mlada obitelj", koji mladoj obitelji omogućuje kupnju povoljnog stambenog prostora uz pomoć posebnih hipotekarnih kredita Sberbanke.

Hipotekarni krediti za mlade obitelji dio su programa Pristupačno stanovanje i mladim obiteljima osiguravaju pristupačno stanovanje. Program se sastoji od davanja subvencije mladoj obitelji za kupnju stambenog prostora.

Ako barem jedan od supružnika nije stariji od 30 godina i nema djece, tada će iznos subvencije biti 35%; ako obitelj ima jedno ili više djece, tada se iznos subvencije povećava na 40% troškova kućište. Visina subvencije ovisi o broju djece u obitelji io cijeni četvornog metra kupljenog stambenog prostora. Osim toga, kredit za mladu obitelj može dobiti i nepotpuna obitelj u kojoj majka (otac) još nije navršila 30 godina.

U okviru takvog programa postoji određena veličina stambenog prostora za koju će se izdati subvencija. Veličina stambenog prostora za mladu obitelj od dvije osobe je 42 četvorna metra, a ako u obitelji ima više od 2 osobe, onda još 18 metara za svakog člana obitelji.

Kako bi sudjelovali u ovom hipotekarnom programu Sberbank of Russia OJSC, obitelj mora biti prepoznata kao potreba za poboljšanjem životnih uvjeta. Mladim obiteljima koje sudjeluju u projektu trebalo bi izdati posebnu potvrdu kako proračunski novac bude pristizao. Obitelj mora imati prihode ili druga sredstva koja su dostatna za plaćanje troškova stanovanja u dijelu koji će biti veći od iznosa subvencije.

Prilikom odlučivanja hoće li se pridružiti programu nacionalnog projekta pristupačnog stanovanja za mlade uz sudjelovanje Sberbank of Russia OJSC ili ne, obitelj se suočava s raznim pitanjima. Na primjer, strah od kupnje stana čak i uz državnu potporu; Neke obitelji koje planiraju imati djecu boje se da će privremeno izgubiti sposobnost plaćanja kredita. Međutim, to je predviđeno u projektu mlade obitelji hipoteka. Na primjer, nakon rođenja djeteta, roditelji dobivaju dodatnu subvenciju od države, koja se uzima iz regionalnog proračuna, a njezin iznos iznosi najmanje 5% cijene kupljenog stana. Osim toga, ako mlada obitelj ne može privremeno otplaćivati ​​kredit, tada se plaćanja obustavljaju (do 3 godine). Obustava plaćanja može biti povezana ne samo s rođenjem djeteta, već i s izgradnjom stambenog prostora.

Još jedna velika prednost stambenog hipotekarnog programa uz sudjelovanje Sberbanke za mlade obitelji je da možete izvršiti malu predujam. Rok za hipotekarni kredit je općenito do 20 godina. Maksimalni iznos koji se može izdati određuje se uzimajući u obzir solventnost zajmoprimca, troškove stanovanja itd. Zajam izdan u okviru hipotekarnog programa za mlade obitelji može iznositi do 90% cijene kupljene kuće. Ako obitelj ima djecu, iznos kredita može doseći i do 95% troškova stanovanja. Kamatna stopa na takav zajam je oko 16% u nacionalnoj valuti (rublja) i 11% u stranoj valuti (američki dolari, euri).

Osim mladih obitelji, još uvijek ima mnogo stanovnika Rusije kojima su potrebni poboljšani stambeni uvjeti, ali ih ne mogu kupiti pod uvjetima redovne hipoteke zbog niskih prihoda. što je još jedan problem kod kupnje kuće. Kako bi riješio ovaj stambeni problem, Sberbank nudi program socijalne hipoteke.

Ova vrsta socijalne hipoteke pomoći će ljudima koji su nekoliko godina stajali u redu za besplatno stanovanje i nikada nisu dobili nikakve rezultate. S ovim programom zajmoprimac može kupiti dom po cijeni izgradnje, a ne po tržišnoj cijeni, što je znatno jeftinija opcija.

Osim toga, ako dužnik želi poboljšati svoje uvjete stanovanja ili kupiti vlastiti odvojeni stambeni prostor, tada država osigurava stan za koji dužnik mora platiti samo razliku između starog i novog stambenog prostora.

Zajmoprimac odmah nakon što vlastitim i kreditnim sredstvima potpuno podmiri stan, postaje njegov vlasnik i može se prijaviti u njega zajedno s članovima svoje obitelji. Međutim, dok dužnik u potpunosti ne vrati kredit, stan je založen banci.

Unatoč velikim uspjesima u razvoju programa socijalnog hipotekarnog kreditiranja, banka nastavlja raditi na socijalnom kreditiranju i ulaže velike napore u povećanje dostupnosti takvih programa za ruske građane. Stoga bi ljudi trebali shvatiti da čak i s relativno niskom razinom prihoda mogu dobiti vlastiti stan bez čekanja u redu nekoliko godina.

Danas Sberbank, kao i drugi, daje kredite bez predujma. Na primjer, takav hipotekarni program Sberbank izgleda ovako. Banka daje kredit pod pologom postojećeg stana, s kojim možete kupiti novi dom. Rok otplate kredita je od 5 do 15 godina, a kamate se mogu kretati od 11% u američkim dolarima do 14% u ruskim rubljama.

Usporedimo program Sberbanka s programom druge banke. Absolut-Bank koristi drugačiju shemu kreditiranja: zajmoprimac prima dva kredita odjednom. Prvi je do 90% troškova stanovanja, a drugi kredit, na rok od 3 godine i osiguran stambenim objektom klijenta, dodjeljuje se za plaćanje predujma. Zajmoprimac prvo plaća kamatu na drugi zajam, a preostalu glavnicu plaća na kraju roka zajma ili nakon prodaje kuće. City Client Bank ima svoj izvorni program hipotekarnog kreditiranja bez predujma. Banka daje kredite ako postoji zalog na nekretnini ne samo od strane zajmoprimca, već i od roditelja, koji na taj način pomažu djeci u rješavanju stambenog problema. Ovaj kredit pogodan je za one koji imaju visoka i stabilna obiteljska primanja, ali ne mogu uštedjeti novac za predujam.

Hipotekarni krediti bez predujma prilično su rizični i za zajmoprimca i za banku koja daje kredit. Zato su uvjeti za ovu vrstu kreditiranja puno stroži, a kamate na kredit veće. Za banku postoji opasna mogućnost da klijent neće vratiti kredit. Može nastati zbog činjenice da zajmoprimac nije uložio vlastita sredstva u obliku predujma i nedostaje mu osjećaj odgovornosti prema banci koja je zajmoprimac. No, banke se štite od mogućih rizika obveznim postupkom osiguranja hipotekarnih kredita, kao i postojanjem kolaterala, a to je sama nekretnina. Sve veća konkurencija među bankama pridonosi povećanju broja banaka koje u svoje kreditne programe uključuju hipotekarno kreditiranje bez predujma.

Danas se Sberbankov program hipotekarnog kreditiranja s majčinskim kapitalom razvija i tražen je.

Uz potporu Sberbanka, kreditiranje se provodi korištenjem majčinskog kapitala, što je još jedna značajka hipotekarnih programa banke.

Majčin kapital jedan je od oblika državne pomoći predviđen Saveznim zakonom „O dodatnim mjerama državne potpore za obitelji s djecom” od 26. prosinca 2006. br. 256-FZ. Majčinski kapital dospijeva pri rođenju (posvojenju) drugog ili sljedećeg djeteta. Ukupan iznos majčinskog kapitala u početku je iznosio 250 tisuća rubalja. Danas je nešto više od 400 tisuća rubalja. U Rusiji postoji visoka razina inflacije, a kako roditelji ne bi ništa izgubili, ta se brojka indeksira nekoliko puta godišnje. Porodiljni novac možete dobiti za dijete rođeno najkasnije 1. siječnja 2007. Majčinski kapital možete dobiti samo jednom, odnosno novac se daje samo za jedno dijete.

Zakonom su strogo propisane svrhe za koje se može potrošiti rodiljni kapital:

Stjecanje obrazovanja djeteta;

Poboljšanje životnih uvjeta obitelji;

Formiranje kapitaliziranog dijela majčine radne mirovine.

Korištenje majčinskog kapitala moguće je samo kada dijete navrši tri godine. Međutim, prema izmjenama članka 7. Saveznog zakona Ruske Federacije od 29. prosinca 2006. N 256-FZ, dodijeljeni novac možete koristiti sada, bez obzira na dob bebe, ako se sredstva majčinskog kapitala koriste za otplatu hipotekarni zajam.

Tako Sberbank pomaže u rješavanju stambenog problema kada obitelj dobije majčinski kapital.

Stambeno pitanje zabrinjava mnoge mlade ljude i hitan je problem. Stoga je relevantna prilika koju pruža Sberbank za usmjeravanje majčinskog kapitala na rješavanje ovog problema.

Prema uvjetima hipotekarnog kreditiranja Sberbanka korištenjem materinskog kapitala, majčinski kapital može se koristiti i za otplatu duga po prethodno primljenom hipotekarnom kreditu i kao predujam.

Imajte na umu da se uz pomoć majčinskog kapitala otplata hipotekarnog kredita ne odvija samostalno, već od strane Mirovinskog fonda.

Analiza je pokazala da mirovinski fond razmatra zahtjev za otplatu kredita preko Sberbanke i šalje novac banci. Ovdje završava njegov rad za zakladu. Daljnja sudbina novca ovisi o banci.

Za izdavanje bilo kojeg od gore navedenih zajmova Sberbank of Russia OJSC, potrebno je dostaviti određeni popis dokumenata (Dodatak br. 2) i ispuniti obrazac zahtjeva zajmoprimca (Dodatak br. 3). Za određivanje iznosa kredita za kupnju nekretnine Sberbank ima kriterije koji se temelje na prihodima obitelji (prilog br. 4).

Stoga, s obzirom da je banka Sberbank of Russia OJSC jedna od vodećih u našoj zemlji, jedna je od 10 najvećih i najpouzdanijih banaka, njezino sudjelovanje u hipotekarnom kreditiranju je opravdano i može se predložiti kao smjer razvoja ove banke za razdoblje prognoze.

Osnova analize ulaganja i hipoteke je ideja o vrijednosti nekretnine kao kombinaciji vrijednosti kapitala i posuđenih sredstava. U skladu s tim, najviša razumna cijena nekretnine određena je kao zbroj trenutne vrijednosti novčanih tokova, uključujući prihode od povrata koji se mogu pripisati sredstvima investitora, i iznosa kredita ili njegovog trenutnog stanja.

Pri investiranju i analizi hipoteke uzima se u obzir mišljenje investitora da on ne plaća trošak nekretnine, već trošak vlasničkog kapitala, a kredit se smatra dodatnim sredstvom za dovršenje transakcije i povećanje temeljnog kapitala. U analizi se koriste dvije metode (dvije tehnike): tradicionalna metoda i Elwoodova tehnika. Tradicionalna metoda eksplicitno odražava logiku analize ulaganja i hipoteke. Elwoodova metoda, odražavajući istu logiku, koristi omjere omjera profitabilnosti i proporcionalne omjere investicijskih komponenti.

Tradicionalna metoda. Ova metoda uzima u obzir da ulagač i zajmodavac očekuju povrat svoje investicije i vraćaju je. Ti interesi moraju biti osigurani ukupnim prihodom za cjelokupni iznos investicije i prodajom imovine na kraju investicijskog projekta. Iznos potrebnog ulaganja određuje se kao zbroj sadašnje vrijednosti novčanog toka koji se sastoji od kapitala ulagača i trenutnog duga.

Sadašnja vrijednost novčanog toka investitora sastoji se od sadašnje vrijednosti periodičnih novčanih primitaka, povećanja vrijednosti vlasničke imovine koja je rezultat amortizacije kredita. Vrijednost trenutnog stanja duga jednaka je sadašnjoj vrijednosti otplate kredita za preostalo razdoblje, diskontirano po kamatnoj stopi.

Obračun troškova u tradicionalnoj tehnologiji provodi se u tri faze.

Pozornicaja. Za prihvaćeno predviđeno razdoblje sastavlja se izvještaj o prihodima i rashodima i utvrđuje se novčani tijek prije oporezivanja, tj. na vlastiti kapital. Faza završava određivanjem trenutne vrijednosti ovog toka u skladu s predviđenim razdobljem i konačnim povratom na Yeov vlasnički kapital koji očekuje investitor.

PozornicaII. Prihodi od preprodaje imovine određuju se oduzimanjem od preprodajne cijene troškova transakcije i preostalog duga na kraju predviđenog razdoblja. Sadašnja vrijednost prihoda procjenjuje se istom stopom.

PozornicaIII. Sadašnja vrijednost temeljnog kapitala utvrđuje se zbrajanjem rezultata faza. Procjenjuje se vrijednost kapitala i tekućeg duga.

Tradicionalna tehnika analize hipotekarnih ulaganja omogućuje izvlačenje određenih zaključaka o utjecaju predviđenog razdoblja na rezultate procjene. Važan čimbenik koji ograničava razdoblje držanja sa stajališta ulagača je smanjenje tijekom vremena amortizacije (imovine) i odbitaka kamata od zarade prije oporezivanja. Osim toga, mogu se pojaviti poželjnije opcije ulaganja (vanjski čimbenici). S druge strane, trenutna vrijednost omjera tekućeg duga postupno se smanjuje, što dovodi do učinkovitosti financijske poluge. Analiza korištenjem tradicionalnih tehnika opcija s različitim rokovima zakupa pokazuje očigledan utjecaj predviđenog razdoblja na vrijednost procijenjene vrijednosti. Štoviše, ovisnost je tolika da se s povećanjem predviđenog zakupa vrijednost procijenjene vrijednosti smanjuje, pod uvjetom da se vrijednost smanjuje tijekom predviđenih razdoblja.

Elwood tehnika. Koristi se u analizi ulaganja i hipoteke i daje iste rezultate kao i tradicionalna tehnika, budući da se temelji na istom skupu početnih podataka i ideja o odnosu između interesa vlasničkog i posuđenog kapitala tijekom razvojnog razdoblja investicijskog projekta . Razlika između Elwoodove tehnike je u tome što se temelji na koeficijentima prinosa pokazatelja kapitala u strukturi ulaganja, promjenama vrijednosti ukupnog kapitala i dosta jasno pokazuje mehanizam promjena kapitala u razdoblju ulaganja.

Opći prikaz Elwoodove formule:

gdje je R 0 ukupni omjer kapitalizacije

S– Ellwood mortgage ratio

- promjena udjela u vrijednosti nekretnine

(sff, Y e ) – faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na temeljni kapital

- promjena udjela u prihodu za predviđeno razdoblje

- koeficijent stabilizacije

Hipotekarni omjer Elwooda:

C = Da + p(sff, Da) – Rm

Gdje je p udio trenutnog salda kredita koji se amortizira tijekom predviđenog razdoblja

Rm – hipotekarna konstanta u odnosu na trenutno stanje duga.

Izraz
u jednadžbi je faktor stabilizacije i koristi se kada dohodak nije konstantan, već se redovito mijenja. Obično se navodi zakon promjene dohotka (na primjer, linearni, eksponencijalni, prema faktoru akumulacijskog fonda), u skladu s kojim se određuje koeficijent stabilizacije. prema unaprijed izračunatim tablicama. Vrijednost se utvrđuje dijeljenjem prihoda za godinu koja prethodi datumu vrednovanja sa stopom kapitalizacije, uzimajući u obzir stabilizaciju prihoda. Ubuduće ćemo Elwood tehniku ​​razmatrati samo za trajni prihod.

Napišimo Elwoodov izraz ne uzimajući u obzir promjene vrijednosti nekretnine pri konstantnom prihodu:

Taj se izraz naziva osnovnim omjerom kapitalizacije, koji je jednak stopi konačnog povrata na vlasnički kapital usklađenoj za uvjete financiranja i amortizaciju.

Razmotrimo strukturu ukupnog omjera kapitalizacije u Elwoodovom obliku bez uzimanja u obzir promjena vrijednosti nekretnina, za koje koristimo tehniku ​​investicijske grupe za stope povrata. Ova tehnika važe stope povrata na kapital i dug u njihovim odgovarajućim udjelima u ukupnom uloženom kapitalu:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye

Da bi ovaj izraz postao ekvivalentan osnovnom koeficijentu r, moraju se uzeti u obzir još dva faktora. Prvi je da ulagač mora povremeno oduzimati od svog prihoda da bi amortizirao zajam, smanjujući tako svoj kapital. Stoga je potrebno prilagoditi vrijednost Yo u prethodnom izrazu dodavanjem periodički plaćenog udjela ukupnog kapitala uz kamatu jednaku kamatnoj stopi na kredit. Izraz za ovu prilagodbu je omjer financijske poluge m pomnožen faktorom fonda za oporavak uz kamatnu stopu (sff, Ym). Vrijednost (sff, Ym) jednaka je razlici između hipotekarne konstante i kamatne stope, tj. Rm – Ym. Dakle, uzimajući u obzir ovaj amandman:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)

Drugi izraz prilagodbe mora uzeti u obzir činjenicu da se ulagačev kapital kao rezultat vraćanja povećava za iznos dijela zajma koji se amortizira tijekom razdoblja držanja. Da biste odredili ovu prilagodbu, trebate pomnožiti amortizirani iznos kao udio u ukupnom izvornom kapitalu s faktorom zamjenskog fonda po stopi konačnog povrata na kapital (realizacija u kapital se događa na kraju razdoblja držanja). Posljedično, drugi korektivni član ima oblik: mp(sff, Ym), s predznakom minus, jer ova izmjena povećava trošak.

Tako:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

I nakon kombiniranja sličnih izraza i zamjene Yo s r (ne uzimamo u obzir promjenu vrijednosti svojstva):

R = Da – m*(Da + (p(sff) – Rm))

Tako dobivamo osnovni omjer kapitalizacije Elwoodovog izraza. Napredovanje od tehnike investicijske grupe kroz nužne prilagodbe Elwoodovom izrazu pokazuje da ovaj izraz zapravo odražava sve elemente transformacije vlasničkog kapitala i posuđenih sredstava kombiniranih u uloženom kapitalu, posebno financijsku polugu, amortizaciju hipotekarnog kredita i povećanje u kapital kao rezultat amortizacije zajma.

Elwoodova jednadžba izražena u smislu omjera pokrivenosti duga. Financiranje projekata povezanih sa značajnim rizicima u vezi s primanjem stabilnog prihoda može promijeniti orijentaciju zajmodavaca u pogledu kriterija za određivanje iznosa posuđenih sredstava. Zajmodavac smatra da je u ovoj situaciji prikladnije odrediti veličinu kredita ne na temelju cijene, već na temelju omjera godišnjeg neto prihoda ulagača i godišnjih plaćanja obveze po kreditu, tj. zajmodavac zahtijeva jamstva da vrijednost tog omjera (naravno, veća od jedan) neće biti manja od određene minimalne vrijednosti koju odredi zajmodavac. Taj se omjer naziva omjerom pokrivenosti duga:

U ovom slučaju, omjer hipotekarnog duga u Elwoodovoj jednadžbi treba izraziti omjerom pokrivenosti duga DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), ili

Nakon zamjene ovog izraza za m, dobivamo Elwoodovu jednadžbu, izraženu u smislu omjera pokrivenosti duga:

3. Utvrđivanje troška uloženog kapitala na temelju kapitalizacije dohotka

3.3. Analiza hipoteka i ulaganja

Analiza hipotekarnih ulaganja sastoji se od utvrđivanja vrijednosti imovine kao zbroja troškova vlasničkog i posuđenog kapitala. U ovom slučaju uzima se u obzir mišljenje investitora da on ne plaća trošak nekretnine, već trošak kapitala. Na zajam se gleda kao na sredstvo povećanja uloženih sredstava potrebnih za dovršenje transakcije. Trošak vlasničkog kapitala izračunava se diskontiranjem novčanih tokova koji dolaze do ulagačevog vlasničkog kapitala od redovnog prihoda i povrata, a trošak posuđenog kapitala izračunava se diskontiranjem plaćanja servisiranja duga.

Trenutna vrijednost nekretnine određena je ovisno o diskontnim stopama i karakteristikama novčanog toka. Odnosno, trenutna vrijednost ovisi o trajanju projekta, omjeru vlastitog i dužničkog kapitala, ekonomskim karakteristikama imovine i odgovarajućim diskontnim stopama.

Razmotrimo opći algoritam za analizu hipotekarnih ulaganja za izračun vrijednosti imovine čija se kupnja financira posuđenim kapitalom, te će se, sukladno tome, novčani tokovi periodičnog prihoda i povrata raspodijeliti između udjela vlasničkog i posuđenog kapitala .

1. faza. Određivanje sadašnje vrijednosti redovnih tokova prihoda:

– izvješće o prihodima i rashodima sastavlja se za predviđeno razdoblje, a iznosi za servisiranje duga izračunavaju se na temelju karakteristika kredita - kamatne stope, punog razdoblja otplate i rokova otplate, veličine kredita i učestalosti plaćanja za otplatu kredita;
– utvrđuju se novčani tijekovi vlastitih sredstava;
– izračunava se stopa povrata na uloženi kapital;
– na temelju izračunate stope povrata na kapital utvrđuje se sadašnja vrijednost redovnih novčanih tokova prije oporezivanja.

Faza 2. Utvrđivanje sadašnje vrijednosti prihoda od vraćanja minus nepodmireni saldo kredita:

– utvrđuje se prihod od povrata;
– preostali dug na kraju razdoblja vlasništva nad objektom odbija se od prihoda od povrata;
– na temelju stope povrata na vlastiti kapital izračunate u fazi 1, utvrđuje se trenutna vrijednost ovog novčanog toka.

Faza 3. Određivanje vrijednosti imovine zbrajanjem trenutnih vrijednosti analiziranih novčanih tokova.

Matematički, određivanje vrijednosti imovine može se prikazati kao formula

gdje je N01 neto operativni prihod n-te godine projekta; DS je iznos servisiranja duga u n-toj godini projekta;

TG – iznos povrata bez troškova prodaje;

UM – neplaćeni iznos kredita na kraju trajanja projekta P;ja – povrat na kapital; M – Izvorni iznos kredita ili trenutno stanje glavnice.

Ova se formula može koristiti kao jednadžba u sljedećim slučajevima:

– ako je iznos povrata imovine teško predvidjeti, ali je moguće utvrditi trendove u njegovoj promjeni u odnosu na početnu vrijednost, tada se u izračunima može koristiti iznos povrata izražen kao razlomak od početne vrijednosti;

– ako problemskom tvrdnjom nije definiran iznos kredita, već samo udio kredita.

Razmotrimo glavne kriterije za učinkovitost investicijskih projekata.

Neto sadašnja vrijednost - kriterij koji mjeri višak koristi od projekta nad troškovima, uzimajući u obzir trenutnu vrijednost novca

,

gdje je NPV neto sadašnja vrijednost investicijskog projekta; Co – početna investicija; S i – novčani tok razdoblja t; i, – diskontna stopa za razdoblje t.

Pozitivna NPV vrijednost znači da novčani tokovi od projekta premašuju troškove njegove provedbe.

Koraci za primjenu pravila neto sadašnje vrijednosti:

– predviđanje novčanih tokova od projekta tijekom cijelog očekivanog mandata, uključujući prihod od preprodaje na kraju ovog razdoblja;
– određivanje alternativne cijene kapitala na financijskom tržištu;
– određivanje trenutne vrijednosti novčanih tokova iz projekta diskontiranjem po stopi koja odgovara oportunitetnom trošku kapitala i oduzimanjem iznosa početnog ulaganja;
– odabir projekta s maksimalnom NPV vrijednošću iz nekoliko opcija.

Što je veća NPV, to više prihoda investitor dobiva od ulaganja kapitala.

Razmotrimo osnovna pravila za donošenje investicijskih odluka.

1) U projekt treba investirati ako je NPV vrijednost pozitivna. Razmatrani kriterij učinkovitosti (NPV) omogućuje nam da uzmemo u obzir promjene vrijednosti novca tijekom vremena, ovisno samo o projiciranom novčanom toku i oportunitetnom trošku kapitala. Neto sadašnje vrijednosti nekoliko investicijskih projekata izražene su u današnjem novcu, što omogućuje njihovu ispravnu usporedbu i zbrajanje.

2) Diskontna stopa koja se koristi u izračunu NPV određena je oportunitetnim troškom kapitala, tj. profitabilnost projekta uzima se u obzir pri ulaganju novca s jednakim rizikom. U praksi, isplativost projekta može biti veća od profitabilnosti projekta s alternativnim rizikom. Stoga u projekt treba investirati ako je stopa povrata veća od oportunitetne cijene kapitala.

Razmatrana pravila za donošenje investicijskih odluka mogu biti u sukobu ako postoje novčani tokovi u više od dva razdoblja.

Razdoblje povrata – vrijeme potrebno da ukupni novčani tokovi iz projekta budu jednaki iznosu početnog ulaganja. Ovaj mjerač uspješnosti ulaganja koriste ulagači koji žele znati kada će doći do punog povrata na njihov uloženi kapital.

Nedostatak: plaćanja nakon razdoblja povrata se ne uzimaju u obzir.

Prethodno

Modeli hipotekarnog kapitala određuju pravu vrijednost imovine na temelju omjera vlasničkog i dužničkog kapitala. Analiza hipotekarne glavnice ili analiza strukture kapitala je analitički alat koji u mnogim slučajevima može olakšati proces vrednovanja. Teoretski je dokazano da dužnički kapital igra glavnu ulogu u određivanju vrijednosti nekretnina.

Gotovo sve transakcije ulaganja u nekretnine obavljaju se korištenjem hipotekarnih zajmova. Korištenjem hipotekarnih zajmova, ulagači dobivaju financijsku polugu, koja im omogućuje povećanje trenutnih povrata, veću korist od povećanja vrijednosti imovine, osiguravanje veće diverzifikacije imovine i povećanje odbitaka za kamate i amortizaciju u porezne svrhe. Hipotekarni zajmodavci dobivaju razumno zajamčeni iznos prihoda koji osigurava zajam. Oni imaju pravo prvenstva u odnosu na zajmoprimateljev poslovni prihod i njegovu imovinu u slučaju kršenja dužničkih obveza. Analiza hipotekarnih ulaganja je rezidualna tehnika. Investitori u kapital plaćaju ostatak početnih troškova.

Oni dobivaju ostatak neto operativnog prihoda i preprodajnu cijenu nakon što su izvršena sva plaćanja vjerovnicima, kako tijekom trenutne upotrebe tako i nakon preprodaje imovine.

Razdoblje realizacije vlasništva nad nekretninom može se podijeliti u tri faze, u svakoj od kojih ulagači kapitala dobivaju preostali prihod:

1. stjecanje imovine - investitor vrši obveznu uplatu u gotovini, čiji je iznos jednak preostaloj cijeni nakon oduzimanja hipotekarnog kredita, koji se pretvara u dug;

2. korištenje imovine - investitori dobivaju preostali neto prihod od upotrebe imovine nakon odbitka obveznih plaćanja duga;

3. likvidacija - kod preprodaje nekretnine vlasnik kapitala dobiva novac od prodajne cijene nakon otplate ostatka hipotekarnog kredita.

Postoje dva pristupa provođenju analize hipotekarnih ulaganja:

1. Tradicionalni - premisa tradicionalnog modela analize hipotekarnih ulaganja je da je ukupna vrijednost imovine jednaka zbroju sadašnje vrijednosti vlasničkog udjela i sadašnje vrijednosti udjela u dužničkom kapitalu. Vrijednost vlasničkog udjela određena je diskontiranjem novčanog toka prije oporezivanja, dok se kao diskontna stopa koristi stopa povrata na vlasnički kapital, definirana kao tržišni prosjek.

2. Modeli analize hipotekarnih ulaganja temeljeni na kapitalizaciji prihoda od korištenja imovine. Najčešći pristup analizi ulaganja u hipotekarne kredite ove skupine je određivanje ukupnog omjera kapitalizacije pomoću Ellwoodove formule. Osim toga, koristi se metoda investicijske grupe i metoda izravne kapitalizacije.

Tradicionalna tehnika analize hipotekarnih ulaganja je metoda procjene vrijednosti imovine koja se temelji na određivanju ukupnog iznosa kapitala otkupa, uključujući hipotekarne zajmove i vlasnička ulaganja. Prema ovoj tehnici, vrijednost nekretnine izračunava se dodavanjem sadašnje vrijednosti novčanih primitaka i prihoda od preprodaje koje očekuje investitor glavnom iznosu hipoteke. Stoga se procjenjuje i cjelokupni predviđeni neto poslovni prihod i iznos prihoda od preprodaje nekretnine.

Tradicionalna tehnika zahtijeva procjene predviđenih novčanih tokova koje će primiti investitor, kao i prihode od preprodaje. Ova dva elementa daju procijenjenu trenutnu vrijednost kapitala. Izvorno stanje kredita (bilo da se radi o novom kreditu ili stečenom dugu) tada se dodaje vrijednosti kapitala kako bi se odredila tržišna procijenjena vrijednost. Ako se novi zajam daje pod trenutnim tržišnim uvjetima i konačni povrat na kapital zadovoljava trenutne tržišne zahtjeve, rezultat će biti procijenjena tržišna vrijednost nekretnine. Ova tehnika ne uzima u obzir porezne implikacije.

Načelo na kojem se temelji tradicionalna tehnika jest da procijenjeni prinosi pripadaju i investitorima i vjerovnicima.

Kombinirana sadašnja vrijednost prihoda vjerovnika i ulagača čini najveći iznos otkupnog kapitala; prema tome, to je cijena koja se mora platiti za nekretninu. Ova tehnika poboljšava metodu vrednovanja novčanog toka kapitala jer uzima u obzir prihode od preprodaje. Potonji uključuje iznos povećanja (ili smanjenja) vrijednosti nekretnine i amortizaciju hipoteke koju je investitor primio prilikom preprodaje.

Prinosi koje ostvaruju hipotekarni zajmodavci i investitori trebali bi uključivati ​​i povrat ulaganja i povrat ulaganja.

Što se tiče hipoteke, trenutni prihod na njoj predstavlja servisiranje duga. Hipoteke koje se same amortiziraju osiguravaju istovremeno plaćanje kamata (prihod od iznosa glavnice kredita) i amortizacije (otplata iznosa glavnice hipoteke) tijekom određenog razdoblja. Stanje glavnice u bilo kojem trenutku jednako je sadašnjoj vrijednosti svih preostalih plaćanja prije nego što se zajam u potpunosti amortizira, diskontirano po nominalnoj kamatnoj stopi hipoteke. Hipoteke se često otplaćuju prije nego što istekne puno razdoblje otplate. U ovom slučaju, ostatak hipoteke plaća se jednokratno u gotovini, čime se eliminira dug. Nominalna vrijednost dužničke obveze jednaka je zbroju sadašnje vrijednosti periodičnih plaćanja u gotovini i sadašnje vrijednosti paušalnog plaćanja u gotovini prilikom otplate zajma, diskontirane na nominalnu kamatnu stopu hipoteke.

Sadašnja vrijednost vlasničkog ulaganja jednaka je zbroju tijeka prihoda i prihoda od likvidacije (preprodaje), diskontiranom stopom povrata na kapital. Pod određenim uvjetima hipoteke, cijena vlasničkog kapitala opravdana je novčanim tokovima kao i prihodima od preprodaje koje ulagači očekuju. Stoga je sadašnja vrijednost vlasničkog kapitala jednaka zbroju sadašnje vrijednosti novčanih primitaka i sadašnje vrijednosti primitaka od preprodaje, diskontiranih po stopi konačnog povrata na vlasnički kapital, uzimajući u obzir povezane rizike. Stoga se uzimaju u obzir iznos i vrijeme primanja ulagača.

Vrijednost nekretnine odnosno njezina cijena izračunava se pomoću formule (1):

Cijena = trošak kapitala + hipotekarni zajam , (1)

Trošak kapitala definiran je kao zbroj dva elementa: novčanih primitaka i prihoda od preprodaje. Oba elementa su diskontirana odgovarajućom stopom povrata i njihove sadašnje vrijednosti izračunate su korištenjem faktora sadašnje vrijednosti.

Ako se očekuje da će planirani novčani primici biti ujednačeni, tada se njihov godišnji iznos množi s anuitetnim faktorom. Prihodi od povrata ili preprodaje procjenjuju se korištenjem trenutnog faktora jedinične vrijednosti budući da su prihodi primljeni kao paušalni iznos.

Formula za izračun troška vlasničkog kapitala (ulaganja u vlasnički kapital), uzimajući u obzir navedeno – formula (2) – ima sljedeći oblik:

Trošak kapitala = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

gdje je PWAF faktor trenutne vrijednosti anuiteta po stopi povrata na kapital,

CF - novčani primici,

PS - prihod od preprodaje.

Kako bi se procijenila vrijednost nekretnine, trenutno stanje hipoteke mora se dodati vrijednosti kapitala. Svi prihodi se procjenjuju na ovaj način. Preostali iznos na hipoteci jednak je sadašnjoj vrijednosti potrebnih plaćanja duga, diskontiranom nominalnom kamatnom stopom hipoteke. Dakle, opća formula za procjenu vrijednosti nekretnine (3) je sljedeća:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

gdje je V vrijednost svojstva (početna),

PWAF - faktor trenutne vrijednosti anuiteta po stopi povrata na temeljni kapital,

CF - novčani primici,

PWF je faktor trenutne vrijednosti povrata po stopi povrata na dionički kapital,

PS - prihod od preprodaje,

MP je trenutno stanje glavnice hipoteke.

Ako to prihvatimo

CF = NOI - DS , (4)

gdje je NOI neto tekući operativni prihod,

DS - servis duga (godišnji), i

PS = RP - OS , (5)

gdje je RP preprodajna cijena nekretnine,

OS - stanje hipotekarnog duga kod preprodaje;

onda će formula 3 imati oblik:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Korištenje tradicionalne tehnologije uključuje izračun u tri faze za određeno razdoblje prognoze. Predviđeno razdoblje je razdoblje tijekom kojeg vlasnik očekuje da će držati nekretninu koja se procjenjuje.

Tablica 1. Faze tradicionalnih tehnika analize hipotekarnih ulaganja

Mjesečna otplata hipoteke izračunava se na temelju formule (6) za izračun jedinične amortizacije (samoamortizirajuća hipoteka):

gdje je DSm mjesečno servisiranje duga,

I - početni iznos hipotekarnog kredita,

i je godišnja kamatna stopa na kredit,

t je rok (godine) na koji je odobren hipotekarni zajam.

Faktor anuiteta (formula 7) odražava trenutnu vrijednost jediničnog anuiteta uz danu diskontnu stopu:

gdje je Y stopa povrata na vlastiti kapital,

Faktor trenutne vrijednosti reverzije (Formula 8) odražava trenutni trošak jedinice za razdoblje uz danu diskontnu stopu:

Saldo hipotekarnog duga s jednakim plaćanjima određuje se kao sadašnji trošak plaćanja duga tijekom preostalog razdoblja amortizacije (formula 9):

Preprodajna cijena nekretnine izračunava se uzimajući u obzir povećanje ili smanjenje vrijednosti nekretnine po godini (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

gdje je RP preprodajna cijena nekretnine;

P je početni trošak imovine;

d - povećanje (smanjenje) vrijednosti nekretnine tijekom godine;

T je razdoblje vlasništva nekretnine.

Dakle, tradicionalna tehnika analize hipotekarnih ulaganja je metoda procjene u okviru pristupa prihoda. Prilikom provođenja analize ulaganja u hipotekarni kredit mora biti poznat ili iznos glavnice hipotekarnog kredita ili omjer hipotekarnog duga. Analiza bi trebala uključivati ​​procijenjenu cijenu preprodaje ili postotak promjene vrijednosti tijekom predviđenog razdoblja.

Ova tehnika se može koristiti ako investitor preuzme postojeći dug ili ako se privuče novi kredit. Može se modificirati da uzme u obzir više od jedne hipoteke i promjene u novčanom toku. Ako je cijena poznata, tehnika se može koristiti za procjenu stope povrata na kapital.

Tradicionalna tehnika analize hipotekarnih ulaganja je fleksibilna metoda koja može uzeti u obzir svaku situaciju. Međutim, zbog napravljenih pretpostavki, objektivno dobivene procjene su približne.

Analiza hipotekarnih ulaganja temeljena na kapitalizaciji dohotka

Metoda kapitalizacije pretvara godišnji prihod u vrijednost imovine dijeljenjem godišnjeg prihoda s odgovarajućom stopom povrata ili množenjem s odgovarajućim omjerom prihoda.

Određivanje vrijednosti imovine na temelju općeg omjera kapitalizacije provodi se prema formuli (11):

Gdje V- vrijednost imovine;

NOI- neto poslovni prihod;

k- opći koeficijent kapitalizacije.

Za određivanje ukupnog omjera kapitalizacije u okviru analize hipotekarnih ulaganja koristi se sljedeće:

· Ellwood Mortgage and Investment Technology;

· Metoda investicijske grupe;

· Metoda izravne kapitalizacije.

Nedavno su se gotovo sve kupoprodajne transakcije nekretnina počele provoditi korištenjem hipotekarnih kredita, odnosno kredita osiguranih nekretninama. U takvim uvjetima vrijednost nekretnine utvrđivat će se kao zbroj hipotekarnog kredita, sadašnje vrijednosti prihoda od korištenja nekretnine i primitka od preprodaje nekretnine.

Općenito, procjena vrijednosti nekretnina opterećenih ili stečenih hipotekarnim kreditom provodi se pomoću IIA-a.

Analiza hipoteka i ulaganja (IIA) je modelirani prihodni pristup vrednovanju nekretnine, koji se koristi u uvjetima kada investitor ili vlasnik privlači posuđena sredstva za financiranje aktivnosti nekretnine. U okviru IIA-a koriste se obje metode dohodovnog pristupa vrednovanju nekretnina - metoda kapitalizacije dohotka i metoda diskontiranog novčanog toka. Ali svaka od ovih metoda ima svoje posebne značajke pri procjeni nekretnine kupljene hipotekarnim kreditom.

IIA vam omogućuje provođenje analize ulaganja i procjenu učinkovitosti ulaganja pri korištenju hipotekarnih zajmova za financiranje tih ulaganja.

Za obavljanje transakcija s nekretninama, čija je vrijednost značajna, u mnogim slučajevima koriste se posuđena sredstva. Najčešće davanje posuđenih sredstava su zajmovi osigurani samom nekretninom. Ova vrsta kredita naziva se hipotekarni kredit.

IIA je analitički alat koji može olakšati proces procjene u mnogim slučajevima. IIA je metoda procjene vrijednosti nekretnina u okviru dohodovnog pristupa. Međutim, ova vrsta vrednovanja ima razlike koje utječu na sve metode dohodovnog pristupa vrednovanju, budući da se tržišna vrijednost imovine ne poklapa s iznosom uloženog vlasničkog kapitala, jer je posuđeni kapital djelomično uložen u nekretnine.

Temelj MIP-a je odredba da se vrijednost nekretnine opterećene hipotekom utvrđuje kao zbroj vrijednosti temeljnog i posuđenog kapitala.

IIA tehnika je tehnika za procjenu dohodovne vrijednosti imovine (nekretnine) koja se temelji na zbrajanju glavnice hipotekarnog duga s diskontiranom sadašnjom vrijednošću budućih novčanih primitaka i prihoda od preprodaje imovine. Zbrajanje iznosa hipotekarnog duga i vrijednosti kapitala daje procjenu cijene za koju se očekuje da će investitoru i hipotekarnom zajmodavcu pružiti određene pogodnosti.

Prilikom provođenja IIA mora biti poznat ili iznos glavnice hipotekarnog kredita ili omjer hipotekarnog duga. Analiza bi trebala uključivati ​​procijenjenu cijenu preprodaje ili postotak promjene vrijednosti tijekom predviđenog razdoblja. Ova tehnika se može koristiti ako investitor preuzme postojeći dug ili ako se privuče novi kredit. Može se modificirati da uzme u obzir više od jedne hipoteke i promjene u novčanom toku. Ako je cijena poznata, tehnika se može koristiti za procjenu stope povrata na kapital.

IIA je tehnika ostatka. Investitori u kapital plaćaju ostatak početnih troškova. Oni dobivaju ostatak neto operativnog prihoda i preprodajnu cijenu nakon što su izvršena sva plaćanja vjerovnicima, kako tijekom trenutne upotrebe tako i nakon preprodaje imovine.

Početni podaci za IIA su:

§ neto poslovni prihod;

§ iznos, rok i kamatna stopa kredita;

§ stopa povećanja ili smanjenja vrijednosti tijekom vraćanja;

§ stopa povrata na temeljni kapital;

§ operativno razdoblje investicije.