Contabilidad de sociedades gestoras del sector de vivienda y servicios comunales. Ingresos de la sociedad gestora de forma estándar. Contabilización de liquidaciones con proveedores y consumidores.

La contabilidad en vivienda y servicios comunales tiene una serie de características: una estructura especial de gastos, muchos tipos de liquidaciones mutuas e incluso la gestión de las casas la llevan a cabo organizaciones comerciales y sin fines de lucro, cuya contabilidad es diferente. Consideremos los matices de la contabilidad en el sector de vivienda y servicios comunales.

Contabilidad en sociedades gestoras.

Una sociedad gestora (en adelante, la sociedad gestora) es una estructura comercial que se crea con el fin de gestionar y mantener edificios de apartamentos (en adelante, edificios de apartamentos) en adecuadas condiciones técnicas y sanitarias. Muy a menudo, la sociedad gestora no sólo presta sus servicios de mantenimiento de edificios de apartamentos, sino que también actúa como intermediaria entre los propietarios de apartamentos y las organizaciones proveedoras de recursos.

Los propietarios de apartamentos MKD eligen de forma independiente la forma de gestión: una sociedad gestora o una asociación de propietarios (en lo sucesivo, Asociación de Propietarios). Veamos los procedimientos contables en cada uno de ellos.

La contabilidad en las empresas de vivienda y servicios comunales no tiene un marco legislativo separado. Sobre la base de las normas, métodos, recomendaciones y cartas explicativas de PBU del Ministerio de Finanzas, las empresas de vivienda y servicios comunales desarrollan de forma independiente métodos de mantenimiento de la contabilidad y la contabilidad fiscal y los consolidan en un documento normativo local: la política contable de la empresa.

Para obtener un algoritmo para elaborar una política contable, consulte el material "¿Cómo elaborar la política contable de una organización (2019)?" .

1. Contabilidad de inventarios.

La contabilidad de inventarios se realiza de acuerdo con las normas de PBU 5/01 y se realiza utilizando la cuenta 10 “Materiales”. La recepción de bienes y materiales se registra mediante la contabilización de Dt 10 Kt 60 (71), la cancelación - Dt 20 (25, 26) Kt 10 y se documenta mediante una factura a la vista.

1. Contabilidad de costos.

La contabilidad de costos se lleva a cabo sobre la base de PBU 10/99 (aprobada por orden del Ministerio de Finanzas de 6 de mayo de 1999 No. 33n). Los gastos destinados a reparaciones y mantenimiento de bienes comunes se registran en cuentas Dt 20 en correspondencia con cuentas de liquidaciones con proveedores, responsables, etc., contabilizaciones Dt 20 Kt 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76, etc. .). Además, si la sociedad gestora contiene varias divisiones, cada una de las cuales incluye un número mayor o menor de casas, entonces la contabilidad de costos debe organizarse en el contexto de cada división y cada casa. Ejemplo de estructura de cuenta 20:

Los costos relacionados directamente con la gestión de cada unidad estructural se recaudan en la cuenta 25 “Gastos generales de producción” según las partidas de gastos: depreciación, salarios, primas de seguros, alquiler, etc.

Todos los costos administrativos de mantenimiento del aparato de gestión se cargan en la cuenta 26 "Gastos comerciales generales".

Al final del mes, el saldo de las cuentas 25 y 26 se cierra en Dt 20 y 20 se distribuye al costo de ventas Dt 90,2.

1. Contabilización de liquidaciones mutuas.

Dado que el trabajo de la sociedad gestora prevé varias opciones para realizar acuerdos mutuos tanto con los residentes de edificios de apartamentos como con las empresas proveedoras de recursos, los matices de su contabilidad son diferentes. Consideremos los principales y más comunes, consagrados en el inciso 6.2 del art. 155 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, cuando el Código Penal es parte en un acuerdo sobre la prestación de servicios remunerados. En este caso, todos los ingresos de los propietarios de edificios de apartamentos se consideran ingresos de la empresa y los pagos realizados por recursos, servicios de organizaciones de terceros, etc., se consideran gastos.

Las publicaciones en este caso serán las siguientes:

		Servicios públicos recibidos de la empresa proveedora de recursos.
		IVA soportado asignado
		Se acepta el IVA para la deducción.
		Pagos devengados a la sociedad gestora a los consumidores.
		IVA cobrado
		Costos amortizados
		Pagos recibidos de propietarios.
		Pago por servicios de una empresa proveedora de recursos.

Si la sociedad gestora recibe fondos específicos del presupuesto, por ejemplo, para reparaciones importantes u otros subsidios, estos cálculos se registran en la cuenta 86 "Financiamiento específico".

Publicaciones:

• Dt 50 (51) Kt 86: DS objetivo recibido del presupuesto.
• Dt 20 Kt 10 (60): materiales dados de baja (servicios recibidos) para realizar el trabajo específico.
• Dt 86 Kt 20: los costos reales incurridos se reflejan en la composición de los fondos objetivo.

En cualquier caso, la situación de la renovación de edificios de apartamentos debe considerarse especialmente en relación con los matices de la tributación.

Por un lado, de conformidad con la ley "Sobre enmiendas al Código de Vivienda de la Federación de Rusia" de 25 de diciembre de 2012 No. 271-FZ, la obligación de realizar reparaciones importantes se asignó a los propietarios de locales en edificios de apartamentos. ; Además, los propios propietarios deben cuidar la disponibilidad de fondos para reparaciones formando un fondo con aportaciones mensuales. Es decir, una sociedad de gestión comercial que recauda contribuciones obligatorias de los residentes para reparaciones importantes posteriores resulta ser la parte que recibe los fondos en virtud de un acuerdo de servicios pagos. Resulta que la sociedad gestora debería tener en cuenta en sus ingresos las aportaciones recibidas para reparaciones importantes.

Por otro lado, al constituir un fondo de reparación de capital únicamente con las aportaciones de los propietarios de los edificios de apartamentos, la sociedad gestora esencialmente no vende nada, no realiza trabajos y ni siquiera obtiene ingresos de agencia por esta operación. Es decir, las aportaciones recibidas por reparaciones mayores no cumplen los criterios de ingresos establecidos en el art. 39 Código Fiscal de la Federación de Rusia. En consecuencia, podemos suponer que la sociedad gestora no realiza ventas procedentes de contribuciones especiales al fondo de reparación de capital, es decir, estos importes no necesitan incluirse en los ingresos de la sociedad gestora. Y debe tenerse en cuenta por analogía con la financiación presupuestaria focalizada de la cuenta 86. La subsección también contiene una redacción algo vaga. 14 cláusula 1 art. 251 del Código Tributario que establece que las contribuciones específicas para reparaciones importantes realizadas a "organizaciones de gestión" están exentas de impuestos. La vaguedad de la redacción es que las palabras "organizaciones de gestión" aparecen en la lista de todas las posibles asociaciones sin fines de lucro de propietarios de edificios de apartamentos.

Con base en el contenido del art. 170, 175 y 178 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia (modificado por la ley del 25 de diciembre de 2012 No. 271-FZ), los residentes, para formar un fondo de reparación de capital, deben utilizar una cuenta separada en un banco o con un operador regional (más sobre esto a continuación). Es decir, si los propietarios de un edificio de apartamentos confiaron a su sociedad gestora la apertura y el mantenimiento de una cuenta especial para acumular contribuciones para reparaciones importantes, solo entonces se aplicarán las disposiciones del art. 251 del Código Tributario, y estas contribuciones no deben incluirse en la base imponible de las ganancias en el Código Penal. Una posición similar se puede observar en la carta del Ministerio de Hacienda de 14 de mayo de 2015 No. 03‑03‑10/27648 (comunicada a las autoridades tributarias y a los contribuyentes mediante carta del Servicio de Impuestos Federales de 4 de junio de 2015 n° ГД-4-3/9639@). En este caso, por supuesto, estas contribuciones para reparaciones importantes están sujetas a una contabilidad separada en el departamento de contabilidad de la sociedad gestora en subcuentas separadas para 51 y 86, y los fondos recaudados no se pueden gastar para otros fines. Si tal gasto realmente se produjo (por ejemplo, parte de las contribuciones para reparaciones importantes se gastó en las necesidades actuales de la sociedad gestora), entonces dicha parte ya cumplirá todos los criterios de ingresos a efectos fiscales.

La sociedad gestora también puede celebrar un contrato de agencia para el cobro de facturas de servicios públicos, incluidas las reparaciones importantes, con el operador regional, el centro unificado de liquidación de efectivo (en adelante, UCSC). En la mayoría de los casos, el ERCC distribuye las cantidades recaudadas entre las organizaciones proveedoras de recursos y las empresas de gestión, enviando los DS recaudados a la cuenta de gestión de la empresa de gestión para reparaciones importantes y prestación de servicios para el mantenimiento de edificios de apartamentos. Es más conveniente organizar la contabilidad con el ERCC en la cuenta 76 abriendo la subcuenta 5 "Liquidaciones con el ERCC".

El bloque de cableado será el siguiente:

• Dt 51 Kt 76,5 - ERKT transferidos DS.
• Dt 76,5 Kt 62: pago de vivienda y servicios comunales por parte de los propietarios de edificios de apartamentos.

Además, si las organizaciones proveedoras de recursos emiten facturas a la empresa gestora para cobrar los pagos y el ERCC las paga directamente a la organización de vivienda y servicios comunales, entonces se debe realizar una compensación entre estas empresas.

• Dt 20 Kt 60 - servicios recibidos de la empresa de vivienda y servicios comunales.
• Dt 60 Kt 76,5 - se realizó una compensación por el pago realizado por el ERCC a la organización proveedora de recursos.
• Dt 76,5 Kt 62 - Los ERKT transmitieron información sobre los pagos de vivienda y servicios comunales por parte de la población.
• Dt 62 Kt 90,1: se reflejan los ingresos.
• Dt 90,2 Kt 20 - coste amortizado.

En contabilidad fiscal, los fondos recibidos por la sociedad gestora (excepto los fondos para reparaciones de capital) están sujetos a inclusión en el cálculo del impuesto sobre la renta. Estos fondos pueden clasificarse como asignados y no tenerse en cuenta al gravar las ganancias y el IVA (o el sistema tributario simplificado) solo para las asociaciones de propietarios (subcláusula 1, cláusula 2, artículo 251 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Características de la contabilidad en las asociaciones de propietarios.

La asociación de propietarios es una organización sin fines de lucro cuyos miembros son propietarios de apartamentos en edificios de apartamentos. Esta estructura también se está creando con el fin de gestionar y mantener eficazmente los aspectos sanitarios y técnicos de los edificios de apartamentos.

La contabilidad de costos y materiales se lleva a cabo de manera similar a la contabilidad del Código Penal. Y aquí están las DS que llegan:

• como cuotas de membresía de los participantes de HOA;
• financiación específica del presupuesto;
• Actividad comercial realizada con el objetivo de captar ingresos adicionales.

Debido a que las actividades de la Asociación de Propietarios se llevan a cabo de acuerdo con estimaciones y no están destinadas a obtener ganancias, el resultado financiero imponible será igual a cero, siempre que no haya actividad comercial adicional. Y los pagos de los propietarios por los servicios de HOA son cuotas de membresía y se relacionan con financiamiento específico, tenido en cuenta en la cuenta 86 "Financiamiento específico". En este caso, el IVA soportado está incluido en los costes.

Muy a menudo, la Asociación de Propietarios también realiza la función de recolección y distribución entre la organización proveedora de recursos y los consumidores de recursos (ver Diagrama 1). Pero dado que la Asociación de Propietarios no cobra tarifas por los servicios de intermediación, estos fondos también son específicos y se contabilizan en la cuenta 86 "Financiamiento específico" (carta del Ministerio de Finanzas del 29 de octubre de 1993 No. 118), y los pagos de servicios públicos se reflejan en tránsito por la cuenta 76.

		Los pagos obligatorios por servicios públicos se cobran a los propietarios de apartamentos en MKD según la estimación
		Materiales comprados
		Materiales dados de baja
		Se reflejan los costos de compra de servicios, incluido el IVA.
		Costos de gestión de la Asociación de Propietarios
		Salarios del personal de gestión de HOA
		Se recibieron DS de los propietarios de edificios de apartamentos por los servicios consumidos.
		Se han pagado los servicios públicos de las organizaciones proveedoras de recursos.
		Las contribuciones de los propietarios tienen como objetivo pagar los costos de los servicios consumidos.

En la carta del Ministerio de Finanzas antes mencionada del 29 de octubre de 1993 No. 118, se recomienda utilizar la cuenta 96 para contabilizar los fondos objetivo. Las diferencias entre las cuentas están asociadas con la aprobación del nuevo plan de cuentas por orden del Ministerio de Finanzas de 31 de octubre de 2000 No. 94n: la 86 es la "sucesora" de la antigua cuenta 96.

Además de las actividades legales, las asociaciones de propietarios pueden realizar negocios.

La contabilidad de las actividades comerciales se lleva a cabo de manera similar a la contabilidad en el Código Penal, pero el beneficio resultante no se distribuye entre la gerencia o los miembros de la Asociación de Propietarios, sino que se utiliza para lograr los objetivos de crear una sociedad (Cláusula 4, Artículo 50 de el Código Civil de la Federación de Rusia). El cableado es el siguiente:

• Dt 99 “Ganancias/pérdidas” Kt 84 “Utilidades retenidas (pérdidas descubiertas)”.
• Dt 84 “Utilidades retenidas” Kt 86 “Financiamiento dirigido”.

Los ingresos y gastos de las actividades comerciales de la Asociación de Propietarios se incluyen en la base imponible al gravar las ganancias (o sistema tributario simplificado).

Resultados

La contabilidad en el sector de la vivienda y los servicios comunales no está regulada por normas separadas de la legislación contable. En este sentido, las empresas desarrollan de forma independiente procedimientos contables basados ​​​​en las reglas y principios generales del PBU, instrucciones, métodos y cartas explicativas del Ministerio de Finanzas y del Servicio de Impuestos Federales.

En el último artículo analizamos las actividades y, en este artículo, prestaremos atención a las siguientes preguntas: ¿cuál es la actividad principal de la Sociedad Gestora (MC) y cuáles son las características de la contabilidad en la Sociedad Gestora?

La sociedad gestora compra viviendas y servicios comunales a proveedores y los vende al público. Veamos cómo se organiza la contabilidad en la sociedad gestora.

Asientos contables en el Código Penal.

D-t 20 K-t 60 – facturas recibidas de proveedores de vivienda y servicios comunales.

D-t 19 K-t 60 – IVA entrante de las cuentas de proveedores de vivienda y servicios comunales.

Dt 26 Kt 60 – facturas recibidas del Centro Unificado por servicios a la población.

D-t 19 K-t 60 – IVA entrante del Centro Unificado.

D-t 76 "ERC" K-t 90.1 - vivienda y servicios comunales acumulados según el certificado ERC para el mes en curso.

La contabilidad analítica por separado para cada pagador (pago y devengo) se lleva a cabo en el Centro Unificado. Las organizaciones de vivienda y servicios comunales (es decir, las empresas administradoras) reciben del Centro Unificado solo datos resumidos sobre devengos y pagos; en consecuencia, la empresa administradora refleja en su contabilidad solo la deuda total de los ciudadanos por vivienda y servicios comunales, que es recaudada por el Centro Unificado.

Resulta que la situación con la organización de la contabilidad en la sociedad gestora no está clara, sin embargo, en Rusia hay muchas. A saber: el Código Penal en contabilidad refleja la deuda de la población únicamente como la deuda del Centro Unificado para el cobro de pagos. La SRC no indica la deuda con la sociedad gestora en su balance, ya que los fondos que pasan por ella son de tránsito. A menudo, los SRC indican deuda con vivienda y servicios comunales (MC) solo después de recibir pagos de la población. En este caso se realiza el siguiente cableado:

D-t 50, 51 K-t 76 "Deuda con proveedores de vivienda y servicios comunales"

Se han recibido pagos del público.

Luego, la URC transfiere dinero a los proveedores de vivienda y servicios comunales menos su remuneración y refleja esta operación con la siguiente contabilización:

Dt 76 "Deuda con proveedores de vivienda y servicios comunales" Dt 51.

En consecuencia, la actividad de la Sociedad Gestora es establecer relaciones contractuales con los ciudadanos y con el ERC. También se puede celebrar un acuerdo de agencia con el ERC. Tomemos como ejemplo la siguiente situación.

El ERC proporciona servicios para calcular los pagos por vivienda y servicios comunales a los ciudadanos, y en los recibos indica la cuenta corriente de la sociedad gestora. Al final del mes, el ERC transfiere todos los datos sobre devengos a la sociedad gestora. En este caso, el propio Código Penal lleva registros analíticos de cada ciudadano por separado: para el devengo y pago de vivienda y servicios comunales.

Luego la sociedad gestora realizará las siguientes entradas para cada persona por separado.

D-t 76 K-t 90,1 – se ha acumulado la deuda de los ciudadanos por vivienda y servicios comunales.
D-t 90,3 K-t 68 “IVA”: el IVA se cobra sobre los servicios.
D-t 90,2 K-t 20, 26 – cancelación de costes.
Dt sch. 90.9 Conteo de conjuntos. 99 (o cuenta D-t 99 cuenta K-t 90,9): se calcula el resultado financiero de las actividades de la sociedad gestora.

Con base en el inciso 13 del art. 40 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, cuando se venden bienes, obras o servicios a precios estatales regulados, se aceptan precios estatales para la tributación. Si las organizaciones venden impuestos a los ciudadanos a precios preferenciales, entonces deben reflejar los ingresos por servicios a precios estatales sin aplicar los beneficios establecidos para determinadas categorías de ciudadanos.

Aquellos. Los montos preferenciales se incluyen en las ventas y sobre ellos se carga el IVA. Este registra lo siguiente:

D-t 76 “Deuda presupuestaria por prestaciones” K-t 90,1
D-t 90,3 K-t 68 - El IVA se carga al presupuesto.

La contabilidad analítica de los beneficiarios se lleva a cabo en el contexto de cada categoría y el presupuesto correspondiente (federal, regional o local) en el débito de la cuenta 76 “Deuda presupuestaria por beneficios”.

Hay casos en que una sociedad gestora alquila o para mantenimiento bienes municipales (salas de calderas, redes de calefacción, suministro de agua, redes de alcantarillado, etc.) o una parte de ellos. Por tanto, la sociedad gestora tiene derecho a prestar ella misma los servicios públicos. Entonces, los costos de la empresa también incluirán los costos de alquiler de propiedad municipal.

Según la ley, la prestación de servicios ya es una actividad comercial (Cláusula 1, artículo 2 del Código Civil de la Federación de Rusia), que tiene como objetivo obtener ganancias del uso de la propiedad y se lleva a cabo por su cuenta y riesgo. y riesgo. Se trata de una actividad comercial que ya está sujeta a tributación de acuerdo con el procedimiento general. Por tanto, la contabilidad en la Sociedad Gestora debe llevarse según las normas contables generales.

Libro gratis

¡Vete de vacaciones pronto!

Para recibir un libro gratis, ingrese su información en el siguiente formulario y haga clic en el botón "Obtener libro".

Las empresas de vivienda y servicios comunales (HCS) se relacionan directa o indirectamente con todas las personas jurídicas y ciudadanos. Esta relación se manifiesta no solo en el consumo de vivienda y servicios comunales, sino también en el surgimiento de un sistema de derechos y obligaciones de los consumidores y proveedores de vivienda y servicios comunales. Los consumidores celebran contratos directos con el suministro de energía y otras organizaciones del sector de la vivienda y los servicios comunales, o interactúan con ellos indirectamente a través del propietario, la asociación de propietarios, etc.

Cómo se lleva la contabilidad en las organizaciones de vivienda y servicios comunales

Las organizaciones de vivienda y servicios comunales, que son organizaciones comerciales, mantienen registros contables de manera general de acuerdo con la contabilidad general, así como las recomendaciones de la industria.

Así, al llevar registros contables en vivienda y servicios comunales, los asientos, por ejemplo, para la acumulación de ingresos por la venta de servicios de vivienda y servicios comunales, se reflejan en el orden general mediante asientos contables (Orden del Ministerio de Finanzas de 31 de octubre de 2000 núm. 94n):

Débito de la cuenta 62 “Liquidaciones con compradores y clientes” - Crédito de la cuenta 90 “Ventas”.

Y la formación de costos asociados a la prestación de dichos servicios se recoge en el débito de las cuentas 20 “Producción principal”, 23 “Producción auxiliar”, 26 “Gastos generales”, etc.

Sanciones por vivienda y servicios comunales: cómo tener en cuenta

Por retraso en el pago de viviendas y servicios comunales, los contratos con los consumidores pueden prever sanciones. Incluso si el consumidor no interactúa directamente con las empresas de vivienda y servicios comunales, sino que recibe facturas sobrefacturadas, por ejemplo, del propietario, la responsabilidad resultante por la violación de los términos de los contratos para la prestación de servicios de vivienda y servicios comunales está sujeta a compensación. .

Esta responsabilidad en forma de sanción generalmente se refleja como una sanción por violación de los términos de un contrato comercial como parte de otros gastos (cláusula 11 de PBU 10/99). En consecuencia, la contabilización de sanciones por vivienda y servicios comunales será la siguiente:

Débito de la cuenta 91 “Otros ingresos y gastos”, subcuenta “Otros gastos” - Crédito de la cuenta 76 “Liquidaciones con varios deudores y acreedores”, subcuenta “Liquidaciones sobre reclamaciones”.

La contabilidad de la sociedad gestora y de la Asociación de Propietarios se lleva a cabo de acuerdo con varias reglas y es necesario comprenderlas. En el artículo veremos las características de la contabilidad de sociedades gestoras y asociaciones, y también estudiaremos cuestiones relacionadas con el pago de los servicios públicos. Será útil la información sobre los esquemas de pago existentes y los métodos que pueden elegir las asociaciones de propietarios y los residentes de los edificios que administran.

La contabilidad de las empresas que operan en el sector de la vivienda y los servicios comunales tiene sus propios matices. Forman una estructura de costes especial y utilizan numerosas opciones para acuerdos mutuos. MKD puede ser administrado por organizaciones comerciales y sin fines de lucro, dentro de las cuales la contabilidad se lleva a cabo de diferentes maneras.

Contabilidad en sociedades gestoras.

Se construye teniendo en cuenta el hecho de que la sociedad gestora actúa como una organización comercial que gestiona edificios de apartamentos y recibe un pago por ello. Su responsabilidad es mantener el buen estado de la casa. En la mayoría de los casos, la sociedad gestora no sólo mantiene un edificio de apartamentos, sino que también realiza trabajos de mediación. Ella cobra los pagos de los residentes y los transfiere a los oficiales de recursos.

Al llevar registros en las sociedades gestoras de vivienda y servicios comunales (así como en las asociaciones de propietarios o cooperativas de vivienda), se utilizan cuentas corrientes, en las que regularmente se reciben pagos de dos tipos:

• para el mantenimiento y reparaciones corrientes de los bienes comunes, así como para su administración;
• para pagar los servicios que los propietarios reciben de diversas organizaciones (TV, radio, etc.).

En el caso de una sociedad gestora, el primer punto incluye los fondos que se reciben como pago por el trabajo realizado, así como los ingresos por los servicios prestados. El segundo punto son los pagos de tránsito. No generan ingresos para las sociedades gestoras.

En la mayoría de las situaciones, las organizaciones proveedoras de recursos siguen siendo las proveedoras de servicios públicos. En casos excepcionales, las propias sociedades gestoras trabajan en esta capacidad. Para ello, necesitan poseer alguna infraestructura pública importante, por ejemplo, un pozo de agua o una sala de calderas. Sólo así una sociedad gestora podrá convertirse en un verdadero proveedor de vivienda y servicios comunales.

Para la contabilidad en una sociedad gestora que opera bajo el sistema tributario simplificado o bajo el régimen tributario normal, no existe un marco legislativo separado que defina las reglas de trabajo. Aquí se utilizan las normas generales de PBU, recomendaciones y cartas explicativas del Ministerio de Finanzas y de la oficina de impuestos. En base a todo esto, la sociedad gestora construye sus propios métodos contables. Están registrados en las políticas contables de la empresa.

Contabilidad en asociaciones de propietarios

La HOA es una organización sin fines de lucro. A diferencia de una sociedad gestora, los fondos que recibe para la gestión de la propiedad común, su mantenimiento y reparaciones rutinarias no generan ingresos. Son ingresos específicos para la asociación.

Los costos de operación de una Asociación de Propietarios se tienen en cuenta de la misma manera que en las organizaciones de gestión. Los cobros de efectivo en sociedades son posibles de tres fuentes:

• cuotas de membresía de los participantes;
• financiación presupuestaria focalizada;
• Actividad comercial realizada para generar ingresos adicionales.

Una característica especial del trabajo de la Asociación de Propietarios es que se realiza según un presupuesto. Obtener beneficios para una organización sin fines de lucro no es el objetivo de su actividad. En una situación estándar, el resultado financiero imponible aquí es cero. Las excepciones son los casos en que la sociedad se dedica además a actividades empresariales.

El contador anota el dinero recibido por la Asociación de Propietarios de los residentes en los estados financieros de la cuenta 86; ya hemos dicho anteriormente que estas acumulaciones en la contabilidad de la cooperativa de vivienda se registran como "Financiamiento dirigido". El IVA soportado está incluido en los costes.

Los pagos de los ciudadanos se denominan dirigidos, entre otras cosas, porque la asociación no les cobra comisiones. Las recomendaciones generales para reflejar estas transacciones se dan en la Carta No. 118 del Ministerio de Hacienda de 23 de octubre de 1993.

Además de pagar los servicios públicos, es posible que la Asociación de Propietarios obtenga ingresos en efectivo gracias a sus actividades comerciales. El beneficio resultante no puede distribuirse entre los administradores de la sociedad ni entre sus partícipes. Está dirigido a la implementación de los principales objetivos para los cuales se creó la Asociación de Propietarios, lo que se refleja en el párrafo 4 del artículo 50 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Los ingresos y gastos de actividades comerciales, como en el caso del departamento de contabilidad de una organización de gestión, de acuerdo con el manual general para cuentas y transacciones estándar se envían a la base imponible, incluso durante la simplificación (aquí no hay beneficios para las asociaciones de vivienda). ).

Pago de servicios públicos en la Asociación de Propietarios.

Los propietarios pueden pagar las facturas de servicios públicos de tres formas principales.

1. En virtud de un acuerdo que la asociación celebra con una organización proveedora de recursos. Los pagos en este caso son calculados por el propio departamento de contabilidad de la Asociación de Propietarios. Al implementar este método, la asociación utiliza sus cuentas corrientes para aceptar pagos de servicios públicos, después de lo cual se llevan a cabo acuerdos mutuos con especialistas en recursos. Esta opción de pago es la más popular en la actualidad.
2. Según el acuerdo que la asociación celebró con la organización de suministro de recursos y el centro de liquidación de información (IRC). En este caso, es el IRC el responsable del devengo mensual de los importes necesarios para el pago, así como de la distribución de los recibos a los propietarios del local. Aquí hay dos situaciones posibles:
   • Los pagos de los residentes se envían a la cuenta bancaria de la organización bancaria, que se especifica en el acuerdo con el centro de liquidación. Luego, el banco envía los fondos recibidos a la cuenta corriente de la sociedad para que pueda pagar la deuda a los especialistas en recursos;
   • Los propietarios de apartamentos pagan los recursos consumidos directamente a la RSO, lo que está permitido de conformidad con la Parte 7.1 del artículo 155 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
3. Mediante contratos directos que los propietarios de locales celebran con proveedores de servicios. En tal situación, los propietarios realizan pagos por servicios públicos a empresas unitarias municipales y otros proveedores ellos mismos, y este pago por servicios públicos no se refleja de ninguna manera en los registros contables de la Asociación de Propietarios. Para una sociedad, este método es el más conveniente, ya que no es necesario procesar los fondos recibidos periódicamente. Sin embargo, aún no ha recibido una amplia distribución. Esto se explica en parte por el hecho de que la Asociación de Propietarios (al igual que la sociedad gestora) no tiene derecho a negarse a celebrar un acuerdo con la organización proveedora de recursos. Esta norma está prescrita en la Parte 12 del artículo 161 del Código de Vivienda de RF.

Celebración de un contrato de servicio.

En un edificio de varias plantas gestionado por una asociación de propietarios de apartamentos, la mayoría de las cuestiones generales se resuelven en una asamblea general del edificio. Esto también se aplica a la celebración de contratos para la prestación de los servicios públicos necesarios. Los propietarios, mediante votación, determinan qué proveedor les suministrará agua, calefacción, suministro de energía, eliminación de residuos, etc.

El acuerdo con RSO especifica los siguientes puntos principales:

• nombre de la Asociación de Propietarios y nombre completo de su presidente;
• motivos para celebrar acuerdos: estatuto, escritura de constitución, etc.;
• derechos y obligaciones de RSO: suministro de recursos públicos, mantenimiento y reparación de comunicaciones, etc.
• derechos y obligaciones de la sociedad: pago regular de los recursos consumidos (cada mes) de acuerdo con las lecturas de los medidores o los estándares acordados.

Cada propietario de un apartamento celebra un acuerdo con la Asociación de Propietarios, según el cual se le proporcionarán los servicios públicos necesarios.

Elección del pago de vivienda y servicios comunales.

De acuerdo con el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, toda persona que viva en un apartamento y reciba servicios públicos debe pagarlos. Las personas que viven permanentemente en un edificio de apartamentos deben pagar:

• los recursos de servicios públicos que consumen;
• mantenimiento y reparación de viviendas, así como de bienes comunes.

Además de las reparaciones actuales, los propietarios también pagan las reparaciones importantes.

La administración de cualquier asociación de propietarios, incluida una que recién comienza, debe comprender que esta organización sin fines de lucro es responsable de todos los aspectos de la limpieza, incluido el cumplimiento por parte de los residentes de sus obligaciones de pagar los servicios públicos. Al mismo tiempo, algunos propietarios principales pueden negarse a unirse a la sociedad. Sin embargo, esto no los liberará de la necesidad de pagar los servicios públicos y el mantenimiento de la propiedad común.

Los residentes pueden pagar las tarifas de diversas formas a su discreción. Esto se puede hacer sin efectivo directamente desde casa, si existe un sistema adecuado para recibir fondos, la Asociación de Propietarios envía su información allí y el propietario está registrado en él. Puede realizar pagos en efectivo a proveedores de servicios a través de varios puntos de recepción (terminales, sucursales bancarias, oficinas de correos, etc.). En algunos casos, el efectivo se puede depositar directamente en la caja de la sociedad. En tal situación, funciona sin caja registradora, porque el dinero recibido de los residentes no se considera ingreso.

A. S. Belsky, Auditor de ZAO Irkutskaudit

La contabilidad en las organizaciones que brindan servicios de mantenimiento de viviendas (en adelante, empresas de vivienda y servicios comunales) tiene una serie de características, incluidas cuestiones controvertidas en materia tributaria. El artículo recopila y analiza de manera más completa todos los matices de la contabilidad y los impuestos (en términos de impuesto sobre la renta e IVA) que pueden surgir en el curso de la actividad económica de las empresas de vivienda y servicios comunales.

En la contabilidad de empresas de vivienda y servicios comunales, se pueden distinguir los siguientes flujos de caja entrantes:

• ganancia;
• Financiamiento específico, que incluye:
• recepción de fondos en las cuentas de la empresa de vivienda y servicios comunales destinados a ser transferidos a organizaciones de servicios públicos;
• fondos (incluso en forma de materiales y activos fijos) asignados por las autoridades gubernamentales para llevar a cabo programas específicos en el sector de vivienda y servicios comunales;
• fondos asignados de presupuestos de varios niveles en forma de subsidios y subvenciones para financiar ciertos gastos (participaciones de gastos), etc.;
• fondos asignados por los propietarios de empresas de vivienda y servicios comunales;
• la diferencia entre los precios económicamente justificados y la tarifa aprobada para la población (hasta 2005).

1. Hoy en día, la mayoría de las empresas que dan servicio al parque de viviendas son empresas unitarias municipales (organizaciones comerciales), que tienen edificios residenciales en sus balances, por lo que sus actividades se analizarán en este artículo. Los fondos de los residentes se acumulan en las cuentas de las empresas de vivienda y servicios comunales, algunos de los cuales son ingresos para las empresas de vivienda y servicios comunales y otros no. De conformidad con el art. 4 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda" de 24 de diciembre de 1992 No. 4218-1, los ciudadanos y las personas jurídicas deben realizar pagos puntuales por la vivienda y los servicios públicos. Según el art. 15 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda", el pago de la vivienda incluye:

• cuotas de mantenimiento de la vivienda;
• pago de reparaciones del hogar;
• pago por el alquiler de locales residenciales para el inquilino de locales residenciales.

El pago por el mantenimiento de la vivienda incluye servicios para el mantenimiento de la propiedad común de un edificio residencial (incluido el sótano, el ático, la entrada, el techo) y el mantenimiento de las comunicaciones generales, los dispositivos técnicos y las instalaciones técnicas de un edificio residencial. El pago por reparaciones de viviendas incluye el pago por reparaciones corrientes de la propiedad común de un edificio residencial de acuerdo con la lista de trabajos relacionados con dichas reparaciones establecida por el Gobierno de la Federación de Rusia. De conformidad con la cláusula 3 del Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia "Sobre el procedimiento y las condiciones para que los ciudadanos paguen por la vivienda y los servicios públicos" No. 392 del 30 de julio de 2004, las autoridades públicas de las ciudades federales de Moscú y San Petersburgo y gobiernos locales con base en las listas especificadas en En este párrafo, teniendo en cuenta el estado y las características de diseño de los edificios residenciales, la planificación geográfica, climática, socioeconómica, urbana y otras características del asentamiento, el asentamiento tiene derecho a aprobar regionales y listas locales de servicios de mantenimiento de viviendas y trabajos de reparación de viviendas. Pago por el mantenimiento y reparación de viviendas de acuerdo con el Reglamento Contable "Ingresos de la Organización" PBU 9/99, aprobado por Orden del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia de 6 de mayo de 1999 No. 32n, para viviendas y comunales. Las empresas de servicios son ingresos por la venta de productos, obras y servicios.

La situación es más complicada con el pago del alquiler de una vivienda. De conformidad con el párrafo 3 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda" del 24 de diciembre de 1992 No. 4218-1, la tarifa cobrada por el propietario en virtud de un contrato de alquiler social de locales residenciales al inquilino es los ingresos del propietario de la vivienda por la provisión de locales residenciales en alquiler. Los alquileres no constituyen ingresos para una empresa de vivienda y servicios comunales, ya que no aumentan sus beneficios económicos en efectivo ni en especie (artículo 41 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Como confirmación se puede citar la Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de 14 de agosto de 2002 No. A33-4083/02-S3-F02-2316/02-S1. El tribunal indicó que el alquiler de locales residenciales no es un ingreso de la organización de vivienda y servicios comunales, incluso si los montos recibidos no se transfieren al propietario de la propiedad. La única excepción, cuando el pago por el alquiler de una vivienda se convierte en ingreso de una empresa de vivienda y servicios comunales, es la expiración del plazo de prescripción, durante el cual la empresa de vivienda y servicios comunales no transfirió el alquiler al propietario. El propietario del local residencial deberá autorizar a la empresa de vivienda y servicios comunales a cobrar el alquiler.

La contabilidad de los pagos de vivienda en las empresas de vivienda y servicios comunales se lleva a cabo de conformidad con la Carta del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia "Sobre la reflexión en la contabilidad de determinadas transacciones en vivienda y servicios comunales" No. 118 del 29 de octubre de 1993. Además, la contabilidad de los pagos por vivienda se explica en la Carta del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia No. 04-05-11/4 del 10 de febrero de 2003.

De acuerdo con las recomendaciones del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, los honorarios por el mantenimiento y reparación del parque de viviendas, cuando se devengan, se contabilizan como crédito en la cuenta 90 "Ventas" en correspondencia con el débito de la liquidación correspondiente. cuentas. Los pagos de la población por el alquiler de viviendas se contabilizan por separado de los ingresos y gastos de las actividades operativas en la cuenta 86 “Financiamiento focalizado”.

En cuanto a la tributación del pago de la vivienda con el impuesto al valor agregado, cabe señalar que el pago por el alquiler de un local residencial no está sujeto al IVA de acuerdo con los párrafos. 10 págs.1 art. 149 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, como lo indican numerosas cartas del Ministerio de Finanzas y del Ministerio de Impuestos de la Federación de Rusia, así como la práctica de arbitraje. Existe una práctica de arbitraje contradictoria para otros componentes de las tarifas de vivienda. Las cartas del Ministerio de Finanzas y del Ministerio de Impuestos de la Federación de Rusia en este caso indican que están obligados a pagar el IVA. Las disputas entre los contribuyentes y las autoridades fiscales surgen debido a la interpretación de los párrafos. 10 págs.1 art. 149 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, modificado antes y después del 01 de enero de 2004. Sobre este asunto, las partes dan argumentos tanto en una dirección como en la otra. El Ministerio de Finanzas y el Servicio Federal de Impuestos de la Federación de Rusia indican que, de conformidad con los párrafos. 10 págs.1 art. 149 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, la venta de "servicios para la provisión de locales residenciales para su uso en el parque de viviendas de todas las formas de propiedad" no está sujeta a impuestos. El artículo 671 del Código Civil establece que la puesta a disposición de un local residencial para su posesión y uso se realiza sobre la base de un contrato de alquiler de local residencial. Esto significa que sólo el alquiler de locales residenciales está exento de impuestos. Los contribuyentes basan su opinión en el hecho de que el concepto de "servicios para la provisión de locales residenciales para su uso en el parque de viviendas de todas las formas de propiedad" está ausente en el Código Fiscal de la Federación de Rusia; en consecuencia, el párrafo 1 del art. 11 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, según el cual las instituciones, conceptos y términos de la legislación civil, familiar y otras ramas de la legislación de la Federación de Rusia utilizados en el Código Fiscal de la Federación de Rusia se aplican en el significado en el que están utilizado en estas ramas de la legislación, a menos que el Código Fiscal de la Federación de Rusia disponga lo contrario. Según el art. 50 del Código de Vivienda de la RSFSR, el uso de locales residenciales en edificios del estado y del parque de viviendas públicas se lleva a cabo de conformidad con el contrato de alquiler de locales residenciales y las reglas para el uso de locales residenciales.

Según el contrato de alquiler de locales residenciales sobre la base del art. 671 del Código Civil de la Federación de Rusia, una de las partes, el propietario de la vivienda o una persona autorizada por él (el arrendador), se compromete a proporcionar a la otra parte (el inquilino) la vivienda a cambio de una tarifa de posesión y uso. por vivir en él. De conformidad con el artículo 15 de la Ley de la Federación de Rusia de 24 de diciembre de 1992 No. 4218-1 "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda", el pago por la vivienda incluye el pago por el mantenimiento de la vivienda y el pago por las reparaciones de la vivienda, y para el inquilino. de locales residenciales también pago por alquiler de locales residenciales. Teniendo en cuenta lo anterior, se proporciona la exención del IVA, de conformidad con el párrafo 10, párrafo 2, del artículo 149 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, para los servicios incluidos en el pago de la vivienda.

Se pueden citar las decisiones judiciales más interesantes:

a favor del contribuyente:

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Volga-Vyatka de 19 de abril de 2004 No. A29-6156/2003A;

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 16 de junio de 2003 No. A21-4818/02-C1;

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Central de 10 de febrero de 2003 No. A68-AP-193/10-213/13-02.

a favor de la oficina de impuestos:

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de los Urales de 2 de noviembre de 2004 No. F09-4536/04AK;

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de 16 de julio de 2004 No. A19-2700/04-50-F02-2667/04-S1;

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 8 de julio de 2004 No. A56-35308/03.

2. Los fondos destinados a la transferencia a empresas de servicios públicos, recaudados por la empresa de vivienda y servicios comunales, se registran en las cuentas contables de la misma manera que los pagos por el alquiler de viviendas (carta del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia No. 04-05 -11/4 de fecha 10 de febrero de 2003). Estos fondos no constituyen ingresos de la empresa de vivienda y servicios comunales, ya que no incrementan los beneficios económicos de la empresa en efectivo ni en especie (Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 6 de agosto de 2004 No. A05-10661/03-10).

Un punto bastante difícil a la hora de contabilizar las facturas de servicios públicos es la diferencia positiva en las tarifas, es decir, por ejemplo, un productor de calor suministra calor a las tarifas aprobadas por la Comisión Regional de Energía, y una empresa de vivienda y servicios comunales cobra a la población las tarifas aprobadas por la administración local. En este caso, la diferencia de tarifas debe considerarse como ingreso de actividades de intermediación y sobre ella debe calcularse el IVA y el IVA. El argumento a favor de esta conclusión es el aumento de los beneficios económicos para la empresa de vivienda y servicios comunales.

3. Con la participación de una empresa de vivienda y servicios comunales en diversos tipos de programas objetivo, la recepción de activos se documenta con las siguientes transacciones:

Dt Kt – se ha tomado una decisión sobre la financiación específica;

Dt , , , Kt – recepción del activo;

Dt Kt – el activo en forma de activo fijo se incluye en el balance;

Dt Kt – refleja los ingresos de períodos futuros;

Dt Kt – la depreciación se ha acumulado sobre un activo recibido en forma de activo fijo;

Dt Kt: los ingresos se reconocen en la contabilidad a medida que se calcula la depreciación de un activo recibido en forma de activo fijo, o cuando se recibe (cancela) un activo para otros tipos de activos.

En la contabilidad fiscal, los activos recibidos como parte de una financiación específica, si se reciben del presupuesto, no se tienen en cuenta al calcular la base imponible del impuesto sobre la renta con base en el inciso 2 del art. 251 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. La recepción de activos en el marco de una financiación selectiva no está sujeta al IVA, ya que no existe ningún objeto tributario.

Si los fondos se recibieron como financiación específica, entonces surge la pregunta: ¿la base imponible del impuesto sobre la renta de los inventarios adquiridos mediante financiación específica reduce la base imponible? ¿Está sujeto a deducción el IVA sobre los inventarios adquiridos?

El punto de vista de las autoridades tributarias sobre la cuestión del IVA se refleja en la cláusula 32.1. Recomendaciones metodológicas para la aplicación del Capítulo 21 “Impuesto al Valor Agregado”, aprobadas por Orden del Ministerio de Impuestos de la Federación de Rusia de 20 de diciembre de 2000. N° BG-3-03/447. Según él, el IVA sobre los activos adquiridos está cubierto por fuentes de financiación selectiva y no se acepta para deducción. Sin embargo, cabe señalar que el Capítulo 21 del Código Fiscal de la Federación de Rusia no prevé la dependencia del derecho a deducir el IVA de la fuente de los fondos. En apoyo de este punto de vista se puede citar la Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú de 26 de diciembre de 2003 No. KA-A41/10296-03.

En cuanto al impuesto sobre la renta, se puede señalar lo siguiente:

la propiedad adquirida y creada mediante financiación específica no está sujeta a depreciación sobre la base de la cláusula 2 del art. 256 del Código Fiscal de la Federación de Rusia;

las bonificaciones pagadas a los empleados a expensas de fondos para fines especiales o ingresos específicos no reducen la base imponible del impuesto sobre la renta (cláusula 22 del artículo 270 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

No existen otras restricciones sobre la inclusión de propiedades adquiridas mediante financiación específica en la base que reduce el impuesto sobre la renta en el Código Fiscal de la Federación de Rusia. Sin embargo, para el reconocimiento de gastos se deben tener en cuenta los principios generales previstos en el art. 252 del Código Fiscal de la Federación de Rusia y la opinión del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, reflejada en carta de 5 de diciembre de 2002 No. 04-02-06/3/86, según la cual en el Cap. 25 El "Impuesto sobre la renta de las organizaciones" del Código Fiscal de la Federación de Rusia establece el principio de reflejo especular de los ingresos y gastos del contribuyente. En consecuencia, los gastos incurridos a expensas de la financiación específica no reducen la base imponible del impuesto sobre la renta (según la opinión del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia).

4. La contabilidad y la tributación de los fondos asignados de presupuestos de varios niveles en forma de subsidios y subvenciones para financiar ciertos gastos es similar a la contabilidad y la tributación de los programas específicos. En cuanto al IVA, cabe señalar que la recepción de subsidios y subvenciones no se forma de conformidad con el Capítulo 21 del Código Fiscal de la Federación de Rusia (véase, por ejemplo, la Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de agosto 23, 2004 nº A52/613/04/2). En términos del impuesto sobre la renta, no existen restricciones a la inclusión de bienes adquiridos mediante subsidios y subvenciones en la base que reduce el impuesto sobre la renta, sujeto a otras condiciones iguales previstas en el Capítulo 25 del Código Fiscal de la Federación de Rusia. Según el Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia, reflejado en la carta No. 04-02-06/3/86 del 5 de diciembre de 2002, la propiedad adquirida mediante subsidios y subvenciones no reduce la base imponible del impuesto sobre la renta.

5. Contabilización de los fondos asignados por el propietario de una empresa de vivienda y servicios comunales que excedan el capital autorizado, de conformidad con la carta > del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia de fecha 5 de agosto de 2003 No. 16-00-14/ 247, se realiza en el siguiente orden:

Dt Kt – se ha recibido el importe de la diferencia;

Dt Kt: la diferencia se reconoce como ingreso no operativo (si se han incurrido en todos los costos en ese momento y la empresa ha incurrido en pérdidas (de lo contrario, a través de la cuenta 98)).

De conformidad con el párrafo 13 del art. 40 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, cuando se venden bienes (trabajos, servicios) a precios (tarifas) regulados por el estado establecidos de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia, se aceptan los precios (tarifas) especificados a efectos fiscales. En consecuencia, la diferencia procedente del presupuesto no son ingresos por la venta de productos, obras o servicios (Carta del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia del 5 de diciembre de 2002 No. 04-02-06/3/86).

La diferencia recibida por una empresa de vivienda y servicios comunales no está sujeta al IVA en virtud del inciso 2 del art. 154 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, lo que está confirmado por numerosas prácticas de arbitraje, por ejemplo, la Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroeste de 23 de agosto de 2004 No. A52/613/04/2 y la Resolución de Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú de 21 de mayo de 2003 No. KA-A41/2841-03.

Respecto de los costos justificados y documentados incurridos por la diferencia, el dictamen del Ministerio de Hacienda figura en carta de 5 de diciembre de 2002 No. 04-02-06/3/86. Según él, estos costes no reducen la base imponible del impuesto sobre la renta. Notemos una vez más que la opinión del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia no se basa en la ley.

Auditor de ZAO Irkutskaudit
Artyom Stanislavovich Belsky