¿Cómo pueden los inquilinos dividir y tener en cuenta los costes de reparación de las zonas comunes? Reembolso por parte del arrendador de los gastos de reparación de la propiedad arrendada Reembolso de los costos de reparación

Cómo tener en cuenta los costos de reparación y mejoras de la propiedad arrendada, lea: 2008, No. 21, p. 33

Al alquilar una habitación, tarde o temprano todo el mundo se enfrenta al problema de repararla. La cuestión de la contabilización de los costes de reparación de locales alquilados se ha debatido varias veces. Pero, ¿qué hacer si la propiedad común del edificio requiere reparaciones: entradas, pasillos, escaleras, fachada?

Sobre la contabilidad de mejoras acordadas y no coordinadas a propiedades arrendadas, lea: 2009, No. 16, p. 64

Después de todo, puede resultar que no los alquile y el propietario no siempre considere necesarias dichas reparaciones. Por lo tanto, los inquilinos se ven obligados a unirse y realizar reparaciones de forma conjunta, sin recibir reembolso del propietario por el coste de las reparaciones. Pero, ¿cómo deberíamos, en este caso, dividir y documentar los costos totales?

Coordinamos las reparaciones con el arrendador.

El inquilino está obligado a mantener en buen estado el inmueble arrendado y a realizar las reparaciones rutinarias por su propia cuenta. t Arte. 616 Código Civil de la Federación de Rusia. Pero no alquilas un local común, por lo que el arrendador está obligado a repararlo y tú puedes exigirle reparación.

Si el propietario no acepta repararlas él mismo, entonces la mejor opción es incluir en el contrato de arrendamiento la condición de que las reparaciones en las áreas comunes sean responsabilidad del inquilino. En este caso no habrá problemas para justificar los gastos.

Si no existe una disposición correspondiente en el contrato, entonces, para no tener problemas en el futuro ni con el propietario ni con los inspectores, obtenga su consentimiento por escrito para realizar sus reparaciones en las instalaciones comunes y preparar una justificación de estos gastos.

Justificamos gastos

Lo primero que hay que pensar antes de empezar a reformar pasillos, accesos, escaleras y otras zonas comunes es cómo justificar los costes de reforma de un local que la empresa no alquila. Después de todo, usted está renovando locales comunes con los que su organización, en general, no tiene conexión directa, y las autoridades fiscales ciertamente no perderán la oportunidad de cuestionar tales gastos. mi Carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia para la región de Moscú de 24 de marzo de 2005 No. 22-22/751.

Pero los tribunales no comparten el enfoque de que si no alquilas, no puedes tener en cuenta los costes de reparación. t Resoluciones del Servicio Federal Antimonopolio de la Región de Moscú de 11 de enero de 2006 No. KA-A41/13068-05, de 27 de octubre de 2006 No. KA-A40/9971-06-2. El tribunal puede estar de acuerdo con el argumento de que los costos de reparación están justificados, ya que la apariencia de la entrada afecta la imagen, incluida la de su empresa. Y Resolución del Servicio Federal Antimonopolio de la Región de Moscú de 27 de octubre de 2006 No. KA-A40/9971-06-2.

Y el Ministerio de Hacienda está de acuerdo con esto.

De fuentes autorizadas

Especialista-experto jefe del Departamento de Política Fiscal y Arancelaria del Ministerio de Finanzas de Rusia

“El inquilino está obligado a mantener la propiedad en buenas condiciones, realizar reparaciones rutinarias por su cuenta y correr con los costos de mantenimiento de la propiedad. A cláusula 2 art. 616 Código Civil de la Federación de Rusia.
En mi opinión, la reparación de locales comunes está económicamente justificada y relacionada con las actividades del contribuyente, ya que el estado de dichos locales forma la impresión general que el cliente tiene de la organización y puede influir en su decisión sobre la posibilidad de celebrar contratos con esta organización.
Por lo tanto, en mi opinión, los costos de reparación de áreas comunes en un edificio donde una organización alquila espacio para una oficina pueden incluirse como gastos a efectos del impuesto sobre la renta, pero sólo justificando la necesidad de dichas reparaciones”.

Cómo redactar documentos al reparar una propiedad alquilada, lea: 2010, No. 16, p. 31

Documentos como una hoja de defectos que indique los daños y una justificación competente del trabajo de reparación requerido ayudarán a justificar el costo de las reparaciones (por ejemplo, que las reparaciones son necesarias para garantizar la seguridad o cumplir con las normas sanitarias, etc.), una orden del gerente sobre la necesidad de reparaciones. Una buena ayuda en este asunto será el acta de la reunión de todos los inquilinos y el propietario, en la que se registrarán los defectos identificados en las instalaciones comunes.

Dividimos los gastos conjuntos entre inquilinos

En ninguna parte se dice cómo dividir los costos entre los inquilinos en la reparación de locales comunes, por lo que es imposible probar la ilegalidad de tal o cual cálculo. Cualquiera que sea el método que acuerdes con otros inquilinos es el correcto. Por ejemplo, puedes dividir los costos en partes iguales. O si uno de los inquilinos está más interesado en las reparaciones y alguien no puede gastar más de una determinada cantidad, entonces, de común acuerdo, los costos se pueden dividir en proporción a sus capacidades.

Pero la mayoría de las veces los costes se dividen en proporción al espacio alquilado.

Elegir una forma de formalizar la relación.

Está claro que las consecuencias fiscales para los inquilinos pueden variar según la opción de renovación colectiva.

OPCIÓN 1. El contrato de reparación lo celebra el propietario y los inquilinos le reembolsan los gastos.

AVISO AL GERENTE

Los inquilinos pueden tener problemas para recuperar el IVA soportado en trabajos de renovación si costos de reparación del propietarioáreas comunes ellos reembolsado según un acuerdo adicional al contrato de arrendamiento.

Es decir, el arrendador, actuando como cliente, celebra un contrato y realiza las reparaciones. Basándose en los documentos proporcionados por el contratista, divide los costes entre todos los inquilinos y emite una factura a cada uno por su parte de los costes.

Si la obligación del arrendador de realizar reparaciones y la obligación del inquilino de reembolsarle los gastos se formalizan en un acuerdo adicional al contrato de arrendamiento, lo más probable es que esto dé lugar a disputas con las autoridades fiscales sobre la deducción del IVA sobre el costo de las reparaciones. De hecho, en este caso, el arrendador le volverá a emitir las facturas recibidas del contratista. Y en una situación similar, solo en lo que respecta a los costos de servicios públicos, el Ministerio de Finanzas cree que el arrendador no puede volver a emitir facturas, ya que el inquilino no vende los servicios. en cláusula 2 de la Carta del Servicio Federal de Impuestos de Rusia de fecha 4 de febrero de 2010 No. ШС-22-3/86@; Carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de 14 de mayo de 2008 No. 03-03-06/2/51. En consecuencia, no podrás deducirte el IVA que te cobre el arrendador por las reparaciones.

Más información sobre cómo no perder la deducción del IVA cuando se escribe el reembolso de gastos: 2010, No. 16, p. 32

Para no llevar el asunto a los tribunales y evitar reclamaciones, es mejor formalizar las obligaciones de reparación concluyendo:

• <или>un acuerdo de agencia multilateral, según el cual el propietario, el agente de los inquilinos, organizará las reparaciones en su nombre;
• <или>otro acuerdo contractual, según el cual los inquilinos serán los clientes de reparación y el arrendador será el contratista.

OPCIÓN 2. Los propios inquilinos celebran un acuerdo de reparación con un contratista.

Los inquilinos celebran un acuerdo multilateral con el contratista, en el que cada uno de ellos actúa como cocliente. A cláusula 1 art. 308 Código Civil de la Federación de Rusia. Luego, el contratista emite una factura a cada persona por su parte de los costos de acuerdo con los términos del contrato, y habrá un certificado de trabajo realizado, firmado por todos o uno de los inquilinos siguiendo instrucciones escritas de los demás. Cada inquilino podrá tener en cuenta los gastos incurridos al gravar las ganancias y reclamar la deducción del IVA reclamado por el contratista.

OPCIÓN 3. Cada inquilino celebra un contrato separado para reparaciones.

Los inquilinos determinan conjuntamente mediante acuerdo escrito quién realiza qué parte del trabajo de reparación. Por ejemplo, alguien paga por pintar las paredes, alguien por reparar el techo, etc. Lo principal es acordar con los vecinos quién se compromete a pagar qué gastos y en qué cantidad. A continuación, cada inquilino firma un acuerdo separado con el contratista para su parte del trabajo, y cada uno tendrá sus propias facturas y documentos primarios emitidos a su nombre. Por tanto, no habrá problemas ni con la contabilización de gastos ni con la deducción del IVA.

Como ves, las reparaciones colectivas desde el punto de vista fiscal no son una cuestión fácil. Y pueden surgir muchas disputas con los inquilinos vecinos: cómo dividir los gastos, cómo formalizar las relaciones, qué y cómo reparar, qué contratista elegir, etc. Lo más fácil será llegar a un acuerdo con el propietario para que él mismo organice y pague las reparaciones y luego simplemente incluya los costes en el coste del alquiler.

Si la organización no crea una reserva, refleje los costos de las reparaciones en garantía a medida que ocurren. Dependiendo del tipo de gastos, anótelos utilizando las siguientes entradas:

Débito 20 (23, 44) Crédito 70

– los salarios se acumularon a los empleados involucrados en las reparaciones en garantía;

Débito 20 (23, 44) Crédito 69

– las cotizaciones al seguro obligatorio de pensiones (social, médico) y al seguro contra accidentes y enfermedades profesionales se cargan sobre los salarios de los empleados que realizan reparaciones en garantía;

Débito 20 (23, 44) Crédito 10

– los repuestos (componentes) se amortizan para reparaciones en garantía.

Débito 20 (23, 44) Crédito 70 (10, 02, 68, 69, 60...)

– se cancelan los costos de entrega de la mercancía desde el comprador hasta el lugar de reparación en garantía y de regreso.

Al final del período del informe (mes), cancele el monto de los costos de reparación en garantía como un débito a la cuenta 90-2:

Débito 90-2 Crédito 20 (23, 44)

– Los costes de reparación en garantía se amortizan.

Las reparaciones en garantía que involucran a terceros se realizan sobre la base de un contrato con una empresa especializada (centro de servicio).

Las relaciones entre el cliente y el contratista están reguladas por el Capítulo 37 del Código Civil de la Federación de Rusia. El procedimiento para contabilizar los costos asociados con las reparaciones en garantía en este caso depende de los términos del contrato. Si el contrato estipula que el costo del trabajo incluye el costo de los repuestos (componentes), entonces en contabilidad, refleje los costos según el contrato publicando:

Débito 20 (23, 44) Crédito 60

– se reflejan los costos de los servicios del centro de servicio.

Haga esta entrada al firmar el certificado de finalización de obra (cláusula 18 de PBU 10/99).

Reemplazo de repuestos y componentes.

Los términos del contrato pueden estipular que la organización del cliente paga solo las reparaciones en garantía (sin tener en cuenta el costo de las piezas de repuesto). En este caso, si durante la reparación es necesario reemplazar alguna pieza (componente), la organización del cliente está obligada a proporcionarla por su cuenta (artículos 703, 704, 713 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Como regla general, la organización del cliente transfiere repuestos y componentes para reparaciones en garantía mediante el pago de peaje (cláusula 156 de las Instrucciones Metodológicas, aprobadas por Orden del Ministerio de Finanzas de Rusia del 28 de diciembre de 2001 No. 119n). Dado que en este caso la propiedad de la propiedad transferida no pasa al ejecutor del trabajo (cláusula 1 del artículo 220 del Código Civil de la Federación de Rusia), téngalo en cuenta de la misma manera que los materiales suministrados por el cliente. Después de la reparación, el contratista debe proporcionar al cliente un informe sobre el uso de las piezas de repuesto recibidas (Cláusula 1, artículo 713 del Código Civil de la Federación de Rusia). Si no se utilizaron todos los repuestos durante el proceso de reparación, el contratista deberá devolverlos mediante factura. Estos documentos son la base para cancelar los materiales utilizados para las reparaciones en garantía.

Situación: ¿cómo reflejar en la contabilidad la recepción de repuestos destinados a reparaciones en garantía? Las piezas de repuesto se recibieron de un fabricante extranjero de productos de forma gratuita dentro del período de garantía del producto.

Reflejarlos en la cuenta fuera de balance 003 “Materiales aceptados para procesamiento”.

Si el fabricante ha establecido un período de garantía para el producto, la obligación de eliminar los defectos recae en él (la excepción es el caso en que se prueba el daño al producto por parte del consumidor) (artículo 476 del Código Civil de la Federación de Rusia). Federación, párrafo 2 del párrafo 6 del artículo 18 de la Ley de la Federación de Rusia de 7 de febrero de 1992 No. 2300-1).

Para garantizar la posibilidad de utilizar el producto durante su vida útil, el fabricante se compromete a:

• realizar reparaciones y mantenimiento de productos;

• suministrar repuestos a organizaciones comerciales y de reparación durante la vida útil del producto (y en ausencia de tal período, durante diez años a partir de la fecha de transferencia del producto al consumidor).

Una de las formas de cumplir con la obligación de garantía es la sustitución gratuita de piezas de repuesto defectuosas (con y sin trabajos de reparación). Como regla general, el consumidor solicita al vendedor directo la eliminación de los defectos del producto. A su vez, el vendedor en este caso tiene derecho a presentar estos requisitos al fabricante. Y el fabricante puede compensar todos los gastos del vendedor por las reparaciones en garantía (incluido el costo de los repuestos adquiridos por él), realizar las reparaciones él mismo o proporcionar al vendedor repuestos sin cargo para su posterior transferencia al consumidor.

Así se desprende del artículo 469, párrafo 2 del artículo 470, del artículo 475, párrafo 3 del artículo 477 del Código Civil de la Federación de Rusia y del artículo 6 de la Ley No. 2300-1 de 7 de febrero de 1992.

En la situación considerada, la organización recibe repuestos para reparaciones en garantía de los productos vendidos de forma gratuita para su transferencia gratuita al consumidor.

Las piezas de repuesto recibidas para reparaciones en garantía son propiedad del fabricante (artículo 713 del Código Civil de la Federación de Rusia). Por tanto, en contabilidad reflejarlos en la cuenta fuera de balance 003 “Materiales aceptados para procesamiento”:

Débito 003

– se aceptan para contabilización las piezas de repuesto proporcionadas por el fabricante para su posterior transferencia al consumidor.

Por favor acepte los repuestos para contabilizarlos al precio indicado en los documentos adjuntos (factura, albarán) recibidos del fabricante. La base para la aceptación de repuestos para la contabilidad son los documentos contables primarios que confirman la recepción de repuestos (acto de aceptación y transferencia de repuestos, acuerdo con el fabricante, orden de recepción) (Parte 1 del artículo 9 de la Ley del 6 de diciembre de 2011 No. 402-FZ).

Al transferir repuestos al consumidor, realice el siguiente cableado:

Crédito 003

– se cancela el coste de las piezas de repuesto transferidas al comprador para su sustitución.

Cancele los repuestos con base en el certificado de aceptación de repuestos y el informe de consumo de repuestos.

Este procedimiento se deriva de las Instrucciones para el plan de cuentas, así como de las disposiciones del artículo 713 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Al recibir repuestos de un fabricante, una organización puede incurrir en costos, por ejemplo, para pagar el IVA y los derechos de aduana (aranceles), si el fabricante es una organización extranjera.

El monto de los derechos de aduana (derechos) pagados en la aduana por los repuestos recibidos para reparaciones en garantía debe incluirse como parte de otros gastos (cláusula 11 de PBU 10/99). En contabilidad, haga la siguiente entrada:

Débito 91-2 Crédito 76 subcuenta “Cálculos de derechos y tasas aduaneros”

– el importe de los derechos de aduana (derechos) pagados en la aduana al importar piezas de repuesto se tiene en cuenta como parte de otros gastos.

Refleje el IVA pagado en aduana mediante la publicación:

– Se refleja el IVA a pagar en aduana al importar repuestos.

Contabilidad para pequeñas empresas.

Para las organizaciones que tienen derecho a llevar la contabilidad de forma simplificada, se proporciona procedimiento especial para gastos contables (Partes 4, 5, artículo 6 de la Ley de 6 de diciembre de 2011 No. 402-FZ).

Impuesto sobre la renta

Al calcular el impuesto sobre la renta, una organización puede tener en cuenta los costos de reparación en garantía (servicio de garantía) de dos maneras:

• por crear una reserva para reparaciones en garantía ;

• al producirse los costos.

El método elegido debe fijarse en la política contable a efectos fiscales (cláusula 2 del artículo 267 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Si los métodos para contabilizar los costos de las reparaciones en garantía (servicio de garantía) en contabilidad y contabilidad fiscal difieren, la organización experimentará diferencias temporales (cláusula 8 de PBU 18/02).

Si la organización no crea una reserva para reparaciones en garantía (servicio de garantía), incluya los costos resultantes como parte de otros gastos asociados con la producción y las ventas (subcláusula 9, cláusula 1, artículo 264 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Situación: al calcular el impuesto sobre la renta, ¿es necesario incluir en los ingresos no operativos de una organización comercial la cantidad que recibió del fabricante para reembolsar los gastos de reparación en garantía del equipo vendido?

Respuesta: sí, es necesario.

Para compensar los costos de reparación en garantía de los equipos recibidos del fabricante, no se proporcionan beneficios del impuesto sobre la renta (artículo 251 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Por lo tanto, incluya el monto de dicha compensación como ingreso imponible (artículo 250 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Al mismo tiempo, incluya los fondos gastados en reparaciones bajo garantía como parte de otros gastos asociados con la producción y las ventas (subcláusula 9, cláusula 1, artículo 264 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Por tanto, la ganancia imponible de las reparaciones en garantía puede ser cero. Esto debe hacerse si la organización no ha creado una reserva para reparaciones en garantía. Si se crea una reserva, los gastos en contabilidad fiscal deben cancelarse de los montos reservados (cláusula 5 del artículo 267 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).

Si una organización utiliza el método de acumulación, los gastos de reparación en garantía realizados por su cuenta se reconocen en el período del informe en el que se incurrieron, independientemente del hecho del pago (párrafo 2, párrafo 1, artículo 272 del Código Fiscal de la Federación de Rusia Federación). Si las reparaciones en garantía las lleva a cabo una organización de terceros, los costos se reflejan en la fecha de ejecución de los documentos que confirman el hecho de que se realizó el trabajo (subcláusula 3, cláusula 7, artículo 272 del Código Fiscal de la Federación de Rusia) .

Si la organización utiliza el método de efectivo, los costos reales de las reparaciones en garantía (tanto por su cuenta como con la participación de los centros de servicio) se reconocen solo después de su pago (cláusula 3 del artículo 273 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). ). En este sentido, pueden surgir diferencias temporarias y activos por impuestos diferidos en contabilidad (cláusula 14 de PBU 18/02), que se amortizarán a medida que se paguen los gastos.

Un ejemplo de cómo los costos de las reparaciones en garantía se reflejan a efectos contables y fiscales. La organización realiza de forma independiente las reparaciones en garantía. No se realizan provisiones para reparaciones en garantía.

En marzo, la organización aceptó equipos del comprador para reparación en garantía.

Al realizar las reparaciones en garantía, la organización tuvo los siguientes tipos de gastos:

• para la compra de repuestos: 15.000 rublos. (IVA incluido – 2288 rublos);
• salario de los empleados (incluidos los salarios acumulados): 33.675 rublos.

La entrega del equipo para reparaciones en garantía se realizó por cuenta del comprador. El equipo fue aceptado para reparación en garantía a un costo acordado con el comprador de 300.000 rublos. (Se ha redactado un acta de aceptación y transferencia de bienes materiales para reparaciones en garantía).

En la contabilidad de la Maestría de marzo, el contador realizó los siguientes asientos:

Débito 002
– 300.000 rublos. – los equipos para reparaciones en garantía fueron aceptados para la contabilidad fuera de balance;

Débito 10 Crédito 60
– 12.712 rublos. – se han capitalizado los repuestos adquiridos para reparaciones en garantía;

Débito 19 Crédito 60
– 2288 frotar. – IVA soportado reflejado sobre repuestos;

Débito 10 Crédito 19
– 2288 frotar. – el IVA soportado se tiene en cuenta en el coste de las piezas de repuesto;

Débito 23 Crédito 10
– 15.000 rublos. – gastado en reparaciones en garantía;

Débito 23 Crédito 70 (69)
– 33.675 rublos. - Se acumulan los salarios de los empleados.

El coste total de las reparaciones en garantía en marzo fue de 48.675 rublos. (15.000 rublos + 33.675 rublos).

El contador canceló este monto como débito a la cuenta 90-2:

Débito 90-2 Crédito 23
– 48.675 rublos. – Los costes de reparación en garantía se amortizan.

Costos de reparación en garantía por un monto de 48.675 rublos. incluido en los gastos al calcular el impuesto sobre la renta.

Un ejemplo de cómo los gastos por reparaciones en garantía se reflejan a efectos contables y fiscales. Las reparaciones las realiza un centro especializado. Todos los repuestos necesarios son adquiridos por el cliente y transferidos mediante peaje. La proporción de los costos de reparaciones en garantía en los costos totales excede el 5 por ciento para el período impositivo.

LLC "Production Company "Master"" produce equipos de refrigeración. El equipo tiene un período de garantía de dos años.

En marzo, la organización aceptó equipos del comprador para reparación en garantía. El equipo fue aceptado para la contabilidad fuera de balance por un coste de 300.000 rublos acordado por las partes.

Para realizar las reparaciones en garantía, Master celebró un contrato con Alfa LLC. Según los términos del contrato, el “Capitán” paga al contratista sólo el costo del trabajo. “Master” transfiere todos los repuestos necesarios a “Alpha” mediante peaje.

El costo del trabajo según los términos del contrato fue de 50.000 rublos. (IVA incluido – 7627 rublos).

El coste de los repuestos necesarios para las reparaciones fue de 12.000 rublos. (IVA incluido – 1830 rublos).

Una vez realizadas las reparaciones a finales de marzo, Alpha presentó un informe sobre las piezas de repuesto utilizadas.

En marzo, el contador realizó los siguientes asientos en la contabilidad de la Maestría:

Débito 002
– 300.000 rublos. – el equipo fue aceptado para su registro para reparaciones en garantía;

Débito 10 Crédito 60
– 10.170 rublos. – los repuestos se capitalizan;

Débito 19 Crédito 60
– 1830 frotar. – se refleja el IVA soportado;

Débito 68 subcuenta “Cálculos de IVA” Crédito 19
– 1830 frotar. – aceptado para la deducción del IVA soportado.

Dado que la proporción de los costos de reparación en garantía en el costo total excede el 5 por ciento para el período impositivo, el contador restauró el IVA previamente aceptado para deducción.

Débito 19 Crédito 68 subcuenta “Cálculos de IVA”
– 1830 frotar. – se ha restablecido el IVA sobre los repuestos, previamente aceptados para la deducción;

Débito 91-2 Crédito 19
– 1830 frotar. – el importe del IVA restituido se incluye en otros gastos;

Débito 10-7 Crédito 10
– 10.170 rublos. – las piezas de repuesto se transfirieron al contratista mediante el pago de un peaje;

Débito 23 Crédito 60
– 42.373 rublos. – refleja el costo del trabajo bajo el contrato;

Débito 19 Crédito 60
– 7627 frotar. – se refleja el IVA soportado;

Débito 23 Crédito 19
– 7627 frotar. – imputado al coste de los servicios el IVA soportado;

Débito 23 Crédito 10-7
– 10.170 rublos. – se ha cancelado el coste de las piezas de repuesto utilizadas durante las reparaciones en garantía;

Crédito 002
– 300.000 rublos. – equipo cancelado al finalizar las reparaciones en garantía.

Costos de reparación en garantía por un monto de 60.170 rublos. (42 373 rublos + 7 627 rublos + 10 170 rublos) el contador incluyó al "Maestro" en los gastos al calcular el impuesto sobre la renta de marzo.

Nuestra empresa está sujeta al sistema tributario simplificado; según el contrato de arrendamiento, nuestro inquilino debe realizar las reparaciones rutinarias por su cuenta. La puerta del inquilino del local alquilado estaba rota. El inquilino acordó con nuestra empresa de alquiler que lo repararíamos nosotros mismos y que él nos reembolsaría los gastos. En este caso, esta compensación no se aplica a los ingresos por ventas. Entonces, ¿por qué deberíamos pagar el IVA por la compensación?

Respuesta

Si una organización utiliza el sistema tributario simplificado, no es necesario cobrar el IVA sobre el costo de las reparaciones y no se emite factura. El reembolso de los costos de reparación a los efectos del sistema tributario simplificado se reconoce como ingreso.

El fundamento de esta posición se da a continuación en los materiales del Sistema Glavbukh.

Reparación y mantenimiento de inmuebles alquilados.

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, puede ser necesario reparar la propiedad arrendada. Las responsabilidades de reparación se distribuyen de la siguiente manera. Como norma general, las reparaciones mayores deberán ser realizadas por el arrendador. El inquilino realiza reparaciones rutinarias, mantiene la propiedad en buenas condiciones y corre con los costos de su mantenimiento. Sin embargo, las partes tienen derecho a distribuir responsabilidades de otras formas. Esta condición deberá constar en el contrato.*

Cuando el contrato no especifique el plazo para las reparaciones o las reparaciones sean causadas por una necesidad urgente, deberán realizarse en un plazo razonable. El concepto de “plazo razonable” no está definido en la ley. Un plazo razonable suele significar el período necesario para cumplir una obligación. Como regla general, la duración de este período se determina en cada caso específico y es acordada por las partes del contrato. Si las partes no están de acuerdo, el tribunal determina la duración del “plazo razonable” (ver, por ejemplo,).

Si el arrendador incumple su obligación de hacer reparaciones, el arrendatario tiene derecho a:

• reparar la propiedad alquilada usted mismo, después de lo cual el costo de las reparaciones puede recuperarse del arrendador o compensarse con el alquiler;
• exigir una reducción proporcional del alquiler;
• exigir la rescisión del contrato y la indemnización de las pérdidas.

En el caso general, las mejoras separables realizadas por el inquilino son de su propiedad, mientras que las mejoras inseparables pertenecen al arrendador (ya que están indisolublemente ligadas al objeto arrendado). Si el inquilino realiza mejoras inseparables con el consentimiento del propietario, este último las compensa (a menos que el contrato disponga lo contrario). En caso contrario, los gastos del inquilino no están sujetos a reembolso (excepción - alquiler empresarial -).

Además, las organizaciones simplificadas y las instituciones autónomas no son reconocidas como contribuyentes del IVA. La excepción es el pago del IVA:*
– cuando se realicen operaciones en virtud de acuerdos de actividades conjuntas, gestión fiduciaria de bienes, así como en virtud de acuerdos de concesión. Además, si una organización es miembro de una sociedad simple, realiza asuntos comunes, un fideicomisario o un concesionario, está obligada a elaborar y presentar declaraciones de IVA pagaderas al presupuesto en función de los resultados de las actividades en virtud de estos acuerdos. Así se establece en el Procedimiento aprobado y en cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia;
– al importar mercancías. Si una organización importa mercancías de países que no son miembros de la Unión Aduanera, paga el IVA en la aduana. Para estos importes no es necesario presentar declaraciones generales de IVA. Si una organización importa bienes de países que participan en la Unión Aduanera, paga el IVA en su ubicación. En relación con estos importes, las declaraciones especiales se presentan en un formulario aprobado por. Así se establece en el Procedimiento aprobado y en cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia.

Elena Popova,

Asesor estatal del Servicio Fiscal de la Federación de Rusia, primer rango

2. Artículo:Renovación de oficinas: cómo contabilizar los costes

El procedimiento para aceptar la deducción del IVA “soportado”

Habiendo concluido un acuerdo de que el costo de los trabajos de reparación realizados por el inquilino en la oficina será reembolsado por el propietario, es necesario recordar las reglas para deducir el IVA "soportado".

Además, estas reglas se aplican tanto al arrendador como a la agencia de viajes: el inquilino. En este caso, se acepta para deducción el monto del IVA que realmente se transfiere mediante una orden de pago separada de cada parte a su contraparte (). La deducción del IVA sólo es posible en el período impositivo en el que se transfiere el importe del impuesto (). Por tanto, habiendo celebrado un contrato con la condición de que el coste de las reparaciones sea reembolsado por el arrendador, es mejor que las partes se abstengan de deducir el IVA sobre estas transacciones hasta que se firme el documento de compensación y se transfieran los importes correspondientes.

Una empresa de viajes alquila espacio de oficina. El contrato de arrendamiento estipula que las reparaciones son ordenadas y pagadas por el inquilino y luego, con base en los documentos presentados, el arrendador reembolsa a la agencia de viajes el costo del trabajo. Durante el período de reparaciones, la agencia de viajes no transfiere el alquiler mensual al arrendador.

El importe del alquiler por dos meses es de 118.000 rublos. (IVA incluido - 18.000 rublos). La cuenta registra:

Débito 20

– 100.000 rublos. – el alquiler se devengó durante los meses de marzo y abril de 2008;

Débito 19
Crédito 76 subcuenta “Pagos de alquiler”
– 18.000 rublos. – Se refleja el IVA del alquiler.

Supongamos que el coste del trabajo realizado por una organización especializada fue de 118.000 rublos, IVA incluido. El trabajo fue aceptado por la agencia de viajes el 12 de mayo de 2008.

Los documentos de los trabajos de reparación realizados fueron presentados al arrendador el 20 de mayo de 2008. El acuerdo por el cual el costo de las reparaciones se compensará con los atrasos de alquiler de marzo y abril de 2008 fue firmado por las partes el 26 de mayo de 2008.

El contador de la agencia de viajes reflejó la situación en contabilidad de la siguiente manera.

Débito 20 Crédito 60
– 100.000 rublos. – se han aceptado los trabajos de reparación completados;

Débito 19 Crédito 60
– 18.000 rublos. – se refleja el IVA reclamado por el contratista;

Débito 68 Crédito 19
– 18.000 rublos. – aceptado para la deducción del IVA sobre trabajos de reparación.

Débito 76 subcuenta “Pagos por reparaciones”
Crédito 91
– 118.000 rublos. – se acumulan los ingresos por la venta de los trabajos de reparación realizados al arrendador;

Débito 91 Crédito 68
– 18.000 rublos. – El IVA se cobra sobre las ventas;*

Débito 91 Crédito 20
– 100.000 rublos. – los costes de reparación se amortizan.

– 100.000 rublos. – refleja el acuerdo para compensar el coste de las reparaciones con el alquiler de marzo y abril de 2008.

Débito 76 subcuenta “Pagos de alquiler”
Crédito 51
– 18.000 rublos. – el IVA sobre el coste de los servicios de alquiler se transfiere al arrendador;

Débito 68 Crédito 19
– 18.000 rublos. – aceptado para la deducción del IVA “soportado” sobre el alquiler.

En el momento de recibir el importe del IVA del arrendador:

Débito 51
Crédito 76 subcuenta “Pagos por reparaciones”
– 18.000 rublos. – IVA percibido.

3. Artículo:¿Cómo puede un inquilino tener en cuenta los costes de las reparaciones importantes?

Según el sistema tributario simplificado, el costo de reparación de los activos fijos arrendados puede tenerse en cuenta como gastos (). En este caso, los costes no sólo deben ser pagados, sino también justificados económicamente (, y). Los costes de reparación de la propiedad alquilada sólo serán razonables si dicho trabajo es su responsabilidad. Como regla general, las reparaciones actuales deben ser realizadas por el inquilino y las reparaciones importantes, por el arrendador (). Como podemos ver, la responsabilidad de realizar reparaciones mayores está asignada por ley al arrendador. Esto significa que si realiza dichas reparaciones, las autoridades fiscales probablemente considerarán que los costos no son razonables.* Pero hay al menos dos opciones en las que puede reflejar el costo de las reparaciones importantes que ha realizado en los gastos.

4. INFORME ANUAL – 2013

Costos de alquiler

1.9.10 Gastos de reparaciones mayores del local alquilado.

Las inversiones de capital en propiedades arrendadas en forma de mejoras inseparables, con el consentimiento del arrendador, se reconocen como propiedad depreciable de conformidad con el Código Fiscal de la Federación de Rusia.

Y a partir del día 1 del mes siguiente a aquel en que se puso en funcionamiento el inmueble tras su reforma, la empresa deberá devengar unos gastos de amortización, que se prolongarán durante todo el periodo de alquiler del local. Debe incluir el monto de la compensación del arrendador como parte de los ingresos de las ventas a efectos del impuesto sobre las ganancias.* Esta posición también la comparte el Ministerio de Finanzas de Rusia.

*Así se destaca parte del material que te ayudará a tomar la decisión correcta.